經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 在9月25日由經(jīng)濟(jì)觀察報主辦的2022年藍(lán)籌物業(yè)百強峰會上，南開大學(xué)周恩來政府管理學(xué)院教授、計算社會科學(xué)實驗室主任孫濤介紹了萬科集團(tuán)的萬物云公司在深圳福田區(qū)、珠海橫琴、武漢江漢區(qū)等地實施的“物業(yè)城市”模式和城市公共服務(wù)創(chuàng)新實踐。

孫濤認(rèn)為，不同城市服務(wù)體系面臨的情境不盡相同，即物業(yè)城市可以“千城千面”，但業(yè)務(wù)模塊的工作流程應(yīng)該是統(tǒng)一的，模式設(shè)計的基本要素也應(yīng)該是統(tǒng)一的，需要具備不同類型的業(yè)務(wù)模塊，物業(yè)城市實現(xiàn)可復(fù)制、可推廣，每個城市應(yīng)根據(jù)實際需求進(jìn)行業(yè)務(wù)模塊的組合。

以下為孫濤演講內(nèi)容節(jié)選：

物業(yè)城市的實踐起源于珠海橫琴，分析發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時橫琴管委會的力量比較弱，于是形成了萬物云承接城市運營的政企協(xié)作的紡錘型治理結(jié)構(gòu)，政府管兩頭——規(guī)劃決策和綜合執(zhí)法；中間環(huán)節(jié)通過業(yè)務(wù)平臺進(jìn)行服務(wù)總包、分包和協(xié)作運營，形成了物業(yè)城市1.0的生態(tài)服務(wù)圈。

從2021年開始，萬物云城在深圳福田區(qū)委和區(qū)政府的支持下，在沙頭等三個街道啟動物業(yè)城市模式，不光是萬物云城，其他幾家知名的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也進(jìn)入福田區(qū)其他街道，嘗試城市服務(wù)運營服務(wù)的新機(jī)制，形成了2.0模式。

為此，我們從學(xué)術(shù)上將物業(yè)城市做了空間尺度的細(xì)分，宏觀層面的城區(qū)、中觀層面的街區(qū)和微觀層面的社區(qū)。

這樣一來，城市服務(wù)在宏觀、中觀、微觀層面形成一個服務(wù)矩陣，在不同地方和城市，對于比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、老舊城區(qū)、中心城區(qū)、國家級的新城新區(qū)有不同側(cè)重，不同服務(wù)事項的成本和政府分管機(jī)構(gòu)也不同，政、企、社不同協(xié)作主體所擅長的治理能力也不一樣。

從中觀尺度像街區(qū)，我們希望“發(fā)現(xiàn)價格”，探究城市公共服務(wù)、物業(yè)服務(wù)價值矩陣的動態(tài)平衡，我們關(guān)注三點：1、Provide，即誰來提供政策和制度，相對間接；2、誰來直接進(jìn)行生產(chǎn)和提供服務(wù)；3、最終怎么定價。從可持續(xù)角度來講，我們更關(guān)注藍(lán)籌物業(yè)作為社會企業(yè)，將來怎么配合政府進(jìn)行有效的、低成本的基層治理和社區(qū)服務(wù)。

宏觀尺度是生產(chǎn)、生活、生態(tài)、生命的“四生一體”研究，我們目前在街區(qū)尺度開展得比較深入。在傳統(tǒng)物業(yè)的轉(zhuǎn)型過程中，物業(yè)服務(wù)可以基于大數(shù)據(jù)做一些精準(zhǔn)的用戶畫像。我們做了一些分類的聚焦研究，目的是物業(yè)城市助力實現(xiàn)城市生產(chǎn)、生活、生態(tài)三位一體。

我再說一下深圳福田物業(yè)城市2.0，萬物云城介入后，在城市服務(wù)供給端解決了碎片化問題，雖然沒有完全解決，但把原來政府部門垂直向下的縱向管理和服務(wù)在街道層面橫向歸并整合到一起，在萬物云街區(qū)層面建立的智慧運營指揮中心進(jìn)行分包、分解，重新“打捆”，在這個過程中，基層治理中條塊分割的問題得到了比較好的解決。

設(shè)在深圳福田區(qū)、武漢江漢區(qū)幾個街道的智慧運營指揮中心順利完成了城市服務(wù)中三個層次的問題，這是以前政府單方面不容易解決的，具體說來，一是科技賦能，尤其是運用大數(shù)據(jù)和人工智能技術(shù)，加上管理、運營賦能，運營賦能比較有效的就是工單制。企業(yè)的工單、流程重塑加上政府在街道的網(wǎng)格管理，使得基層管理效能得以提升。

