經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 老盈盈  作為一名想把房子“脫手”的業(yè)主，家住廣州的陳女士還“背著”幾十萬的銀行貸款，她最想的是能找到一個(gè)合適的買家，用買家的首付款還自己的貸款，但是這樣的買家不容易找。

現(xiàn)在問題有了解決方法。目前，南京、昆明、福州、佛山等二線城市開始探索“帶押過戶”這種模式，廣州、深圳等一線城市也加入了行列中。“帶押過戶”，即無需業(yè)主提前還貸款，就可以完成過戶，不僅降低了買賣雙方的交易成本，還簡(jiǎn)化了二手房的交易流程。

從操作流程方面看，買方、賣方和銀行需要簽訂多方資金監(jiān)管協(xié)議，約定在買方貸款銀行抵押權(quán)首次登記完成后，從資金監(jiān)管賬戶直接將房款劃轉(zhuǎn)至賣方貸款還款賬戶，剩余款項(xiàng)再劃轉(zhuǎn)至賣方個(gè)人銀行賬戶。“帶押過戶”這種模式正合陳女士的心意。據(jù)她了解，按照傳統(tǒng)的二手房交易模式，從償還貸款到解押，她所貸款的銀行處理時(shí)間要等近一個(gè)月，“帶押過戶”模式能大大提高交易效率。

但記者采訪了解到，由于需要牽涉不同的商業(yè)銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)，也要確保過戶、抵押、贖契全流程順利進(jìn)行及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際真正落地應(yīng)用的銀行還不多。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，該政策在盤活二手房資源、加快二手房流通、以二手房交易活躍帶動(dòng)一手房交易活躍等方面都有非常重要的作用。

“帶押過戶”如何操作

建行南京地區(qū)的多個(gè)分支行都已經(jīng)開始“帶押過戶”業(yè)務(wù)試點(diǎn)，但對(duì)客戶要求較高，需要滿足兩個(gè)條件：一是買賣雙方都需要是以建行作為開戶行；二是目前只能做純商業(yè)貸款，公積金和公積金+商業(yè)貸款組合還不能支持。

一般二手房交易流程是：買賣雙方簽合同——業(yè)主籌錢償還二手房剩余貸款申請(qǐng)解押和買家向銀行申請(qǐng)按揭 （同時(shí)進(jìn)行）——買家獲得同意貸款書/業(yè)主獲得解押資料——過戶——買家付款、業(yè)主收款——出新買家的房產(chǎn)證。“帶押過戶”模式下的二手房交易流程變?yōu)椋嘿I賣雙方簽合同——買家向銀行申請(qǐng)按揭——買家獲得同意貸款書——過戶同時(shí)把抵押的關(guān)系轉(zhuǎn)到買方——買家付款——業(yè)主償還二手房剩余貸款和收款。

“相當(dāng)于業(yè)主的房貸不用還給銀行，也不用在銀行解壓，直接轉(zhuǎn)移到買方，然后買方的錢會(huì)打到我們銀行監(jiān)管賬戶。”建行南京地區(qū)一位銀行客戶經(jīng)理稱。

這位客戶經(jīng)理提醒，有一種情況，如果買家申請(qǐng)到的貸款余額沒有辦法覆蓋業(yè)主的貸款余額，買方要把首付款也放在監(jiān)管賬戶，不然無法償還業(yè)主之前的貸款。如果首付款和買家貸款相加大于業(yè)主的貸款余額，還掉業(yè)主原來的貸款之后，剩下的錢會(huì)打到業(yè)主的銀行卡里。“從買房申請(qǐng)貸款開始，如果買賣雙方資料齊全的話，應(yīng)該差不多5個(gè)工作日，貸款就能到買家賬戶。”

據(jù)記者從上述銀行了解到，現(xiàn)在依然可以選擇傳統(tǒng)的二手房交易模式，如果不選擇“帶押過戶”的模式，就按照各個(gè)銀行規(guī)則來執(zhí)行。目前南京地區(qū)的建行，申請(qǐng)還清貸款，需要十個(gè)工作日左右解押，與“帶押過戶”的模式相比，效率會(huì)低一些。

近幾個(gè)月，多個(gè)二線城市都推出了首筆二手房“帶抵押過戶”合并登記業(yè)務(wù)。如10月14日，佛山首宗二手房“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)在南海區(qū)率先試點(diǎn)，同時(shí)首個(gè)“帶押過戶”的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證也在當(dāng)天頒發(fā)。

記者采訪了解到，這些城市的銀行更多的回復(fù)是目前還沒有正式推出該業(yè)務(wù)。“我們是做了首筆業(yè)務(wù)，然后中間可能還有一些流程需要優(yōu)化，所以還沒有正式推出來。”工行佛山南海某支行房貸業(yè)務(wù)經(jīng)理稱。

