經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳月芹 在樓市低位運(yùn)行的2022年上半年，近九成房企拿地金額同比下跌，國(guó)企央企縱橫地市，而民企幾乎隱身。

在大部分民企沒(méi)有余糧擴(kuò)儲(chǔ)時(shí)，6月17日，一則星河灣集團(tuán)與太湖新城集團(tuán)舉行合作開(kāi)發(fā)簽約儀式、宣布首進(jìn)無(wú)錫的動(dòng)態(tài)，將這一低調(diào)的百?gòu)?qiáng)房企再次拉進(jìn)人們的視野。

星河灣產(chǎn)品的高調(diào)奢華與其公司發(fā)展的低調(diào)、慢節(jié)奏形成強(qiáng)烈反差。星河灣的主營(yíng)業(yè)務(wù)是住宅開(kāi)發(fā)，主做大平層高端盤(pán)，創(chuàng)始人黃文仔在業(yè)內(nèi)還被尊稱為“豪宅教父”，在業(yè)內(nèi)同儕選擇高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)模式狂飆突進(jìn)時(shí)，星河灣一直維持在百億銷售額規(guī)模，成立27年，僅在12個(gè)城市推出了15個(gè)“星河灣”樓盤(pán)。

而今，昔日“華南五虎”的雅居樂(lè)變賣資產(chǎn)，恒大、富力以及同樣起家番禺的中國(guó)奧園已公開(kāi)爆雷，此時(shí)的星河灣活得怎么樣？

首進(jìn)無(wú)錫

6月17日，星河灣集團(tuán)董事長(zhǎng)黃文仔、聯(lián)席董事長(zhǎng)吳惠珍等與太湖新城集團(tuán)高管們官宣將進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，當(dāng)天，太湖新城集團(tuán)還與朗詩(shī)控股、紅豆置業(yè)在線上舉行了簽約儀式。

一位參與簽約的房企高管向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露，太湖新城集團(tuán)是無(wú)錫較大的國(guó)有資產(chǎn)平臺(tái)，5月初在無(wú)錫首輪集中供地中底價(jià)包攬了4宗宅地，其中3宗位于經(jīng)開(kāi)區(qū)，1宗位于濱湖區(qū)，“太湖新城集團(tuán)并不以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)見(jiàn)長(zhǎng)，因此找了幾家民企來(lái)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)開(kāi)區(qū)的3塊地，主要以股權(quán)合作的形式”。

在星河灣集團(tuán)官網(wǎng)，星河灣用一棵樹(shù)的圖案介紹其發(fā)展歷程，1995年前身宏宇集團(tuán)成立于廣州，2001年推出第一個(gè)高端住宅項(xiàng)目廣州星河灣，這也是讓黃文仔在高端地產(chǎn)界聲名鵲起的開(kāi)山之作。

為了打響名號(hào)，彼時(shí)黃文仔還在2000年10月請(qǐng)來(lái)了時(shí)任廣東碧桂園集團(tuán)銷售部經(jīng)理、董事長(zhǎng)發(fā)言人的梁上燕，操盤(pán)廣州星河灣第一期，僅半年賣出1600多套精裝修房。

隨后，收獲頗豐的黃文仔揮師北上，曾放言“探花榜眼我不要，中不了狀元我們走路回廣州”，2005年，北京星河灣開(kāi)盤(pán)4個(gè)月賣出11億元，銷量排名北京市第二，連年拿下北京豪宅市場(chǎng)的銷冠；2009年，上海星河灣以5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，創(chuàng)造出“6小時(shí)售出40億元”的銷量紀(jì)錄。

北上廣三地開(kāi)花，助推星河灣業(yè)績(jī)?cè)?010年達(dá)到高峰，以135億元的銷售額進(jìn)入行業(yè)TOP20，黃文仔也被尊稱為“豪宅教父”，比肩綠城宋衛(wèi)平。

