經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 符小茵 6月30日，由經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)主辦的2022年第19屆藍(lán)籌年會(huì)拉開帷幕，樂乎集團(tuán)創(chuàng)始人、CEO羅意帶來了他對(duì)存量時(shí)代下租賃行業(yè)發(fā)展前景的思考。

他認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)從快速增量市場轉(zhuǎn)向存量市場，租賃行業(yè)作為解決住宿問題的重要渠道，價(jià)值被前所未有地從幕后推到了前臺(tái)。

以下根據(jù)羅意演講整理：

租賃行業(yè)經(jīng)歷了七八年的市場沉淀，正在迎來一個(gè)規(guī)范理性、爆發(fā)的大時(shí)代。我今天的分享主要著眼于行業(yè)，把我所理解的租賃行業(yè)的機(jī)會(huì)呈現(xiàn)給大家。

第一，關(guān)于住房租賃行業(yè)的市場和前景。租賃行業(yè)真正的發(fā)端是在21世紀(jì)的頭十年，伴隨著轟轟烈烈的商品房改革。現(xiàn)在租賃行業(yè)的多數(shù)從業(yè)機(jī)構(gòu)，差不多都是在2010年前后開始創(chuàng)業(yè)的。到2021年行業(yè)發(fā)生了很多變化，這主要緣于整個(gè)房地產(chǎn)市場從快速增量市場轉(zhuǎn)向了存量市場。與此同時(shí)，作為解決住宿問題的重要渠道——租賃的賽道，它的價(jià)值被前所未有地從幕后推到了前臺(tái)。

租賃市場大爆發(fā)的底層邏輯還是來自于需求。從第七次全國人口普查的數(shù)據(jù)來看，流動(dòng)人口的規(guī)模從2020年的2.9億變成2021年的3.8億。城市人口流動(dòng)性的增加自然而然也增加了對(duì)住房的需求。

因?yàn)樯唐贩扛咚僭鲋档念A(yù)期下降，以及各個(gè)城市的購房門檻依舊不低，因此大部分流動(dòng)人口的住房需求還是需要通過租賃行業(yè)的發(fā)展?jié)M足。在這種背景下，和發(fā)達(dá)國家的租賃市場相比，無論是租賃房屋的占比，還是租賃人口的占比，兩方面中國都還有非常長足的增長窗口，預(yù)估長租市場的市場規(guī)模到2025年會(huì)超過3萬億。

第二，當(dāng)下行業(yè)的實(shí)際情況，近四年R4租賃地塊的成交已經(jīng)過200幅，大部分集中在上海；集體土地租賃項(xiàng)目超過160個(gè)試點(diǎn)，主要集中在北京；去年國家對(duì)于非居改居的產(chǎn)業(yè)政策也做了非常詳細(xì)的落地，包括北京推出的加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施方案，也給出了非常明晰的五種非居資產(chǎn)改居住的通道。這些都構(gòu)成了未來租賃市場的資產(chǎn)來源。事實(shí)上，房地產(chǎn)經(jīng)過二三十年的高速增長，沉淀下來有大量的低價(jià)值資產(chǎn)、洼地資產(chǎn)可以成為租賃市場的資產(chǎn)來源。

高和資本去年為什么非常堅(jiān)定地做租賃住房資產(chǎn)？因?yàn)樗麄冋J(rèn)為，中國2021年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，就好像美國的1986年，也是從高速發(fā)展時(shí)代轉(zhuǎn)向新階段，從新增為主到存量為主，當(dāng)時(shí)市場上也誕生了許多全球知名的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)比如黑石、鐵獅門等。也就是說，在國內(nèi)房地產(chǎn)高速發(fā)展之后，資管時(shí)代會(huì)到來。我們現(xiàn)在在等一些城市的產(chǎn)業(yè)政策更加明確、具體，甚至要落到城市的區(qū)級(jí)政府，比如海淀，比如上海的某個(gè)區(qū)。

第三，為什么租賃行業(yè)有這樣的機(jī)會(huì)？剛才講到房地產(chǎn)的增速見頂，但房子的價(jià)值不能只停在原地，甚至不產(chǎn)生價(jià)值了，我們必須要把它盤活。現(xiàn)在的市場形勢(shì)也倒逼著房地產(chǎn)商清點(diǎn)自己的資產(chǎn)，清點(diǎn)后的資產(chǎn)流向市場或者自持運(yùn)營，這些都大大增加了不動(dòng)產(chǎn)資管底層資產(chǎn)池的量。

另一方面，這幾年全球都面臨著經(jīng)濟(jì)下行的壓力，在其他資產(chǎn)門類項(xiàng)目回報(bào)不好的情況下，長租行業(yè)憑著穩(wěn)定的特性可以穿越周期，變成了避險(xiǎn)的資產(chǎn)門類。此外，REITs出來后，大額的錢、閑置的錢、長周期的錢、便宜的錢就能進(jìn)入到租賃賽道中做資產(chǎn)配置。

第四，2021-2025年是行業(yè)轉(zhuǎn)換的五年。因?yàn)樽赓U行業(yè)的窗口已經(jīng)在徐徐打開。在2021年之前，所有從業(yè)企業(yè)都是以包租作為主要的展業(yè)來源。但是規(guī)模化包租的能力和商業(yè)模式的容錯(cuò)能力是飽受置疑的，因?yàn)樵诎獾那闆r下，所有風(fēng)險(xiǎn)都需要包租機(jī)構(gòu)承擔(dān)。如果整個(gè)行業(yè)的效能衰減，再碰上經(jīng)濟(jì)的起伏周期，包租機(jī)構(gòu)便很難支撐。現(xiàn)在資管機(jī)構(gòu)進(jìn)來，能夠讓包租機(jī)構(gòu)變成專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，服務(wù)真正的業(yè)主方，比如國有平臺(tái)公司或者地產(chǎn)基金，展業(yè)模式也不再像當(dāng)年那么單一。

第二個(gè)窗口層面，隨著國家各種政策的出臺(tái)，必然會(huì)有更多房子、土地，進(jìn)入到這個(gè)賽道，拉動(dòng)更多需求，涵養(yǎng)更多的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)、運(yùn)營服務(wù)企業(yè)。

對(duì)于租賃機(jī)構(gòu)來說，經(jīng)過前幾年洗牌，現(xiàn)在還能停留在這個(gè)市場上的，多多少少都具備了一定的規(guī)模。未來五年則是機(jī)構(gòu)可以在規(guī)模化上有進(jìn)一步突破機(jī)會(huì)的五年。不過，競爭也會(huì)非常激烈，因?yàn)橹袊氖袌鑫撕芏鄧馔械年P(guān)注，他們有比較成熟的體系。

上一個(gè)五年是整個(gè)行業(yè)打底的階段，下一個(gè)五年如果租賃企業(yè)想再上一個(gè)臺(tái)階，那么需要想清楚，10年甚至20年之后我們?cè)谛袠I(yè)之中能提供什么價(jià)值和該處于什么地位。