2023年3月，對(duì)走過30余年的碧桂園而言，是重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)：此前低調(diào)到全網(wǎng)難見公開報(bào)道的楊惠妍走到臺(tái)前，執(zhí)掌公司經(jīng)營，甚至亮相2022年業(yè)績交流會(huì)，自信從容地談其對(duì)公司中長期戰(zhàn)略、開發(fā)業(yè)務(wù)和第二增長曲線以及“家族企業(yè)”的看法。

另一方面，這也是碧桂園成功穿越2022年低谷、筑底向上的新開始。

后疫情時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其2022年的中國房地產(chǎn)，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)雜化，市場紅利逐漸消退，行業(yè)走到了艱難的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，有玩家偃旗息鼓宣布退出，也有玩家逆流中趁勢而上。

這樣的市場環(huán)境下，碧桂園期內(nèi)共實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售額約3574.7億元，權(quán)益合同銷售面積約4450萬平方米。全年總?cè)セ蔬_(dá)65%，權(quán)益回款金額約人民幣3324.8億元，權(quán)益銷售回款率連續(xù)7年達(dá)到90%以上。年內(nèi)，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入約人民幣4303.7億元，毛利328.8億元，公司股東應(yīng)占核心凈利潤約人民幣26.1億元，取得這樣的成績來之不易。行業(yè)下行時(shí)期更顯穩(wěn)健底色。

民企標(biāo)桿 重筑行業(yè)信心

在2022年，帶民營房企身份的公司常常需要自證其穩(wěn)健程度，和別的已爆雷房企有什么區(qū)別。可以看到，碧桂園正用諸多行動(dòng)來重筑行業(yè)信心。

財(cái)報(bào)顯示，截至2022年底，碧桂園賬面現(xiàn)金余額1475.5億元，與中期基本持平；現(xiàn)金短債比維持在1.6倍左右，短期償債無憂，屬行業(yè)較優(yōu)水平。而且碧桂園凈負(fù)債率進(jìn)一步下降至40%，達(dá)到近十年以來的最低值。此外，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率從2020年中期的81%持續(xù)下降至69.4%，低于70%的水平。

此外，碧桂園也是經(jīng)監(jiān)管部門、金融機(jī)構(gòu)認(rèn)證的優(yōu)質(zhì)示范性房企，受益于“四支箭”等政策改善融資條件。在保證所有到期債券剛性兌付的同時(shí)，是行業(yè)為數(shù)不多能夠完成多品種融資發(fā)行的優(yōu)質(zhì)民營房企。截至2022年底，其總借貸余額為2713.1億元，同比下降14.7%，尤其是境內(nèi)融資成本從2019年底至2022年末累計(jì)下降119個(gè)基點(diǎn)。

2022年，碧桂園在政府監(jiān)管部門支持下合計(jì)發(fā)行公司債、中票、可轉(zhuǎn)債、ABS等產(chǎn)品近百億元，完成3次股權(quán)融資共獲得約115億港元，并獲得工商銀行等10家銀行總計(jì)逾3000億元的綜合授信支持。

到了2023年，公司在境內(nèi)發(fā)行本金總額為200億元的中期票據(jù)也已獲準(zhǔn)注冊，還是獲批儲(chǔ)架式注冊發(fā)行額度最高的民營房企，186億公司債的發(fā)行計(jì)劃已獲上交所受理。

融資端爭先破冰，不僅是監(jiān)管部門看到碧桂園的安全基本面，還是金融機(jī)構(gòu)用腳、用錢投票的結(jié)果。除此之外，如期保交付已經(jīng)成為企業(yè)必須穩(wěn)固打牢的基石，主動(dòng)擔(dān)當(dāng)企業(yè)責(zé)任，讓購房者放心。

2022年，碧桂園累計(jì)交付1384個(gè)批次共計(jì)近70萬套房屋，覆蓋全國30個(gè)省市255個(gè)城市，其中281個(gè)項(xiàng)目更實(shí)現(xiàn)了交付即辦證，積極調(diào)動(dòng)資金和資源推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)度，全力以赴保質(zhì)量、保交付，兌現(xiàn)對(duì)業(yè)主的承諾。

