經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)  記者 田國寶 編輯 張雅楠 11月28日下午，證監(jiān)會發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問，共提出五條政策措施，主要涉及房地產(chǎn)股權(quán)融資方面，也被稱為“第三支箭”。

11月29日截至收盤，A股超過30家房企股票漲停，H股有27家房企的漲幅超過10%。

五條措施中，首條措施是恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資。明確募集資金只能用于存量房地產(chǎn)項(xiàng)目和支付交易對價、補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)，不能用于拿地和開發(fā)新樓盤。

同時，第三條指出，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策，與境內(nèi)A股政策保持一致。這也意味著這次證監(jiān)會政策不僅僅針對A股上市房企，也針對數(shù)量和規(guī)模更大的H股上市房企。

另外，第二條主要恢復(fù)上市房企及涉房上市企業(yè)再融資，允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于保交樓、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)等。

一家房企的融資負(fù)責(zé)人表示，政策利好未出險房企，尤其是優(yōu)質(zhì)的央企和國企，“政策性住房類項(xiàng)目，民企基本沒有能力做，符合的只剩下保交樓、補(bǔ)充流動性和償債”。如果上市公司發(fā)行股份募集資金，用來保交付和償債，對投資人沒有太大的吸引力，尤其是出險房企，“我是投資人的話，知道你拿錢去做這些事，怎么會給你投呢，所以政策對出險房企的意義不大”。

該人士表示，目前房地產(chǎn)股價相對較低，對優(yōu)質(zhì)的房企來說，股價顯然不能代表企業(yè)真實(shí)價值，“發(fā)行股份會攤薄實(shí)控人的股份比例，發(fā)行股價太高，投資人不買賬，股價低了，等于老板賤賣資產(chǎn)，而且分紅也少了”。

在他看來，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢下，政策更大的意義在于保證房地產(chǎn)出險范圍不會擴(kuò)大，而不是拯救已經(jīng)出險的房企，“只要銷售起不來，所有的融資行為都是權(quán)宜之計，只能延長生命，但治不了病”。

雖然部分房地產(chǎn)人士對政策效果保持謹(jǐn)慎，但有金融從業(yè)人員認(rèn)為，對上市公司來說，股市融資成本相對較低，不會加重公司杠桿，也不用償還，一定程度可以改善房地產(chǎn)行業(yè)流動性，為下一步政策出臺預(yù)留時間和空間。

中金公司在解讀報告中指出，房地產(chǎn)股權(quán)融資自2010年開始收緊，并于2013年、2016年持續(xù)加碼，此后涉房企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)基本停滯。這一次上市房企和涉房企業(yè)股權(quán)融資全面恢復(fù)正常，對房地產(chǎn)行業(yè)而言是里程牌式事件。

一位資本市場人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，五條政策針對性極為明顯，前三條旨在鼓勵還未出險涉房上市企業(yè)及建筑等上下游上市公司，通過發(fā)行股份來救助出險房企；但借殼上市等方面的政策依然沒有松動。

目前政策還未具體落地，該人士認(rèn)為，未來可能有兩個方向，第一，未出險涉房企業(yè)通過發(fā)行股份收購出險房企的項(xiàng)目及資產(chǎn)，不僅可以解決出險房企項(xiàng)目的保交付難題，同時也增加償債資金來源。

第二，出險房企可以通過發(fā)行股份購買資產(chǎn)方式，引入未出險房或上下游上市公司，對企業(yè)進(jìn)行重組，“比如，有房企在H股上市，是不是可以把A股出險房企控股了，實(shí)現(xiàn)雙上市，這都是可以討論和嘗試的”。

其進(jìn)一步表示，由于民營房企多數(shù)已經(jīng)出險，沒有出險的資金也相對緊張，顯然沒有實(shí)力擔(dān)當(dāng)政策主角，所以國企、央企和混合所有制企業(yè)更有實(shí)操性，“像中建、中交、建發(fā)這些企業(yè)實(shí)際上都有A股上市平臺的需求”。

央企和國企是否有動力和能力來協(xié)助民企消化待交付項(xiàng)目及債務(wù)？一位股份行人士表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)形勢下，只有去化較好的項(xiàng)目，央企和國企可能才愿意接。

該銀行人士表示，關(guān)鍵在于政策溢出效應(yīng)，即未出險房企在滿足自身流動需求后，是否有足夠能力來協(xié)助出險房企，“如果我自身都難過，怎么會去幫助別人，為了幫助別人，把自己也拉下水，這也不是監(jiān)管愿意看到的”。

五條政策最后兩條主要針對存量資產(chǎn)，第四條是進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用，重點(diǎn)針對倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園及保租房等領(lǐng)域，保租房領(lǐng)域已經(jīng)有華潤有巢REIT將于近期上市。

第五條主要鼓勵符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，投資住宅、商業(yè)、在建未完成、基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目，促進(jìn)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。目前證監(jiān)會正在研究試點(diǎn)細(xì)則。

上述房企融資人士認(rèn)為，不動產(chǎn)私募投資基金如果能落地，對在一二線城市核心區(qū)擁有物業(yè)和項(xiàng)目的企業(yè)來說是利好，可以盤活大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因?yàn)榈盅喝谫Y的話，最多也就六七折，而且成本也高。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，目前已經(jīng)有部分央企開始計劃設(shè)立不動產(chǎn)基金，用于投資存量項(xiàng)目，及尋找優(yōu)質(zhì)的住宅開發(fā)項(xiàng)目。