不滿足于一線城市布局，黃文仔開(kāi)始把觸角伸向二線甚至三四線城市。

如今27年過(guò)去，星河灣的“樹(shù)”發(fā)展出了至少15個(gè)分支，除了北上廣，還先后開(kāi)發(fā)了太原星河灣、西安星河灣、鄂爾多斯星河灣、汕尾星河灣、長(zhǎng)沙星河灣等項(xiàng)目。

（陳月芹/攝）

賣了13年的項(xiàng)目

“7月底，星河灣半島第五期就要開(kāi)盤(pán)了”，這個(gè)廣州豪宅市場(chǎng)的“大新聞”，在廣州樓市的置業(yè)顧問(wèn)和中介圈口口相傳。

對(duì)這一即將開(kāi)售的新房項(xiàng)目，置業(yè)顧問(wèn)們能簡(jiǎn)單介紹星河灣在番禺乃至整個(gè)廣州的豪宅地位，或是介紹小區(qū)的百米樓間距、用材講究的大理石拼花地面、高造價(jià)園林……

然而，即便是服務(wù)5年以上的資深中介，也無(wú)法描述出星河灣半島早期開(kāi)盤(pán)的盛況，介紹項(xiàng)目何時(shí)拿地、首期開(kāi)盤(pán)時(shí)間和價(jià)格等背景時(shí)也模棱兩可。因?yàn)榇藭r(shí)距離星河灣半島首期開(kāi)盤(pán)，已經(jīng)過(guò)去13年了。

根據(jù)公開(kāi)資料，2009年9月26日9時(shí)28分，星河灣海怡半島正式開(kāi)盤(pán)，并取得了開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷售10.9億元的業(yè)績(jī)，這也將星河灣地產(chǎn)首次推進(jìn)“百億房企俱樂(lè)部”。

近13年過(guò)去，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)至第五期，但這仍不是收官之戰(zhàn)，根據(jù)規(guī)劃，星河灣半島要分六期開(kāi)發(fā)完畢。

7月6日，星河灣半島第五期的一位置業(yè)顧問(wèn)，試圖用13年來(lái)項(xiàng)目每期、每新開(kāi)一棟，銷售單價(jià)均翻倍增長(zhǎng)的案例，說(shuō)服購(gòu)房者趁早下手，“2009年首期賣2萬(wàn)出頭，2013年第三期單價(jià)5萬(wàn)-6萬(wàn)元之間，2014年底第四期開(kāi)售，一棟一棟賣，單價(jià)從5.8萬(wàn)漲到8萬(wàn)多，2020年望江的2棟一度賣到10萬(wàn)元/平方米”。他透露，第四期賣的周期最長(zhǎng)，近兩天剛賣出一套低樓層尾盤(pán)，至此還剩最后一套二層特價(jià)房源，單價(jià)8.2萬(wàn)元。

該置業(yè)顧問(wèn)對(duì)報(bào)出第五期預(yù)售價(jià)格十分謹(jǐn)慎，多次重復(fù)“目前只能參考第四期的單價(jià)10萬(wàn)元/平方米”，但又不忘提醒第五期產(chǎn)品和裝修標(biāo)準(zhǔn)將“全面升級(jí)”，因此，“房管局能將價(jià)格批到多少，公司也十分期待”。

一位主賣星河灣半島及其周邊豪宅的房產(chǎn)中介更為樂(lè)觀，按照他的經(jīng)驗(yàn)，“五期單價(jià)沒(méi)有12萬(wàn)打不住，如果房管局批的價(jià)格太低，就走雙合同，房子和裝修收兩份錢，這是豪宅市場(chǎng)行規(guī)”。

他負(fù)責(zé)銷售的一套星河灣半島3期二手房源，APP上對(duì)外報(bào)的總價(jià)是860萬(wàn)元，而實(shí)際總價(jià)需2350萬(wàn)元。