重啟拿地 進(jìn)軍一二線

銷售保持韌性，以及債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化給了碧桂園重啟投資、尋求新發(fā)展的底氣。

3月23日下午，2023年北京第一批次供地，熱門地塊朱辛莊0028吸引了42家房企參拍，碧桂園也在搖號(hào)列表之中。一周后，杭州第二批次掛出的10宗地塊，碧桂園便參與了世紀(jì)城、寧圍北及浦沿三宗地塊的搖號(hào)。

此時(shí)還能在土地市場拿地，說明一家房企手上有富余的資金、具備一定投資能力，更彰顯出它持續(xù)看好房地產(chǎn)行業(yè)、對(duì)后市充滿信心的態(tài)度。

2022年房地產(chǎn)市場低迷，為更好保障經(jīng)營安全，碧桂園著重圍繞現(xiàn)金流核心管理目標(biāo)，重點(diǎn)做好供銷回支投的閉環(huán)管理，并嚴(yán)格實(shí)行以銷定產(chǎn)，同時(shí)審慎精準(zhǔn)投資、階段性大幅減少拿地，僅在佛山、張家口、蘭州等地獲取低溢價(jià)率的9宗土地，權(quán)益地價(jià)約人民幣61億元，其中71%分布在一二線城市。

年報(bào)顯示，期末碧桂園位于中國內(nèi)地的權(quán)益可售資源約9555億元，另有潛在權(quán)益可售資源約2528億元，合計(jì)約1.2萬億元，其中75%的權(quán)益可售資源位于長三角/珠三角/環(huán)渤海等五大都市圈，能對(duì)公司未來業(yè)績形成有力支撐。

楊惠妍在業(yè)績會(huì)上表示，目前房地產(chǎn)依然是支柱行業(yè)，未來碧桂園的戰(zhàn)略方向仍然是行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

碧桂園執(zhí)行董事及常務(wù)副總裁程光煜表示，目前整個(gè)市場仍處在筑底復(fù)蘇的階段，“上半年，一線、強(qiáng)二線市場在逐漸地筑底復(fù)蘇，預(yù)計(jì)全年三四線城市和弱二線城市是筑底的城市。”碧桂園會(huì)在市場曲線的右側(cè)開啟土地獲取，預(yù)期會(huì)持續(xù)觀望，另外全年拿地預(yù)算會(huì)相對(duì)保守。

他指出，公司今年不會(huì)定一個(gè)十分確定的要投資出去的資金量，會(huì)更注重投資質(zhì)量。具體的工作重心，是對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行系統(tǒng)性調(diào)整。

“三四線市場波動(dòng)性比較大，穩(wěn)定性弱于一二線，尤其一二線的強(qiáng)一線，強(qiáng)二線城市熱點(diǎn)的地區(qū)。”程光煜表示，碧桂園今年的投資方向聚焦在一二線核心城市和三四線城市核心區(qū)位。具體而言，公司將從原先的偏重三四線布局，轉(zhuǎn)向一二線和三四線“五五開”的布局。

錨定第二曲線 碧桂園再出發(fā)

開發(fā)業(yè)務(wù)為規(guī)模打好基礎(chǔ)，債務(wù)穩(wěn)健事關(guān)生存問題，而多元化業(yè)務(wù)則是關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型和再出發(fā)、再發(fā)展的重要命題。

近兩年盡管行業(yè)面臨調(diào)整與轉(zhuǎn)型，但無論是地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)，還是產(chǎn)城、物流、租賃，乃至文旅、康養(yǎng)、金融資管等領(lǐng)域，仍存在大量機(jī)遇。

碧桂園仍在探尋市場的新機(jī)會(huì)。去年，其研發(fā)費(fèi)用約21.64億元，截至2023年1月，已有33款博智林建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)超600個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)應(yīng)用施工面積超1000萬平方米，還有超1000項(xiàng)發(fā)明專利。

