張雅楠/文 作為萬科的第二曲線，萬物云終于要上市了。

如無意外，它將于9月29日在港交所交易，按照目前的發(fā)售價格區(qū)間，萬物云的市值將介乎550億-615億港元。

盡管沒能趕在物業(yè)市值高峰期盛放一朵千億煙花，但在當前市況中上市，不必坐上股價過山車，可以收獲一個相對理性的估值，確也符合萬科風格。

萬物云姍姍來遲，但它付出的時間成本并沒有白白浪費，從業(yè)務內(nèi)容看，萬物云架構(gòu)出了一個嶄新的空間故事，把自己和其他所有的上市物業(yè)公司區(qū)別開來，包括市值比它更大的華潤萬象生活，所以，一眾高質(zhì)量基石投資者用腳投票，也就不那么令人意外了。

對中國的物業(yè)行業(yè)來說，彩生活是第一代標桿，憑借“增值服務”的故事，將物業(yè)行業(yè)改換新裝帶入了資本市場大門；華潤萬象生活是第二代標桿，在住宅服務之外，擴充了高質(zhì)量、大體量的商業(yè)管理服務，豐富了物業(yè)管理的意涵，也守住了物業(yè)估值的價值線；第三個標桿便是萬物云了，它從更高的視野拉開了空間服務的架構(gòu)，不僅局限于住宅小區(qū)和商業(yè)空間，更進一步拓展至城市、街道，并試圖通過科技和平臺為這一龐大架構(gòu)賦能，有可能創(chuàng)造出一個空間服務的巨無霸和新物種，而這，是萬物云通過多年的斷舍離和吸納融合逐步實現(xiàn)的。

萬物云最大的舍棄是萬科。

除少數(shù)第三方物業(yè)企業(yè)外，大部分物業(yè)企業(yè)的規(guī)模皆由房地產(chǎn)母公司的住宅基本盤面構(gòu)成，依賴度動輒超過90%，萬科雖是萬物云的大股東，萬物云也肇始于萬科物業(yè)，但萬物云的收入構(gòu)成中，來自萬科體系的比例并不高，真正擺脫了對母公司的依賴。

從2021年度的數(shù)據(jù)看，在居住、商業(yè)和城市、AIoT及BPaaS解決方案三大業(yè)務中，萬科體系貢獻的收入僅為2.1%、12.3%、4.8%，獨立第三方貢獻的比例則為53.4%、24.4%、3.0%。

此外，手握萬科物業(yè)這一金字招牌，萬物云沒有局限在住宅服務上，也沒有局限在萬科體系內(nèi)。以商管為例，目前物業(yè)行業(yè)市值排名前五的分別是華潤萬象生活、碧桂園服務、中海物業(yè)、恒大物業(yè)、保利物業(yè)，碧桂園服務曾經(jīng)一度實現(xiàn)估值的飛躍，達到過2000億港元，但現(xiàn)在看來，華潤萬象生活憑借著物管+商管的高配組合，兼顧了規(guī)模和效率，以模式勝過了規(guī)模。排隊上市中的龍湖智創(chuàng)生活，也將延續(xù)華潤萬象生活的模式，用龍湖天街培育出來的商管能力夯實基本盤。

相比而言，萬科集團也有商業(yè)板塊印力，并且印力的規(guī)模在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中數(shù)一數(shù)二，不過，印力為萬科收購而來，發(fā)展脈絡(luò)自成體系，與華潤、龍湖等內(nèi)生性的商業(yè)地產(chǎn)板塊不同，印力和萬物云是兩條平行線，不存在融合的可能，因此，萬物云的商管部分無法借勢母公司，但它學習了萬科的行事風格——要做就要做大，來不及自己做就收購，萬物云通過收購五大行之一的戴德梁行股份，成立萬物梁行，主要服務于商企空間，其中不乏阿里巴巴、華大基因、華為、騰訊等大型企業(yè)總部。