在這個過程中，有學(xué)術(shù)前沿特別感興趣的，比如說合作生產(chǎn)（合供 co-production），怎樣讓居民、非盈利組織參與到城市治理的共建、共享、共治。萬物云城希望通過變革，在物業(yè)城市模式介入以后，讓城市空間更加有溫度、有秩序、有效率，也有活力。

每個城市不一樣，比如萬物云城介入到其他的城市，繼續(xù)復(fù)制物業(yè)城市2.0或者迭代到3.0，但既使是千城千面，首先從流程業(yè)務(wù)模塊上必須是統(tǒng)一的。去年我們做了很多業(yè)務(wù)模塊分解，針對不同城市，把不同模塊有效組合起來，最終完成特定的工作任務(wù)。

我們調(diào)研過珠海橫琴、雄安新區(qū)和福田，沙頭街、N街道和F街道在要素上不完全一致，模式也不同，這種物業(yè)服務(wù)模式，在城市街區(qū)層面必須要考慮規(guī)模經(jīng)濟(jì)收益、決策者以及行動者的偏好、服務(wù)內(nèi)容的明確。要素組合好了，加上協(xié)同共建的互動機(jī)制才可能成功。

我們希望通過深圳福田試點來破解城市基層治理的困境，第一是相對固化的基層治理體系；第二是基層服務(wù)能力相對有限，尤其中西部地區(qū)；第三如何將管理職責(zé)的縱向傳導(dǎo)在街區(qū)橫向執(zhí)行層面進(jìn)行有效整合；第四是基層干部面對有限的權(quán)利和無限的責(zé)任的悖論，這也是城市基層治理普遍的問題，居委會和街道干部都在抱怨。

未來城市服務(wù)，我們認(rèn)為物業(yè)城市模式能夠進(jìn)一步拓展的領(lǐng)域是部分政務(wù)服務(wù)、水電服務(wù)、文旅、智慧停車和公共交通，智慧購物、社區(qū)醫(yī)療和康養(yǎng)，智慧食堂以及高校的后勤社會化服務(wù)。

第一、物業(yè)城市通過萬物云在珠海橫琴、廈門鼓浪嶼、武漢江漢區(qū)、深圳福田區(qū)等地的實踐，證明政企協(xié)同是完成城市基層治理的有效手段之一。成功關(guān)鍵在于政府在街區(qū)、街道層面有頂層設(shè)計，政、企、社的職責(zé)相對比較清晰，還有一套智慧運營的保障支撐系統(tǒng)，透明公開的社會監(jiān)督評價體系，這樣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)最終可能會變成一類社會企業(yè)。

第二、物業(yè)城市在學(xué)術(shù)和實踐中，確實需要一個多方協(xié)同、權(quán)責(zé)明晰的可執(zhí)行框架體系。這個體系需要政府、市場、民眾、社會組織多方協(xié)同。同時要解決我國獨特的現(xiàn)代化進(jìn)程與后現(xiàn)代化相疊加的歷史轉(zhuǎn)型所帶來的挑戰(zhàn)，完善和提升市民對公共服務(wù)質(zhì)量的需求，這個難度是非常大的。

三、需要一個統(tǒng)一的運行框架，因為千城千面，深圳模式不一定完全適合武漢，要因地制宜選取相應(yīng)的“物業(yè)城市”模塊，當(dāng)然，每個模塊要素基本上是統(tǒng)一的。

從組織結(jié)構(gòu)來看，物業(yè)服務(wù)如果進(jìn)入到城市，進(jìn)入到街區(qū)，需要有一個工作領(lǐng)導(dǎo)小組，它由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、基層街道辦包括區(qū)政府垂直部門的工作人員所組成，眾所周知，中國的城市治理，中國的政府管理，領(lǐng)導(dǎo)小組是一個非常有效的形式。

我們把深圳的物業(yè)城市2.0凝練出三種智能運營模式，相對較好的是“委托管理”，利潤率也高一些；第二種是股份合作，在福田F街道采用了；第三種是咨詢顧問模式，迄今從福田來看，還不是特別有效。

簡言之，委托管理、股份合作、咨詢顧問是可以選擇的三個模式，在不同地域的城市，如武漢，股份合作目前運行良好；而咨詢顧問在北方的城市反而會有效，所以說，這也是不同模塊的一種組合。