某頭部房企廣州區(qū)域一位高管透露，今年2月以來(lái)，廣州個(gè)別高端項(xiàng)目備案價(jià)升至每平方米14萬(wàn)-15萬(wàn)元，突破去年廣州新盤(pán)最高備案價(jià)每平方米10萬(wàn)元的限制，豪宅新房市場(chǎng)限價(jià)政策確有松綁。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅6-7月，廣州預(yù)計(jì)會(huì)有超10個(gè)全新豪宅入市，包括海珠的保利湖光悅色、招商保利海珠天珺、荔灣的星河江縵、白云的富力富云山等，位于番禺小島上的星河灣半島五期將與眾多豪宅盤(pán)集中入市火拼。

早在去年5月24日-6月11日，廣州市規(guī)劃和自然資源局已分批次公布了星河灣半島五期10棟住宅樓的批后公示，分為35層、37層兩種樓棟，全面超過(guò)四期的29層。

南北溫差大

就在廣州星河灣半島第五期正如火如荼蓄客的同時(shí)，與其相隔2350多公里的鄂爾多斯星河灣卻經(jīng)歷了近8年的“停盤(pán)期”，現(xiàn)正以近乎“打骨折”的價(jià)格去化。

這是星河灣至今最大的項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)72萬(wàn)平方米。

廣州星河灣半島與鄂爾多斯星河灣分別于2009年、2011年首次開(kāi)盤(pán)，卻走出了截然不同的軌跡。7月6日，一位鄂爾多斯星河灣置業(yè)顧問(wèn)向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹，項(xiàng)目目前毛坯價(jià)格約6000元/平方米，共推出353-684平方米的四、五居大平層房源，總價(jià)在200萬(wàn)-410萬(wàn)元。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，鄂爾多斯星河灣所在的東勝區(qū)均價(jià)7500元/平方米左右。

該置業(yè)顧問(wèn)透露，項(xiàng)目2011、2012年首期開(kāi)盤(pán)的精裝修房源單價(jià)在1.7萬(wàn)-2.3萬(wàn)元，此后近8年售樓處都沒(méi)有開(kāi)門，處在“停盤(pán)期”，直到2020年才繼續(xù)開(kāi)門營(yíng)業(yè)，2年多賣了將近300套，去年精裝修房源的單價(jià)在1.1萬(wàn)-1.2萬(wàn)元之間。

瞄準(zhǔn)內(nèi)蒙古“煤都”鄂爾多斯的星河灣，首期推出1900套房源，在此后一年認(rèn)購(gòu)套數(shù)僅一成左右。據(jù)前述置業(yè)顧問(wèn)透露，目前項(xiàng)目常住戶數(shù)約100多戶，最新在售的這一期預(yù)計(jì)在2023年7月交房。

對(duì)項(xiàng)目銷售持續(xù)10余年來(lái)價(jià)格的下跌，這位置業(yè)顧問(wèn)強(qiáng)調(diào)當(dāng)前價(jià)格并不算“半價(jià)”，因?yàn)榇饲熬蔷b修價(jià)格，沒(méi)有可比性，“這是星河灣在全國(guó)第一次賣毛坯產(chǎn)品”。

該置業(yè)顧問(wèn)所言非虛，早在2001年的廣州星河灣時(shí)期，星河灣就主打全成品精裝，大理石拼花、手工穹頂、塑木棧道、進(jìn)口櫥柜餐柜等交付標(biāo)準(zhǔn)，在彼時(shí)中國(guó)內(nèi)地還處在商品房萌芽發(fā)展階段時(shí)顯得尤為超前，公開(kāi)資料這樣描繪首個(gè)項(xiàng)目廣州星河灣的開(kāi)盤(pán)盛況：吸引了18萬(wàn)人前來(lái)參觀、學(xué)習(xí)和購(gòu)買，12天內(nèi)用光了26萬(wàn)雙鞋套。

