經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 因為一筆信托借款的季度應(yīng)償本息沒有按時支付，債權(quán)人對喬剛所在的公司下發(fā)了提前還款通知書，按照當(dāng)初約定，這筆借款本來在今年底到期。

喬剛所在的房企已經(jīng)爆雷，這筆信托借款是爆雷前由項目公司借貸，本金總計2億元，按季度償付本息。由于母公司和項目公司均資金緊張，三季度沒有按期向信托公司還款，觸發(fā)違約條款，被要求提前償還全部借款。

喬剛說，信托等非標(biāo)借款，延期支付本息的情況較為普遍，包括房地產(chǎn)市場好的時候，也會發(fā)生類似情況，一般都能獲得債權(quán)人的諒解，但今年下半年以來，越來越多的信托債權(quán)人以此為名要求提前償還借款。

不僅是喬剛的公司，臨近年底，越來越多房企被債權(quán)人要求提前償還借款。一家還未爆雷房企的人士向經(jīng)濟觀察報證實這一情況，“現(xiàn)在逼債最兇、要求提前償還借款的都是信托等非標(biāo)融資”。

多個房企人士透露，除了信托等債權(quán)人外，還有部分牌照較為齊全的金融機構(gòu)，開始全面對房地產(chǎn)進行抽貸，“包括他們實際出資但借用別人通道的，也包括他們通道的，全部要求提前償還”，另一家房企人士表示。

在當(dāng)前房地產(chǎn)流動性緊張的情況下，信托等非標(biāo)融資的抽貸行為讓掙扎在生死邊緣的房企苦不堪言，但信托公司同樣有苦衷，一位信托公司人士告訴經(jīng)濟觀察報，他們不僅要面對監(jiān)管提出的壓縮規(guī)模的要求，還得應(yīng)對投資人持續(xù)不斷的維權(quán)。

加速到期

喬剛公司被要求提前償還的信托借款，由雙方在2021年上半年達(dá)成借款協(xié)議，為此，信托公司在2021年三季度和2022年第一季度分別成立兩期信托計劃。按照約定，該筆借款采取滾動循環(huán)模式，按季度償還相應(yīng)本金和利息。

該筆信托借款雖以項目公司作為借款人，但項目早在多年前就已經(jīng)竣工，實際使用人為集團總部，以項目公司名下的相關(guān)不動產(chǎn)作為抵押，集團二級子公司做了全額擔(dān)保。

今年中，喬剛所在公司由于資金流動困難，二季度沒有按時向信托公司還款，經(jīng)過協(xié)商，在答應(yīng)補償一定違約金和利息后，信托公司同意延期到第三季度統(tǒng)一支付。

喬剛告訴經(jīng)濟觀察報，彼時，公司上下普遍認(rèn)為下半年房地產(chǎn)市場會有所好轉(zhuǎn)，項目銷售好轉(zhuǎn)起來，集團資金緊張程度也將改善。信托公司勉強答應(yīng)了。

然而，2022年下半年樓市并沒有如愿回暖，而且由于斷貸事件等影響，地方政府進一步收緊了預(yù)售資金監(jiān)管力度，集團從項目提取資金的難度更大了。

距離下次還款還有一個月，信托公司開始要求喬剛的公司制定還款計劃，并明確還款資金的來源。雖然需要償還的資金不多，但由于集團無法從項目提取到足夠的資金，雙方心里都清楚，第三季仍舊無法按期還款。

按照最初約定，只要有一季的還款無法按期償還，就會使得全部貸款提前到期，信托公司明確告訴喬剛公司，屆時如果無法履約，將行使提前收回所有借款及利息的權(quán)利，讓公司做好準(zhǔn)備。

沒有太多意外，喬剛的公司再次違約了，這次信托公司沒有選擇諒解，而是選擇行權(quán)，下發(fā)了提前還款通知書，要求喬剛的公司將兩期所有剩余欠款全部一次性償還，否則將采取司法手段及處置抵押物等措施。

喬剛告訴經(jīng)濟觀察報，這家信托公司是合作多年的商業(yè)伙伴，雙方關(guān)系一直較為和睦，但這次，雖然多次協(xié)商溝通，對方明確表示，這次沒有商量余地，年底前必須收回所有借款。

