【現(xiàn)房主義】之一｜開發(fā)商的新模型

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 對(duì)在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域摸爬滾打多年的開發(fā)商而言，現(xiàn)房銷售依然是個(gè)新鮮事物。而一些偶爾嘗試過的房企，則視之為絕不輕易觸碰的“雷池”。

過去三十多年，預(yù)售制度和土地財(cái)政一樣，塑造了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本輪廓。對(duì)市場(chǎng)主體而言，也是房地產(chǎn)企業(yè)形成組織形態(tài)和商業(yè)模式的底層邏輯。

盡管現(xiàn)房銷售在房地產(chǎn)的各個(gè)階段都被討論，不過似乎很少有像2023年1月份住建部主官明確提及要試行現(xiàn)房銷售這樣，令各方認(rèn)真討論——畢竟行業(yè)正在從三十年一遇的大震蕩中尋找新秩序。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者在對(duì)多家房企的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，為了準(zhǔn)備現(xiàn)房銷售，房企可能需要換一套和期房時(shí)代截然不同的財(cái)務(wù)模型，調(diào)整工程運(yùn)營(yíng)節(jié)奏，改組公司形態(tài)；它需要更低的融資成本，以對(duì)抗更長(zhǎng)周期的純支出，保住利潤(rùn)；它需要對(duì)產(chǎn)品有足夠的自信，在拿地兩三年后建設(shè)完成，保證一面市即暢銷......

全新賬本

2023年2月8日，越秀地產(chǎn)在北京連獲兩宗熱地，基于競(jìng)標(biāo)規(guī)則，這兩個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)房面積需要占住宅地塊的一半。

2021年以來，北京就開始對(duì)部分地塊地價(jià)競(jìng)標(biāo)達(dá)到上限后，實(shí)行現(xiàn)房面積競(jìng)標(biāo)，到2022年第四批次土拍時(shí)，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)所有地塊都競(jìng)拍“現(xiàn)房銷售”。

一位越秀地產(chǎn)北方區(qū)域人士解釋，公司的算賬邏輯是：項(xiàng)目的期房部分，全賣完的銷售額能基本填平土地款。而現(xiàn)房部分，靠搶工、降低資金成本來加快周轉(zhuǎn)。

“這兩塊地的凈利潤(rùn)率和IRR（內(nèi)部收益率）都在10%以上，利潤(rùn)是可觀的，主要是現(xiàn)金流回得比較晚。”據(jù)他介紹，北京開盤首付基本在40%左右，剩下的按揭貸款等到封頂回，現(xiàn)房部分需竣備才賣，正常建設(shè)的話，現(xiàn)金流回正周期得兩年半以上。工程建設(shè)周期要看各家房企的水平，高速周轉(zhuǎn)可能壓縮到兩年。

工程多一天，就增加一天的資金成本，動(dòng)輒2-3年的現(xiàn)房建設(shè)周期讓融資成本6%以上的民企望而卻步。

而前述越秀地產(chǎn)北方區(qū)域人士透露，國(guó)企央企的開發(fā)貸利率一般都是2%-3%區(qū)間。

多位北京投資人士表示，去年下半年以來，北京的報(bào)規(guī)報(bào)建速度明顯加快，以前拿地到預(yù)售需6-10個(gè)月，現(xiàn)在開發(fā)商拿地后，區(qū)政府會(huì)催著快點(diǎn)動(dòng)工，各區(qū)以“99天開盤”甚至拿地后70多天即預(yù)售進(jìn)行攀比，辦證速度加快，預(yù)售條件也愈加寬松。

提到帶現(xiàn)房項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)邏輯，這位越秀地產(chǎn)人士認(rèn)為：如果想填資金缺口，可以多做點(diǎn)開發(fā)貸，畢竟利率低；另一個(gè)就是搶工，早點(diǎn)賣，沒有其他辦法。

一位央企北京投資人士說，有些房企在北京的地產(chǎn)項(xiàng)目，可以通過一些金融手段，提前把現(xiàn)房部分的錢套出來，如果全面推行現(xiàn)房，信托等機(jī)構(gòu)會(huì)設(shè)計(jì)出五花八門的金融產(chǎn)品。

