經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 符小茵 東莞放開(kāi)限購(gòu)的第三天，7月6日，來(lái)自深圳的林謙簽下了臨深片區(qū)鳳崗鎮(zhèn)的一套新房；同一天，東莞上班族楊湉在猶豫一周后入手城區(qū)附近厚街鎮(zhèn)某項(xiàng)目新房；而本地人王力則視此刻為投資良機(jī)，決心用兩成首付撬起工業(yè)重鎮(zhèn)虎門某品質(zhì)樓盤新房。

7月4日凌晨，東莞發(fā)文再度放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，將住房限購(gòu)區(qū)域由全市縮窄至城區(qū)4個(gè)街道和松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，其余28個(gè)鎮(zhèn)街取消限購(gòu)要求，不再核驗(yàn)購(gòu)房資格；此外，文件還要求商業(yè)銀行落實(shí)差別化住房信貸政策。

緊接著，商業(yè)銀行響應(yīng)金融支持，非限購(gòu)區(qū)域執(zhí)行無(wú)房無(wú)貸者最低首付兩成，二套房最低首付三成。

取消限購(gòu)又降低首付比例，雙重松綁下，東莞樓市新政開(kāi)始吸引外地客、剛需族、投資客出手。

在臨深片區(qū)東莞鳳崗鎮(zhèn)，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)看到，即便是工作日，各大樓盤處都有深圳客的身影，他們多是家庭出行，有的已經(jīng)跑了三個(gè)樓盤，這也給售樓處帶來(lái)了明顯的人氣，新政前，有樓盤周末也只有零星訪客，而新政第二天，訪客數(shù)量便升至兩位數(shù)。

來(lái)自深圳龍華的林謙就與妻子看中了鳳崗某大型TOD新盤，該樓盤距離他工作地車程不過(guò)15分鐘。而在“7.4”新政之前，非東莞戶籍至少需要2年內(nèi)在當(dāng)?shù)乩塾?jì)繳納12個(gè)月以上社保或者個(gè)稅才有購(gòu)房資格。

該樓盤的銷售經(jīng)理告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，共5000多戶，光靠東莞本地客源難以消化，主要面向深圳顧客。因此項(xiàng)目處處對(duì)標(biāo)深圳高端項(xiàng)目，比如外立面采用定制鋁板，玻璃則全部采納中空Low-E玻璃。

他介紹，“7.4”新政出臺(tái)后，前來(lái)看房的深圳客突然增加，甚至有客戶在7月6日凌晨5點(diǎn)轉(zhuǎn)來(lái)定金，“現(xiàn)在不管手頭有幾套房，只要在供套數(shù)是一套，買144平方米以下的小戶型都可以三成首付，這樣的條件就很吸引深圳客”。

7月6日當(dāng)天，該樓盤銷售中心的十來(lái)張洽談桌坐滿了看房人。

相比深圳臨莞片區(qū)的龍華觀瀾或者龍崗大運(yùn)新城的新盤，該樓盤售價(jià)在3.5萬(wàn)元/平方米左右，有1.2萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

目前鳳崗在售項(xiàng)目主力戶型多是三房及四房，多個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，他們的項(xiàng)目定位是改善型，因?yàn)榍皝?lái)東莞購(gòu)房的深圳客更希望用同等的價(jià)錢獲得更高的居住體驗(yàn)。

“7.4”新政也讓投資客嗅到了機(jī)會(huì)。“首付兩成，不買白不買。”投資客王力直言低首付是促使他出手的主要原因。

7月7日下午，轉(zhuǎn)完虎門鎮(zhèn)兩個(gè)新盤后，他決定在一家TOP5房企開(kāi)發(fā)的新盤購(gòu)入一套97平方米的三房，由于名下無(wú)房無(wú)貸，王力首付只需要兩成，首付金額由三成的104萬(wàn)降到73萬(wàn)元，此外，他還可以享受4.45%貸款利率，與LPR持平。

選擇小戶型的考慮是方便后期流轉(zhuǎn)，他認(rèn)為，周邊部分住小產(chǎn)權(quán)房或者自建房的住戶，未來(lái)會(huì)有換房需求，但由于資金有限，可能會(huì)更青睞小戶型。

