經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 老盈盈 1月5日，深圳市住房和建設(shè)局等六部門印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》的通知（以下簡稱“《工作方案》”）。

《工作方案》指出，二手房“帶押過戶”模式指存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實(shí)現(xiàn)用購房款還舊貸款（使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款）。在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過戶”模式，交易房產(chǎn)需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設(shè)立其他抵押的條件。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，“帶押過戶”模式是2022年二手房政策里的一項(xiàng)重要的金融探索，從實(shí)際操作中不能說全面鋪開，但是對于規(guī)避二手房買賣背后的交易風(fēng)險(xiǎn)帶來了積極作用。

“以前各地更多的還是一些自我探索，沒有特別公開的文件。《工作方案》的推出說明深圳是一線城市里比較早推出正式文件的，也體現(xiàn)了政策逐漸從二三線城市向一線城市推進(jìn)，對于一線城市政策試點(diǎn)的創(chuàng)新具有非常好的啟發(fā)意義。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

關(guān)于帶押過戶的政策討論，始于2022年三季度昆明的操作。2022年8月2日，昆明市成功辦理了云南首筆二手房“帶抵押過戶”合并登記業(yè)務(wù)。

2022年9月，深圳也曾經(jīng)探索了此類模式。9月1日，深圳坪山公證處首次完成“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務(wù)。從推進(jìn)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，深圳坪山公證處于6月中旬與交易各方簽署了“公證安心付”資金監(jiān)管（擔(dān)保性提存）服務(wù)協(xié)議。到了7月底順利完成帶抵押過戶、資金結(jié)算及抵押登記注銷，8月中旬完成房屋交接及尾款結(jié)算工作。

除了上面提及的城市以外，包括濟(jì)南、南京、福州、無錫、青島等地都有類似的探索。

此外，《工作方案》還指出，在試點(diǎn)范圍方面，先試點(diǎn)推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。同時(shí)，鼓勵各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預(yù)告登記”模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過戶”積累經(jīng)驗(yàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，“帶押過戶”此類模式具有兩個積極的意義：第一、破解了“如何讓房東不籌錢償還貸款”的問題。通過此類新操作，房東出售房產(chǎn)的顧慮和籌資壓力減少，這也使得購房者的顧慮和擔(dān)憂減少了，這樣二手房的交易自然就變得容易和順暢。第二、此類模式下，交易流程也是在簡化和優(yōu)化的，甚至可以實(shí)現(xiàn)讓買賣、過戶、登記在一日內(nèi)完成。類似政策和模式自然是親民的、優(yōu)化的、備受稱贊的。

附：“順位抵押”辦理流程

1.買賣雙方達(dá)成交易意向，簽訂二手房買賣合同。

2.買賣雙方在選定的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)（如銀行、公證機(jī)構(gòu)）辦理資金監(jiān)管手續(xù)，對買方的購房款（包括首付款和銀行貸款）進(jìn)行監(jiān)管。同時(shí)，買方向銀行申請貸款。

3.買方貸款審批通過后，買賣雙方和買賣雙方貸款銀行共同線上申請“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)設(shè)立登記”合并辦理，按順位設(shè)立新的抵押權(quán)。

4.不動產(chǎn)登記部門根據(jù)買賣雙方和買賣雙方貸款銀行申請，同步辦理完成三個登記事項(xiàng)，記載不動產(chǎn)登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押登記電子證明。

5.買方貸款銀行根據(jù)不動產(chǎn)登記部門推送的抵押登記證明發(fā)放貸款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認(rèn)后，按照操作流程進(jìn)行放款。資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)用監(jiān)管賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結(jié)清貸款。

6.賣方貸款銀行結(jié)清貸款后，線上提交抵押注銷申請，買方貸款銀行的抵押權(quán)順位相應(yīng)向前，即由第二位升為首位抵押。

7.資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)將資金監(jiān)管賬戶余額劃轉(zhuǎn)給賣方。

  “雙預(yù)告登記”辦理流程

1.買賣雙方達(dá)成交易意向，簽訂二手房買賣合同后，買方向銀行申請貸款。

2.買方貸款審批通過后，買方貸款銀行會同買賣雙方，線上申請辦理二手房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記及抵押預(yù)告登記。

3.不動產(chǎn)登記部門根據(jù)買方貸款銀行及買賣雙方申請，完成“雙預(yù)告登記”業(yè)務(wù)審核，記載不動產(chǎn)登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押預(yù)告登記電子證明。

4.買方貸款銀行依據(jù)抵押預(yù)告登記結(jié)果足額放款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認(rèn)后，按照操作流程進(jìn)行放款。買方的首付款和銀行貸款均直接存入買賣雙方在提存協(xié)議中約定的資金提存賬戶中進(jìn)行監(jiān)管。公證機(jī)構(gòu)出具相關(guān)材料，并送達(dá)買方貸款銀行、買賣雙方。

5.購房款存入提存賬戶后，買賣雙方和買方貸款銀行及時(shí)向不動產(chǎn)登記部門申請辦理雙預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記。

6.房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完成后，提存機(jī)構(gòu)用提存賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結(jié)清貸款。賣方貸款銀行線上提交抵押注銷申請，不動產(chǎn)登記部門在線審核，也可以由賣方本人提出注銷抵押，銀行線上確認(rèn)申請。如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記不能完成，提存機(jī)構(gòu)將提存賬戶中的購房款分別歸還買方貸款銀行及買方本人。

在買方一次性付款、買方的首付款超過賣方原欠款的情況下，如選擇二手房“帶押過戶”模式，也可以適用“順位抵押”“雙預(yù)告登記”辦理流程。