現(xiàn)房項(xiàng)目能做到10%以上的利潤(rùn)率，乍一聽很高，但開發(fā)商比的不是全程收益率，而是現(xiàn)金流的生意。

該央企北京投資人士解釋，同樣的錢去一二線城市較好的板塊拿預(yù)售項(xiàng)目，地價(jià)投進(jìn)去可能一年就回正了，自有資金收益率可達(dá)10%。但在項(xiàng)目利潤(rùn)率不變情況下，周期變成三年（1年完成竣備+1年銷售），自有資金年化收益率只剩下3%左右。

在土拍競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的2021年上半年，濱江董事長(zhǎng)戚金興都表示要“努力做到1%—2%的凈利潤(rùn)水平”，但杭州等城市流速夠快，5個(gè)月開盤，一年內(nèi)現(xiàn)金流就能回正，自有資金收益率就比較可觀。

前述央企北京投資人士直言，拿現(xiàn)房，賭的性質(zhì)很大，即預(yù)期2-3年后的市場(chǎng)會(huì)好。看重利潤(rùn)率的國(guó)企、央企也許適合現(xiàn)房項(xiàng)目，但高周轉(zhuǎn)和融資成本高的民企根本沒有勇氣和資本參與這場(chǎng)“賭博”。

一位中建系投資人士直言，近期中建的融資票面利率低于2%，已是行業(yè)最低水平，但內(nèi)部上報(bào)含現(xiàn)房地塊的方案仍很難獲準(zhǔn)，“你得充分論證這個(gè)板塊幾年之后的價(jià)格或利潤(rùn)，而按現(xiàn)在的價(jià)格去做預(yù)算就沒什么利潤(rùn)率”。

現(xiàn)房銷售也將導(dǎo)致總包分包單位再度延后收到工程款。對(duì)開發(fā)商而言，先付土地款后，兩年多的建設(shè)周期是純支出階段，因此會(huì)選擇把工程款、上下游供應(yīng)商款項(xiàng)往后壓。

作為房地產(chǎn)近年興起的細(xì)分領(lǐng)域，房屋代建公司對(duì)現(xiàn)房銷售也非常敏感。2022年7月，綠城管理董事會(huì)主席郭佳峰在中期業(yè)績(jī)會(huì)上簡(jiǎn)單算了一筆賬，如果地價(jià)1萬元/平方米，房?jī)r(jià)在18000-19000元/平方米，現(xiàn)有預(yù)售制度下，開發(fā)商的利息成本大約在800-1000元/平方米。其他不變的情況下，如果轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)商的利息成本要提升至2000元/平方米左右甚至更多。

昂貴的學(xué)費(fèi)

事實(shí)上，2010年以來多地都曾對(duì)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售進(jìn)行過探索。

2010年1月，廣西住建廳領(lǐng)導(dǎo)提出將選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)城市，最終這一措施并未落地。2014年，上海市黃浦區(qū)一宗純宅地出讓，被要求以全裝修現(xiàn)房銷售。此后南京、蘇州、深圳、杭州、福州、紹興、海南等地也推出現(xiàn)房銷售地塊。

2016年8月，為抑制土地市場(chǎng)熱度，南京修改土拍規(guī)則：當(dāng)?shù)貎r(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)轉(zhuǎn)為搖號(hào)，開發(fā)商拿地后，地塊所建商品房必須全部現(xiàn)房限售。這一規(guī)定直至2018年7月才取消，期間南京共“誕生”近70幅現(xiàn)房地塊。

“那兩年在南京拿現(xiàn)房的公司都’栽’進(jìn)去了，”一位頭部房企的投資人士對(duì)現(xiàn)房心有余悸，其所在公司2016年在南京拿下兩幅現(xiàn)房地塊。

他以其中一個(gè)現(xiàn)房項(xiàng)目為例，“當(dāng)時(shí)對(duì)后市預(yù)期很高，并且地價(jià)拍到觸頂后折算樓面價(jià)2.2萬元/平方米，我們預(yù)期售價(jià)至少3.5萬元/平方米，建安、三費(fèi)和利潤(rùn)空間大概1萬多塊錢每平”。