對(duì)王力來(lái)說(shuō)，另一重利好是，東莞5月發(fā)布的“莞七條”已將商品住房交易轉(zhuǎn)讓時(shí)間由取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年縮短至滿2年。

對(duì)房子的升值空間，王力也有信心，虎門處于大灣區(qū)三大都市圈交匯處，驅(qū)車前往深圳或者廣州，車程都不過(guò)1小時(shí)。此外，虎門不僅是“萬(wàn)億”城市東莞排名前三的工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)，未來(lái)還受濱海灣新區(qū)規(guī)劃輻射。

作為虎門本地人，王力看著虎門的新房?jī)r(jià)格從2016年的1.5萬(wàn)元/平方米左右一路漲到如今的3萬(wàn)元/平方米，即便是樓市低迷的2022年上半年，合富大數(shù)據(jù)顯示，虎門的房?jī)r(jià)同比依舊上漲了13%，而家人2017年在周邊購(gòu)入的一棟別墅，目前價(jià)格已經(jīng)翻倍。不過(guò)，王力也意識(shí)到，以后虎門的房?jī)r(jià)漲得不會(huì)似之前那么快。

另一位虎門本地投資客也在物色適宜的住宅產(chǎn)品，她名下已有兩套住房，均在虎門鎮(zhèn)，本來(lái)已無(wú)“房票”，“7.4”新政后，重新獲得購(gòu)房資格，聽(tīng)說(shuō)虎門某TOD項(xiàng)目推出200平方米的大戶型，特意來(lái)了解，不過(guò)周邊的配套并不能讓她滿意。

對(duì)于楊湉來(lái)說(shuō)，“7.4”新政更多帶來(lái)的是信心。

新政前的一個(gè)周末，她就已在厚街某新盤售樓處交完定金，但遲遲未下定決心簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，因?yàn)樗淮_定此刻是否是出手的最好時(shí)機(jī)，東莞今年以來(lái)的樓市調(diào)控已行至第三輪，其中5月14日“莞七條”實(shí)行二孩及三孩家庭增加購(gòu)房名額、多證房認(rèn)定為一套房、增值稅5改2、限售3改2等新政后，5月東莞二手房市場(chǎng)率先回暖。據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，二手房成交量環(huán)比漲20%，價(jià)格同比上漲19%；6月二手房成交量環(huán)比增幅進(jìn)一步擴(kuò)大到55%；傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，成交量也錄得環(huán)比增超5成，不過(guò)價(jià)格環(huán)比仍下跌。

“7.4”新政讓楊湉進(jìn)一步確認(rèn)，樓市現(xiàn)在就是低谷，隨著成交量回升，房?jī)r(jià)也會(huì)緊隨上漲。最后綜合考慮周邊配套、償付能力以及交付情況，她決心買入，雖然趕上新政，楊湉首付只需兩成，但是考慮到后期還貸壓力，她還是選擇了三成，首付70萬(wàn)。

與“7.4”新政同步的是，東莞部分樓盤從提供首付分期政策，變?yōu)槭站o分期時(shí)間、搶抓首付款。

據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，東莞“7·4”新政出臺(tái)當(dāng)周，一手住宅成交891套，環(huán)比大增9成，成交面積11.1萬(wàn)平米，環(huán)比增加73%。

虎門某新盤銷售經(jīng)理告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，新政前，購(gòu)房有三種首付方式，其中首付分期一年半付清，不享折扣優(yōu)惠；首付年底前付清，可享9.6折；首付1個(gè)月內(nèi)付清，則可享9.4折，但現(xiàn)在已不接受一年半付清的付款方式。另一新盤銷售經(jīng)理也表示，新政前可以首付分期，但現(xiàn)在需要在七天內(nèi)交齊首付款。

不過(guò)，據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，目前東莞在售的新房項(xiàng)目普遍都還保留新政前的折扣優(yōu)惠，折后總價(jià)在9.6折到8.5折之間。

（應(yīng)受訪者要求，文中林謙、王力、楊湉為化名）