“物業(yè)和教育已經(jīng)上市，不需要大股東參與日常經(jīng)營管理，所以現(xiàn)在除了把重資產(chǎn)做好外，我們現(xiàn)在大部分精力是放在代管代建和科技建造上，這兩塊是碧桂園現(xiàn)在新業(yè)務(wù)的重點(diǎn)。科建體系，將是我們的第二增長曲線。”楊惠妍認(rèn)為，從成本和效率和安全性上來看，科技建造都是未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式的最優(yōu)解，一旦做成也會(huì)成為企業(yè)競爭壁壘。未來，公司會(huì)更多應(yīng)用人工智能來應(yīng)對(duì)建筑行業(yè)人員老齡化的問題及消費(fèi)者對(duì)可持續(xù)生態(tài)環(huán)境提出的更高要求。

從2021年下半年開始，綠城管理、藍(lán)綠雙城、金地等代建老玩家的隊(duì)列后面，出現(xiàn)了碧桂園、世茂、華潤、龍湖、旭輝等一大批開發(fā)商的身影，60余家房企宣布進(jìn)軍代建行業(yè)。

碧桂園也在積極發(fā)揮自身優(yōu)勢，對(duì)接市場需求，全力參與保障性住房等代管代建，穩(wěn)步推進(jìn)新業(yè)務(wù)的發(fā)展，培養(yǎng)新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。

一方面，積極和地方政府尤其是40個(gè)有籌建保障性租賃住房指標(biāo)的城市接觸，參與保租房、安居房和共有產(chǎn)權(quán)住房三類保障房的建設(shè)。可以合作開發(fā)，也可以代管代建。

另一方面，2021年下半年以來，國企唱主角，許多城投為防流拍、保地價(jià)，承接了不少地塊。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年城投在公開市場拿地的占比已大幅上升至40%，而許多拿地的地方平臺(tái)公司、主導(dǎo)保障房建設(shè)的地方政府本身缺乏管理建設(shè)能力，加上接管保交樓工作的紓困需求增多，由此產(chǎn)生的代管代建需求，將是未來兩到三年的市場機(jī)會(huì)點(diǎn)。

碧桂園其實(shí)布局代管代建市場已超過7年，累計(jì)承接項(xiàng)目超過150個(gè)，累計(jì)代管面積近1300萬平方米。2022年以來，碧桂園共獲取5個(gè)代管代建項(xiàng)目，預(yù)計(jì)貨值85億元。

業(yè)績會(huì)上，有記者向楊惠妍提問，怎么看待這個(gè)再出發(fā)的房地產(chǎn)行業(yè)和再出發(fā)的碧桂園？

楊惠妍笑著說，這個(gè)問題的確比較大，并條分縷析地說出自己地看法。宏觀環(huán)境，無論是國際或是國內(nèi)形勢都在調(diào)整，此時(shí)內(nèi)部一定要穩(wěn)，所以碧桂園將來3~5年的發(fā)展戰(zhàn)略是行穩(wěn)致遠(yuǎn)，這是主基調(diào)。

因此，碧桂園要圍繞著資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表和現(xiàn)金流量表做好管理，同時(shí)圍繞市場，包括競爭對(duì)手和客戶，做戰(zhàn)略提升。具體來說，市場布局要從三四線向一二線慢慢轉(zhuǎn)，讓資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更健康，有利于在經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)時(shí)，讓公司相對(duì)更穩(wěn)定一些。

楊惠妍強(qiáng)調(diào)要夯實(shí)兩個(gè)核心競爭力，一個(gè)是產(chǎn)品力，另一個(gè)是成本力。進(jìn)軍一二線后，碧桂園上一年年末已經(jīng)組了一個(gè)非常豪華、專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，專門針對(duì)一二線去研發(fā)產(chǎn)品，不單單是傳統(tǒng)概念里的戶型提升或材料提升，而是從客戶第一次接觸到銷售，到最后房子交付，后續(xù)物業(yè)管理的服務(wù)等，提供全鏈條的產(chǎn)品力提升，這可能需要花2~3年時(shí)間才有機(jī)會(huì)變成行業(yè)里面做得最優(yōu)的。

“我們要做出很好的產(chǎn)品，又賣得相對(duì)便宜，同時(shí)公司又有合適的利潤，碧桂園可以健康持續(xù)地發(fā)展，能吸引更多優(yōu)秀的人一起為這個(gè)事業(yè)共同努力。”這是楊惠妍上任后首次表露公司發(fā)展的中長期遠(yuǎn)景。