物業(yè)服務向商業(yè)管理進發(fā)的原因是物業(yè)公司從C端的業(yè)主家中賺錢的效率并不高，一是住宅物業(yè)服務的價格管制并沒有完全放開；二是業(yè)主通過物業(yè)公司消費的邏輯并不通，因為物業(yè)的圍墻并不能真正擋住阿里和京東。向B端收費是更高效的做法，企業(yè)服務是效率更高的途徑。

如今，萬物梁行的年收入已經(jīng)做到超過60億元，也被朱保全認為是最有可能成為萬物云第二曲線的業(yè)務。

商企服務把物業(yè)公司的服務范疇從住宅小區(qū)帶到了更加廣闊的城市空間，萬物云是行業(yè)中最早開啟城市管理概念的物業(yè)公司，并把這一管理理念從城市市政進一步拓展至街區(qū)范疇，這也是它相較其他物業(yè)上市公司，最大的增量業(yè)務——盡管頭部物業(yè)公司目前都有城市公共空間和設(shè)施的管理服務業(yè)務，但萬物云的城市服務內(nèi)涵不同。

從住宅小區(qū)到商業(yè)企業(yè)的辦公空間，再到城市公共空間和街道，如果給萬物云畫一個坐標軸，那么橫軸可以看作是它的空間范疇，而縱軸，則是它的業(yè)務整合能力。

當住宅、商企、城市融合在一個個以3平方公里為半徑的街道里，萬科可以憑借物業(yè)管理能力、設(shè)施管理能力等，在街區(qū)范疇內(nèi)高效調(diào)度生產(chǎn)資料，完成街區(qū)內(nèi)的買房賣房、裝修維修、保安保潔等各項服務，大大節(jié)約成本、提高效率，這項業(yè)務也被定義為“蝶城”，意為打開物業(yè)邊界，破繭成蝶。

科技和人力資源能力是這項業(yè)務最重要的保障。

從萬物云的募資用途看，約35%（約19.8億港元）將用于為萬物云街道提供資金，這其中僅5%用于收購住宅物業(yè)公司，其他大部分資金都將用于技術(shù)部署以及標準化、數(shù)字化建設(shè)；約25%（14.1億港元）將用于投入AIoT及BPaaS解決方案的開發(fā)以及建立產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的能力。

而朱保全的博士論文題目是《物業(yè)管理低技能員工的保有和轉(zhuǎn)型研究：論人格、環(huán)境因素、管理干預對績效的影響》，聚焦在人力資源效率提升的動態(tài)研究上。

截至2022年3月21日，在中國100個經(jīng)濟活躍城市的3402個目標街道中，服務范圍介乎3000戶至6000戶家庭、6000戶至1萬戶家庭，以及超過1萬戶家庭的指定萬物云街道分別為219個、119個及121個。

從“蝶城”的整個構(gòu)想看，萬物云最后更像會和貝殼殊途同歸，雖然二者的底層能力不同，一個偏向住宅交易，一個偏向物業(yè)服務，但共同點更多，比如龐大的人力資源管理、終端業(yè)務方向以及在街道社區(qū)的深度下沉。

這些都在朱保全的考量之中，如果說萬物云最終的方向是住的生意，萬物云正用實際行動告知貝殼，住的生意并不僅僅只有房地產(chǎn)交易。當然，這一點，貝殼也深知，所以在中介業(yè)務的基礎(chǔ)上，貝殼也在發(fā)力租賃和裝修兩翼，在北京，貝殼的裝修業(yè)務今年有望做到10億元規(guī)模，增速顯著，并且，這其中大部分成交是由經(jīng)紀人導流而來，這種業(yè)務間的夢幻聯(lián)動，也是朱保全期待在蝶城中實現(xiàn)的。

上市之后，萬物云的新征程，就是要讓這種聯(lián)動真實又高頻地發(fā)生。