（符小茵/攝）

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 符小茵 僑香村不是村，而是深圳當(dāng)下最炙手可熱的二手房。同一戶(hù)型房源，過(guò)去4個(gè)月，掛牌價(jià)已經(jīng)上漲了150萬(wàn)元。

自今年1月拿到第一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，深圳著名的公務(wù)員小區(qū)僑香村，在二手房市場(chǎng)的熱度居高不下，成交量位列全市前茅。據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，僑香村5月成交量排名深圳二手樓盤(pán)第四，此前的3、4月，則分別位居榜二和榜一，今年前5個(gè)月，僑香村過(guò)戶(hù)量超過(guò)50套，意味著每三天便會(huì)成交一套。

多名中介告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，不少買(mǎi)家選擇一次性付款，而全款拿下僑香村一套房子意味著千萬(wàn)資金一步到位。

與僑香村的火熱形成鮮明對(duì)比的是深圳二手房市場(chǎng)整體的冷淡行情，過(guò)去12個(gè)月，深圳二手住宅平均月度成交量不足2000套，遠(yuǎn)低于正常5000套的市場(chǎng)行情。在深圳二手樓市冰點(diǎn)時(shí)期，單套價(jià)值上千萬(wàn)的公務(wù)員小區(qū)為何能受市場(chǎng)追捧？ 買(mǎi)家又為何愿意全款出手呢？

公務(wù)員小區(qū)走紅

僑香村位于深圳市中心、香蜜湖豪宅區(qū)，根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局公布的資料，僑香村主要面向2002年12月31日前，符合購(gòu)買(mǎi)全成本微利房條件但未購(gòu)房的黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工發(fā)售，是深圳為解決歷史遺留問(wèn)題推出的政策性住房。

作為政策性住房，僑香村的購(gòu)房人在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同10年后，才可以申請(qǐng)取得房子的完全產(chǎn)權(quán)，上市交易，此前則不得將其出租、出售。

僑香村2011年底交付，到2021年底，10年禁售期滿(mǎn)。附近地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門(mén)店一位從業(yè)多年的中介告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，僑香村申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)僅需以當(dāng)時(shí)售價(jià)為基準(zhǔn)交納1%的稅，100萬(wàn)的房子也就要交納1萬(wàn)元。

僑香村發(fā)售單價(jià)不足1萬(wàn)元/平方米，一套93平方米的三房總價(jià)則在100萬(wàn)以下，同期僑香村所在的福田區(qū)新房均價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米。

上述中介表示，僑香村自今年1月底拿到第一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)之后，交易便持續(xù)活躍，疫情防控期間，中介帶客看房頻繁以至于遭到業(yè)主多次投訴。

僑香村房源掛牌價(jià)也在逐步上抬。另一位附近門(mén)店中介介紹，僑香村十年禁售期積壓了不少變賣(mài)需求，最初買(mǎi)到房的那批公務(wù)員，現(xiàn)在年齡多在50歲左右，孩子沒(méi)有學(xué)位需求了。并且當(dāng)時(shí)僑香村是面向全市公務(wù)員配售，有些人工作地點(diǎn)離僑香村太遠(yuǎn)，居住本來(lái)就不方便，也有不少人離異了需要分割財(cái)產(chǎn)。另外，僑香村的主力戶(hù)型偏小也不能滿(mǎn)足住戶(hù)的改善需求，為此，禁售期一過(guò)，不少業(yè)主急于變現(xiàn)，這波急售的房源售罄之后，余下的房源便逐漸回歸市場(chǎng)價(jià)。

1月份，90平方米左右的戶(hù)型，有業(yè)主只掛牌1050萬(wàn)元，但是目前，同戶(hù)型最便宜的，掛牌價(jià)都在1200萬(wàn)元。

一位僑香村掛牌業(yè)主表示，自己孩子已經(jīng)念完大學(xué)，用不上學(xué)位，因此打算將僑香村的房子賣(mài)掉，另外置換兩套房子，大的給孩子做婚房，小的自己和老伴居住養(yǎng)老。

大社區(qū)環(huán)境、與周邊小區(qū)價(jià)格倒掛、一梯度學(xué)校學(xué)位是僑香村備受到市場(chǎng)追捧的主要原因。

僑香村總占地12.8萬(wàn)平方米，分A、B、C三區(qū)，共有22棟32-36層高層住宅，合計(jì)3996戶(hù)，主力戶(hù)型為90-93平方米的三房，小區(qū)內(nèi)配套有幼兒園、社區(qū)文化娛樂(lè)中心、泳池、社區(qū)健康服務(wù)中心及地下車(chē)庫(kù)等，車(chē)位比接近1:1。

小區(qū)內(nèi)綠樹(shù)成蔭，多草坪；傍晚時(shí)分，有住戶(hù)在環(huán)形步道上慢跑，散學(xué)歸來(lái)的兒童則在游樂(lè)設(shè)施邊嬉戲。

目前，僑香村90-93平方米的三房，根據(jù)樓棟位置、層高、戶(hù)型不同，成交總價(jià)在1150萬(wàn)至1350萬(wàn)元區(qū)間波動(dòng)，均價(jià)在13萬(wàn)元/平方米左右。

縱觀香蜜湖片區(qū)，僑香村屬于單價(jià)、總價(jià)相對(duì)較低的樓盤(pán)。周邊小區(qū)如金地香蜜山、香域中央花園、中旅·國(guó)際公館的主力戶(hù)型多在120平方米以上，指導(dǎo)價(jià)按13萬(wàn)元/平方米計(jì)算，購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻為1560萬(wàn)元；同戶(hù)型房源，周邊的翠海花園、香格麗苑掛牌單價(jià)則約為18萬(wàn)元/平方米、16萬(wàn)元/平方米。