喬剛說，針對房地產(chǎn)企業(yè)采取類似行動的，不止一個債權(quán)人，也不止一筆貸款，幾乎所有的非標(biāo)融資債權(quán)人，均通過不同方式采取了提前收回借款的行動，“以各種方式要求提前還款，雖然也知道我們沒有錢給他們”。

一位房企人士告訴經(jīng)濟觀察報，其所在公司發(fā)行一筆擔(dān)保中票后，多家信托公司債權(quán)人聞風(fēng)要求提前償還所有借款，給公司造成更大償債壓力，也讓公司陷入更大的流動性困境中，整體信用狀況比原來更加堪憂。

還款生變

在房地產(chǎn)快速崛起的歷程中，不斷加大杠桿及自有資金使用效率是最為重要的秘籍之一，相比于銀行貸款、債券等標(biāo)準(zhǔn)化融資手段，信托、私募、資管等非標(biāo)融資曾起到不可替代的作用。

一般而言，非標(biāo)融資主要運用在拿地和工程建設(shè)階段，尤其是拿地階段，由于多數(shù)項目普遍不符合標(biāo)準(zhǔn)融資“432”要求，所以信托等高成本非標(biāo)融資成為主要替代品，極大減少了房企自有資金投入。

比如，房企拿一塊地需要10億元，從拿地到開發(fā)貸下來至少需要三到五個月時間，只有開發(fā)貸下來后，才能將自有資金替換出來，去獲取新的土地。而獲取開發(fā)貸的一個重要條件是需要符合“432”要求。

“432”中的“4”指的是一個項目需要具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證等四個證件；“3”指的是開發(fā)商自有資金比例必須達(dá)到30%；“2”指的是擁有2級及以上開發(fā)資質(zhì)。

拿地時融資又稱為前融，房企拿地后，用前融將自有資金替換出來，可以在別處繼續(xù)拿地，極大提高了自有資金的使用效率，以少量資金獲取更多的項目。

等到項目具備“432”條件后，可以向銀行申請開發(fā)貸，一般情況下，開發(fā)貸可以完全覆蓋前融資金，部分項目除了用來償還前融，還可以產(chǎn)生一定盈余，由房企總部提取出來繼續(xù)拿地。

但也有部分房企由于資質(zhì)或信用等問題，無法獲取開發(fā)貸，這個時候，非標(biāo)融資再次成為替代品。要么前融債權(quán)人延長前融期限，要么用其他非標(biāo)融資替換前融。與開發(fā)貸相比，非標(biāo)融資成本更高。

一般情況下，非標(biāo)融資既有項目資金賬戶質(zhì)押、項目股權(quán)等直接償債來源，也有抵押物、擔(dān)保等間接還款保障。一旦開發(fā)商違約，信托公司可以從項目資金賬戶劃款，或通過處置抵押物和項目股權(quán)來變現(xiàn)。

但今年下半年以來，由于房地產(chǎn)市場并沒有如預(yù)期般回暖，而且在保交付下，地方政府對預(yù)售資金監(jiān)管進一步趨嚴(yán)，加上多數(shù)民營房企再融資較為困難，使得房企和項目償債壓力進一步增大。

一位房企人士告訴經(jīng)濟觀察報，在當(dāng)前預(yù)售資金監(jiān)管政策下，多數(shù)項目平均下來“去化率需要達(dá)到75%左右”，才會產(chǎn)生可以提取的“盈余資金”。但在當(dāng)前市場行情下，多數(shù)項目難以達(dá)到這個去化水平。

也就是說，雖然項目的公章、銀行密鑰、預(yù)售資金賬戶都在非標(biāo)債權(quán)人手中掌控，但由于保交付對資金的要求，多數(shù)地區(qū)的項目預(yù)售資金置于地方政府直接監(jiān)管下，用來保障項目建設(shè)，信托公司無權(quán)對項目賬戶資金進行任何操作。

