陳月芹/文 3月23日,北京昌平區(qū)朱辛莊一宗宅地開(kāi)拍,北京樓市新面孔上海大華集團(tuán)以12.955億元、15%的溢價(jià)率競(jìng)得土地,成為一眾房企羨艷的對(duì)象。同行們第一時(shí)間表達(dá)祝賀的同時(shí),不忘汲取“成功經(jīng)驗(yàn)”,笑問(wèn)大華投拓,“你們拜了哪里的神仙”?
北京的土地市場(chǎng)許久沒(méi)有這么熱鬧了,朱辛莊宅地花落大華的那個(gè)晚上,羨慕和嫉妒的情緒還縈繞在同行心頭。
一位央企投拓人士心有不甘地分析這宗地有多好:地塊小,總規(guī)劃建面3.66萬(wàn)平方米,容積率2.5,規(guī)劃3-4棟樓足以;門檻低,折合樓面價(jià)3.54萬(wàn)元/平方米,指導(dǎo)價(jià)為6.2萬(wàn)元/平方米,每平方米房地價(jià)差有2.66萬(wàn)元;利潤(rùn)率10%以上,且3月摘地,年內(nèi)一定能貢獻(xiàn)銷售業(yè)績(jī);流速快,周邊互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)聚集,有優(yōu)質(zhì)購(gòu)房客群;地塊“干凈”,方方正正,沒(méi)有共有產(chǎn)權(quán)房、現(xiàn)房、自持等配建要求,只需要配建不小于1000平方米商業(yè)設(shè)施、350平方米社區(qū)管理服務(wù)用房。
正是因?yàn)檫@些優(yōu)點(diǎn),朱辛莊地塊吸引了中海、華潤(rùn)、保利等央企和首開(kāi)等北京國(guó)企齊聚一堂,還有湖北天創(chuàng)、河北萬(wàn)浩、邯鄲合金、海南恩祥、江蘇海鴻等11家外來(lái)民房。
“搖中就是錢啊!錢不夠,也可以找同行合作。”鑒于這宗地的多重優(yōu)點(diǎn),幾十家房企參與搖號(hào)是意料中事,而除了備好錢,投拓們還能怎么努力呢?
42家參拍選手中,近一半房企去了北京城區(qū)的雍和宮,部分房企去了門頭溝的潭柘寺,少數(shù)南方企業(yè)去了安徽九華山,還有一家央企專門率隊(duì)去了山西五臺(tái)山。
一家頭部房企投拓人士笑著介紹,在北京投拓圈,潭柘寺的名號(hào)更響亮,因?yàn)?ldquo;先有潭柘寺,后有北京城”。
然而,先是2月8日越秀地產(chǎn)連獲兩宗靚地,后有“外地人”上海大華搖中朱辛莊宅地,兩家拜的都是雍和宮,這位頭部房企投拓人士笑言:“后有北京城”可能只指北京城六區(qū),而此次拍的地在昌平區(qū)。
更有甚者,有房企投拓開(kāi)始反思,為什么偏偏是外地新人搖中,“因?yàn)樗麄儚奈囱舆t交付或減配,在北京不用愁保交付問(wèn)題”,把運(yùn)氣、產(chǎn)品交付質(zhì)量和自我約束結(jié)合起來(lái)。
笑談背后,多家房企人士都知道,搖號(hào)規(guī)則下純拼手氣,和以前的拼價(jià)格、拼家底、拼高品質(zhì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),或是上海招掛復(fù)合制度下拼綜合實(shí)力截然不同,除了求神拜佛圖個(gè)心安,也沒(méi)辦法通過(guò)其他方式努力了。
在3月21日的招商蛇口2022年業(yè)績(jī)會(huì)上,招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰直言,今年投資可能沒(méi)有2022年那么好,因?yàn)槿ツ旰芏嗉移髽I(yè)沒(méi)錢,只要報(bào)名就可以拿到,而今年以來(lái),杭州、蘇州、南京、北京等地均出現(xiàn)熱門地塊多家搖號(hào)的現(xiàn)象。“這時(shí)候就考驗(yàn)手氣了”,像杭州60多家房企搖號(hào)的地塊,誰(shuí)搖中穩(wěn)賺,“一年搖到兩三塊好地,日子不愁了”,因此,招商蛇口的策略是“搖號(hào)的盤,全力參加,提高參與率”。
也有開(kāi)發(fā)商從產(chǎn)品和區(qū)域整體發(fā)展角度,對(duì)搖號(hào)規(guī)則提出疑議:這對(duì)一些好地缺乏敬畏,拿地門檻太低意味著不加篩選,只要企業(yè)拿得出錢,誰(shuí)都能干。
實(shí)際上,出讓規(guī)則的每一項(xiàng)調(diào)整背后,有著土地部門的考量。
土地市場(chǎng)過(guò)熱時(shí),土地部門會(huì)增設(shè)多重競(jìng)買規(guī)則,如競(jìng)地價(jià)+競(jìng)自持/配建/共有產(chǎn)權(quán)面積/現(xiàn)房面積/高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案等,都是控制溢價(jià)、增加房企開(kāi)發(fā)成本的手段,資金不足的房企自然會(huì)退出。
2022年以來(lái),土地市場(chǎng)遇冷,為了調(diào)動(dòng)房企的參拍意愿,各城市土地部門選擇了降地價(jià)、簡(jiǎn)化拍地規(guī)則等方式,提高地塊的性價(jià)比。
3月23日,和北京同一天賣地的還有廣州,這次土拍不再集中出讓,而是從3月23日到4月20日期間,8宗地塊將在不同時(shí)間段進(jìn)行公開(kāi)拍賣。多地都在優(yōu)化土地集中供應(yīng)模式,多頻少量,減少企業(yè)參拍壓力,也不再需要刻意壓低溢價(jià)率掩蓋土地市場(chǎng)熱度。
各地的地市和樓市同頻地展開(kāi)懷抱,希望更多人來(lái)。
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