然而，多年來(lái)在北上廣等一線城市打下“高溢價(jià)”、“豪宅盤(pán)”標(biāo)簽的星河灣卻在鄂爾多斯拋出“全款定房9折優(yōu)惠”的利好，特價(jià)房源單價(jià)最低能到4500元/平方米。

為解決房地產(chǎn)停建閑置和爛尾等問(wèn)題，2020年6月28日，鄂爾多斯住建局下發(fā)了《關(guān)于建立項(xiàng)目“超市”推動(dòng)盤(pán)活“爛尾樓”和“閑置樓”的通知》，要求各旗縣區(qū)住建局摸底調(diào)查，“同時(shí)向轄區(qū)企業(yè)廣泛宣傳房地產(chǎn)項(xiàng)目超市政策，鼓勵(lì)企業(yè)積極參與”。

2020年12月，鄂爾多斯住建局上線了房地產(chǎn)項(xiàng)目待建樓盤(pán)線上展示系統(tǒng)和線下考察洽談“超市”，為原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和有意向的合作單位、投資機(jī)構(gòu)搭建了對(duì)接平臺(tái)，更好地促進(jìn)企業(yè)合作和項(xiàng)目重組。

首期名單中，星河灣一期等24個(gè)項(xiàng)目在列。

一年多過(guò)去，7月7日，鄂爾多斯市房地產(chǎn)項(xiàng)目超市展示系統(tǒng)中，星河灣一期住宅仍在“架”上，并介紹了項(xiàng)目詳細(xì)位置、占地面積、綠化率等信息，點(diǎn)擊該樓盤(pán)詳細(xì)信息時(shí)，系統(tǒng)頁(yè)面提示：如果對(duì)項(xiàng)目有投資意向，請(qǐng)聯(lián)系鄂爾多斯保障性住房建設(shè)投資運(yùn)營(yíng)公司。

毛利天花板

多年未上市的星河灣，不需要按期披露財(cái)務(wù)狀況，因此關(guān)于其財(cái)務(wù)狀況的公開(kāi)信息少之又少。

2022年4月，星河灣公布了一份2021年債券年度報(bào)告，其中披露，2021年公司三大業(yè)務(wù)——房產(chǎn)銷售、酒店餐飲和物業(yè)收入分別為127億元（去年同期為101億元）、3.58億元和0.3億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售收入占比達(dá)到96.4%。近20年來(lái)，星河灣銷售體量一直維持在百億級(jí)別。

值得注意的是，報(bào)告披露，2021年星河灣住宅開(kāi)發(fā)的毛利率高達(dá)47.64%，在同行紛紛降價(jià)促銷去化以回籠資金的過(guò)去一年，毛利率同比還微漲0.22%。

回溯過(guò)往3年地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)率數(shù)據(jù)，據(jù)國(guó)金證券統(tǒng)計(jì)，2018年至2020年，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率分別為28.77%、26.96%、23.35%，跌幅逐年擴(kuò)大。而據(jù)wind數(shù)據(jù)，2021年超9成的上市百?gòu)?qiáng)房企毛利率大幅下滑，平均毛利率約為18.74%。

在已上市的百?gòu)?qiáng)房企陣營(yíng)中，2021年毛利率第一名是合生創(chuàng)展，為42.7%，仍低于星河灣同期毛利率水平。

相較之下，另一業(yè)務(wù)物業(yè)管理卻連年虧損，2021年收入0.3億元，毛利率為-26.7%，2020年同期為-8.3%。

在展望公司發(fā)展戰(zhàn)略和潛在風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，星河灣在報(bào)告中表示，2022年，公司可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)一是疫情風(fēng)險(xiǎn)，后疫情的持續(xù)可能對(duì)今年房地產(chǎn)銷售造成一定程度的影響；二是政策風(fēng)險(xiǎn)，“中共中央仍然堅(jiān)持不以房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，未來(lái)行業(yè)前景仍然嚴(yán)峻”。