學(xué)位也是僑香村的王牌之一，為僅一路之隔、九年一貫制的僑香外國(guó)語(yǔ)學(xué)校。上述住戶(hù)告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，最初僑香外國(guó)語(yǔ)學(xué)校教育水平也一般，但由于生源主要來(lái)自?xún)S香村，穩(wěn)定且素質(zhì)比較高，也帶動(dòng)了學(xué)校的發(fā)展。

全款買(mǎi)家頻出手

目前針對(duì)僑香村二手住宅的參考價(jià)尚未出臺(tái)，這意味著，在貸款上，僑香村可以按照成交價(jià)貸款，從而減輕購(gòu)房者的首付款壓力。

去年2月8日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格的通知，公布了全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房參考價(jià)格，同時(shí)提出引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，此后商業(yè)銀行根據(jù)參考價(jià)格完成二手房貸款。

對(duì)首付款的影響是，如果二手房成交價(jià)高于參考價(jià)，那么購(gòu)房者需要補(bǔ)足兩者之間貸款的差額，相當(dāng)于變相提高了首付款的門(mén)檻。

據(jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳2月成交的二手房中，有過(guò)半房源成交價(jià)高于參考價(jià)十個(gè)點(diǎn)及以上。

以成交價(jià)貸款可以用足貸款杠桿，降低實(shí)際首付比例。以?xún)S香村周邊翠海花園同戶(hù)型91平方米三房為例，參考總價(jià)1194萬(wàn)元，但業(yè)主掛牌價(jià)為1650萬(wàn)元。假設(shè)以?huà)炫苾r(jià)成交，以參考總價(jià)貸款，深戶(hù)購(gòu)房者無(wú)房無(wú)貸的情況下，需支付814萬(wàn)的首付款；若以成交價(jià)貸款，三成首付則只需支付495萬(wàn)元。兩者相差近一倍。

由于深圳全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房參考價(jià)格在去年2月發(fā)布后再無(wú)調(diào)整，而僑香村入市時(shí)間為今年年初，因此，二手住房參考價(jià)格尚未覆蓋至僑香村。在實(shí)際交易中，便以銀行評(píng)估價(jià)或者成交價(jià)進(jìn)行貸款，即便按照銀行評(píng)估價(jià)操作，也可以評(píng)估到成交價(jià)的七成。

盡管如此，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)從多名中介處了解到，不少購(gòu)房者是一次性付款買(mǎi)家。前述附近門(mén)店資深中介給出的數(shù)字是八成，究其原因，一方面是因?yàn)橘?gòu)房者多為二套房買(mǎi)家或名下有過(guò)房貸記錄，首付要求本就接近全款。

根據(jù)目前深圳的貸款政策，購(gòu)房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購(gòu)買(mǎi)非普通住房的貸款首付款比例不低于80%，而成交總價(jià)高于750萬(wàn)元的即被認(rèn)定為非普通住房，也就是說(shuō)二套房買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)僑香村二手房首付至少要八成。

另一方面，全款購(gòu)房可以“避開(kāi)”70萬(wàn)左右的稅費(fèi)。上述中介透露，僑香村目前的國(guó)土局計(jì)稅價(jià)在5.5萬(wàn)元/平方米左右，90平方米三房總價(jià)也就是在500萬(wàn)元上下。如果沒(méi)有按揭貸款的需求，中介一般會(huì)建議交易雙方以計(jì)稅價(jià)以上、總價(jià)750萬(wàn)以下進(jìn)行網(wǎng)簽，實(shí)際的買(mǎi)賣(mài)合同上再標(biāo)注真實(shí)成交價(jià)，比如1200萬(wàn)元。這樣一來(lái)，最低便可以國(guó)土局計(jì)稅價(jià)進(jìn)行征稅，并且由于總價(jià)低于750萬(wàn)元，能夠免繳增值稅。

按深圳目前規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去原購(gòu)房?jī)r(jià)差額的5%征收增值稅，僑香村一套總價(jià)1200萬(wàn)的三房，增值稅則在55萬(wàn)左右。另外在個(gè)人所得稅上，普通住房征收標(biāo)準(zhǔn)為1％，非普通住房為1.5％，僑香村一套總價(jià)1200萬(wàn)的三房就需繳納18萬(wàn)元。對(duì)于滿(mǎn)五不唯一的房子，光是增值稅和個(gè)人所得稅兩項(xiàng)，全款購(gòu)房便可“避開(kāi)”68萬(wàn)元。

此外，不同機(jī)構(gòu)的多位中介介紹，全款購(gòu)房后再抵押做經(jīng)營(yíng)貸，購(gòu)房者還可以騰挪出成交價(jià)七成的資金，這樣的操作模式在市面上司空見(jiàn)慣。至于抵押出來(lái)的資金流向，部分客戶(hù)是用以做生意，也有部分客戶(hù)則用以?xún)斶€全款買(mǎi)房的借款。

某銀行相關(guān)貸款業(yè)務(wù)工作人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，經(jīng)營(yíng)貸辦理需要申請(qǐng)人名下有公司，并且公司的過(guò)戶(hù)時(shí)間和所抵押房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)時(shí)間，必須有一個(gè)要滿(mǎn)一年以上。不過(guò)，不少中介也表示，即便是剛過(guò)戶(hù)的房子和公司，只要添上一筆費(fèi)用，也可以辦下經(jīng)營(yíng)貸。

上述中介則透露，已拿到紅本的僑香村房產(chǎn)，很受銀行歡迎，抵押時(shí)評(píng)估價(jià)輕松可到15萬(wàn)元/平方米，貸款800萬(wàn)不成問(wèn)題，銀行放款速度也很快，三個(gè)工作日內(nèi)便可到賬。