而計(jì)容面積14萬平方米，建安成本按照5000元/平方米算，建設(shè)成本約8億元，加上32億地價(jià)，這兩筆成本已接近40億元。

和期房相比，現(xiàn)房還有一項(xiàng)支出大頭是財(cái)務(wù)成本：該項(xiàng)目2016年9月拿地，2018年10月開盤，直到2022年初售罄。項(xiàng)目資金主要由集團(tuán)自有資金和項(xiàng)目開發(fā)貸提供，平均利息在5%左右，已屬于行業(yè)偏低水平。但項(xiàng)目歷時(shí)5年多，拿地開發(fā)的前兩年是純支出階段，每年資金成本約2億元；開盤銷售后產(chǎn)生收入，財(cái)務(wù)成本降至約1億元/年，五年總計(jì)7億元。再加上管理費(fèi)（人工成本）、營(yíng)銷費(fèi)、稅務(wù)成本，項(xiàng)目實(shí)際總成本超53億元。

到了銷售階段，政府中途限價(jià)2.6萬元/平方米，4000元的利差連建安成本都無法覆蓋。

但該頭部房企投資人士也坦言，項(xiàng)目賣不出去價(jià)格，一方面是限價(jià)價(jià)格沒批上去，另一方面也是因?yàn)槭袌?chǎng)接受不了更高的價(jià)格，實(shí)際銷售甚至在限價(jià)上還打了折扣。

限價(jià)、市場(chǎng)下行等因素，導(dǎo)致該現(xiàn)房項(xiàng)目1000多套房源賣了3年多，最終售完的貨值約38億元，總虧損約15億元。

規(guī)模坍縮

2月23日，財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉在一場(chǎng)主題演講中表示，房地產(chǎn)“三高”運(yùn)行模式已經(jīng)走到盡頭，“(房地產(chǎn))最終要過渡到取消預(yù)售制，這是房地產(chǎn)‘三高’(高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn))運(yùn)行的重要節(jié)點(diǎn)之一，我估計(jì)過渡期至少需要幾年”。

如果說高周轉(zhuǎn)是不是一定會(huì)結(jié)束還值得商榷的話，那么高杠桿時(shí)代逐漸成為過去式已經(jīng)達(dá)成共識(shí)。

而預(yù)售制，也被稱為業(yè)主杠桿，讓購(gòu)房者提前支付房款供地產(chǎn)商開發(fā)。

過去，房企除了資金加杠桿，還能在資本金沒有增加的情況下，利用上一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售現(xiàn)金流作為后續(xù)項(xiàng)目的資本投入，因此也被稱為“滾動(dòng)式開發(fā)”。對(duì)缺乏資金支持的民企而言，預(yù)售制度很大程度上助力了過去的集約化高速發(fā)展。

一家以高周轉(zhuǎn)著稱的大房企高管表示，現(xiàn)在公司內(nèi)部正在做好降速、降規(guī)模的準(zhǔn)備。其所在公司正合并區(qū)域，裁撤雇員，計(jì)劃在5年內(nèi)將銷售額降至高峰期的一半。

“預(yù)售制度一旦取消，公司就更得慢慢將規(guī)模降下去，做好充分準(zhǔn)備和現(xiàn)房銷售接軌。”一家曾劍指萬億的房企的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人認(rèn)為， 過去幾年的震蕩期是很好的行業(yè)教育，企業(yè)安全應(yīng)該放在第一位，“一是整個(gè)行業(yè)開發(fā)規(guī)模要萎縮已成現(xiàn)實(shí)，二是企業(yè)主不敢再冒險(xiǎn)。現(xiàn)房的預(yù)期會(huì)導(dǎo)致很多企業(yè)原來的資金模型、開發(fā)流程都要變。”

郭佳峰認(rèn)為，現(xiàn)房銷售需要金融的背景，房地產(chǎn)開發(fā)商的利息成本降低至2%左右，這樣利息成本降至200-300元/平方米，也可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售。如果現(xiàn)在開發(fā)商又要自付土地款，又要進(jìn)行現(xiàn)房銷售，市場(chǎng)規(guī)模會(huì)馬上壓縮，一個(gè)可以做20個(gè)項(xiàng)目的房企，現(xiàn)房銷售只能做到四五個(gè)。