“我們的確聽說了有這個(gè)政策，目前都沒有做過，有些業(yè)務(wù)不是馬上就可以展開，系統(tǒng)要跟得上才行。”有城市的銀行個(gè)貸經(jīng)理如是告訴記者，這里面存在很多問題，涉及到買賣雙方和各自的銀行，例如買賣雙方是否同意交易，買家的銀行貸款同意放款，業(yè)主所在銀行是否同意接收等等。

“銀行處于調(diào)研和方案探索階段，因涉及同行和跨行贖樓業(yè)務(wù)，需牽引不同商業(yè)銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和客戶配合，目前為確保過戶、抵押、贖契全流程順利進(jìn)行及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這項(xiàng)業(yè)務(wù)還未正式推出。”廣州一位房產(chǎn)中介人士在接受記者采訪時(shí)稱。“對(duì)于帶押過戶政策，從實(shí)際操作中，應(yīng)用的確實(shí)還不多，否則近期二手房交易應(yīng)該很火爆。”上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析有以下原因：首先當(dāng)前大環(huán)境相對(duì)來說對(duì)于交易是不利的，購房需求不強(qiáng)，賣房會(huì)考慮到價(jià)格的因素，不會(huì)急于拋售，一定程度上會(huì)限制房東去使用“帶押過戶”的政策。其次該政策多少還需要協(xié)調(diào)，包括中介等也需要去了解此類政策，一些購房者可能也不是很清楚這個(gè)政策的來龍去脈和操作模式，需要一個(gè)適應(yīng)過程，也需要各地積極做宣傳。部分帶押過戶會(huì)涉及到跨行業(yè)務(wù)，后續(xù)類似跨行業(yè)務(wù)方面如何協(xié)調(diào)也是個(gè)問題。

“實(shí)際上之所以二線城市推進(jìn)快，其實(shí)更是因?yàn)槎€城市主動(dòng)在這個(gè)領(lǐng)域做了探索。一線城市應(yīng)該說按理是更容易操作的，因?yàn)閮?nèi)部資源更容易協(xié)調(diào)，但估計(jì)沒有把這個(gè)領(lǐng)域作為重點(diǎn)去研究，所以滯后了點(diǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

提振二手房市場(chǎng)行情

家住佛山、最近在看房的張女士也較為青睞“帶押過戶”這種模式。“我看二手房都是優(yōu)先選已經(jīng)繳清貸款的房子，就是怕業(yè)主拿我的首付去還貸，中間有個(gè)時(shí)間差，我怎么保證我的首付不會(huì)出問題。”張女士說。

事實(shí)上，確實(shí)存在借墊資的名義來違規(guī)挪用資金的操作，例如業(yè)主做生意遇到資金困難，可能會(huì)借賣房名義來變相騙取買家的資金。此類墊資使得交易的周期變長(zhǎng)，尤其是在市場(chǎng)波動(dòng)和政策調(diào)整的情況下，交易的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，過去一些城市的操作僅僅停留在“讓買賣登記同時(shí)進(jìn)行”的模式，其前提是，房東已經(jīng)償清了貸款。而更為實(shí)質(zhì)的問題即“如何讓賣家不用籌集款項(xiàng)償還貸款”并沒有破解。“帶押過戶”此類模式具有兩個(gè)積極的意義：第一、破解了“如何讓房東不籌錢償還貸款”的問題。通過此類新操作，房東出售房產(chǎn)的顧慮和籌資壓力減少，這也使得購房者的顧慮和擔(dān)憂減少了，這樣二手房的交易自然就變得容易和順暢。第二、此類模式下，交易流程也是在簡(jiǎn)化和優(yōu)化的，甚至可以實(shí)現(xiàn)讓買賣、過戶、登記在一日內(nèi)完成。類似政策和模式自然是親民的、優(yōu)化的、備受稱贊的。

目前，二手房市場(chǎng)正從“低迷期”中逐步復(fù)蘇，二手房?jī)r(jià)格接近底部，市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)從底部回升。根據(jù)貝殼研究院《二手房市場(chǎng)半年報(bào)》顯示，今年二季度成交量較2020年、2021年同期分別下降了32%、36%，上半年交易量比2020年、2021年同期下降了6%和40%。貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月二手房成交量環(huán)比穩(wěn)中有升，同比自去年年中以來首次止降轉(zhuǎn)增；8月二手房市場(chǎng)活躍度較上月有所減弱，成交量環(huán)比下降，但同比連續(xù)第二個(gè)月增長(zhǎng)，并且增幅擴(kuò)大。

“帶押過戶”模式能否進(jìn)一步提振二手房市場(chǎng)行情？嚴(yán)躍進(jìn)稱，“帶押過戶”對(duì)于激活房東積極掛牌和出售二手房等具有積極的作用。二手房的出售信心和活躍度增加，其對(duì)于購房需求尤其是改善型購房需求的釋放具有積極的作用。所以，“帶押過戶”政策其實(shí)是盤活二手房資源、加快二手房流通、以二手房交易活躍帶動(dòng)一手房交易活躍等方面的重要政策，對(duì)于激活四季度房屋交易市場(chǎng)、促進(jìn)房企新房項(xiàng)目銷售等都有非常重要的作用。