在這種情況下，本來具備充分還款來源和抵押資產(chǎn)的非標(biāo)融資，也變得不確定起來，而加速抽貸也成為部分非標(biāo)機構(gòu)不得已的選擇。

背后難題

與房企一樣，信托公司的日子同樣不好過。

從字面上不難理解，信托業(yè)務(wù)是一項信用委托業(yè)務(wù)，就是委托人由于自身缺乏相應(yīng)的資質(zhì)，利用信托公司的渠道對自己資產(chǎn)進行管理，其中既包括指定的債權(quán)投資，也包括指定的股權(quán)投資。

但是在實際操作中，信托公司作為業(yè)務(wù)主體更為主動，以房地產(chǎn)信托為例，通常與房企就融資達(dá)成借款協(xié)議，并基于借款協(xié)議發(fā)起成立信托計劃，向投資人進行募資。投資人既有個人，也有銀行等機構(gòu)。

在房地產(chǎn)發(fā)展歷程中，部分信用資質(zhì)較差的房企，通過銀行、交易所等正規(guī)渠道融資較為困難，信托、資管等非標(biāo)融資成為部分房企的主要融資渠道，尤其是在項目層面，廣泛應(yīng)用于前融階段。

更有甚者，部分金融機構(gòu)及非民營企業(yè)，因為融資成本低，可以獲取低成本的資金，也大量將資金投放到信托等非標(biāo)領(lǐng)域，賺取更大的利差。所以，在供給和需求兩旺的情況下，信托等非標(biāo)融資格外火爆。

2016年底，“房住不炒”政策基調(diào)確立，此后數(shù)年中，金融、房地產(chǎn)等重點領(lǐng)域開始降杠桿，2018年資管新規(guī)提出了“破剛兌、去通道、上下穿透、禁止期限錯配”等要求，開始逐步對非標(biāo)融資進行清理。

但由于棚改等政策對房地產(chǎn)刺激作用，2015年底以來，房地產(chǎn)進入新一輪上行行情，房企普遍對資金較為渴望，一定程度刺激了非標(biāo)融資的快速增長，2018年房地產(chǎn)信托新增規(guī)模占信托新增規(guī)模的比例達(dá)到16%，2019年進一步提高到17%。

2020年資管新規(guī)正式落地，三道紅線等一系列政策開始實施，信托等非標(biāo)融資空間被大幅壓縮。一位信托機構(gòu)的人士告訴經(jīng)濟觀察報，2021年以來，在監(jiān)管的要求下，信托公司就開始清理房地產(chǎn)存量貸款，原則上要求2022年底前完成清理。

截至2022年上半年，房地產(chǎn)信托在整個信托領(lǐng)域占比下降至12%左右，整體規(guī)模與2019年高峰期相比下降了60%左右，大部分將在今年四季度和明年一季度到期，其中2022年下半年到期規(guī)模在1700億元左右。

也就是說，按照監(jiān)管要求的截止日期，留給信托公司的時間和空間并不多，這也是房地產(chǎn)信托等非標(biāo)融資大規(guī)模抽貸的主要根源。

上述信托人士表示，2021年以來，各家信托公司也在想方設(shè)法處置和清理存量信托借款，“一部分項目可以收回現(xiàn)金，但大部分收回來的是資產(chǎn)，現(xiàn)在樓市不好，很難變現(xiàn)”。

在破剛兌的背景下，由于部分信托借款處于實質(zhì)性違約狀態(tài)，信托公司無力兌付信托計劃，信托投資人的維權(quán)活動形成的壓力也讓信托公司焦頭爛額，多數(shù)信托公司面臨的壓力不比爆雷房企小。

下一步，業(yè)務(wù)發(fā)展也是各家信托公司的重中之重，但當(dāng)前，信托公司面臨的最大難題仍然是清理通道業(yè)務(wù)和違規(guī)融資業(yè)務(wù)。

喬剛說，部分信托公司在還款無望的情況下，選擇接盤項目抵債，“尤其是一二線城市的項目，只要市場有所好轉(zhuǎn)，很容易變現(xiàn)；但我們面臨的情況是，即便是市場好轉(zhuǎn)了，也不一定能自救了”。