陳哲/文 2023年中國(guó)房地產(chǎn)終于迎來了春天。一些朋友問，怎么看今年的房地產(chǎn)。關(guān)于市場(chǎng)現(xiàn)狀，萬科郁亮說得挺貼切的：既沒有狂飆，也沒出現(xiàn)“倒春寒”，仍處在溫和復(fù)蘇階段。但市場(chǎng)顯然還在發(fā)生著深刻的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的變化，而這些變化更多地發(fā)生在水面之下。

想要理解水面下的冰山，我習(xí)慣的方式還是去理解市場(chǎng)中那些不同的典型人物，觀察他們的言行。春天是傳統(tǒng)的年報(bào)季，我選擇了三個(gè)觀察標(biāo)的：楊惠妍、孫宏斌和朱保全。

大概在五六年前，我才認(rèn)識(shí)到，楊惠妍所在的碧桂園在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的角色被嚴(yán)重低估了。由于其覆蓋了1-6線城市市場(chǎng)，因此，它所面向的更像是真正意義上的“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)”。碧桂園的新思路和新動(dòng)向，是不可忽視的觀測(cè)信號(hào)，也是中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程真正的晴雨表。今年，還是這家超過30年的地產(chǎn)公司的話事人更替的關(guān)鍵之年，無理由錯(cuò)過。

孫宏斌身上代表的組織韌性，在中國(guó)開發(fā)商中是獨(dú)一份。因?yàn)闆]有哪家大公司像他們這樣經(jīng)歷過生死輪回。那是中國(guó)式野蠻生長(zhǎng)、房地產(chǎn)長(zhǎng)坡厚雪和連續(xù)創(chuàng)業(yè)精神交匯下的歷史巧合。在過去三年的超預(yù)期震蕩中，融創(chuàng)比許多大家印象中很穩(wěn)健的公司都要躺得晚，恐怕出乎很多人的意料。像這樣的“小強(qiáng)”式企業(yè)，在今天能否再次復(fù)蘇以及如何復(fù)蘇，恐怕也在相當(dāng)程度上影響著全行業(yè)的信心。

朱保全看上去是物業(yè)人，其實(shí)曾經(jīng)更長(zhǎng)的職業(yè)年份里，他是地產(chǎn)人，可內(nèi)心里他似乎并不喜歡那個(gè)身份且是個(gè)技術(shù)愛好者。他身上糅雜了房地產(chǎn)面向科技與服務(wù)行業(yè)的那種壓力、優(yōu)越和熱情，是行業(yè)轉(zhuǎn)型非常鮮活的案例。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今還從未真正脫胎出真正意義的創(chuàng)新主體，萬物云的品牌基礎(chǔ)和朱保全的驕傲追求，看上去有助于他們最先捅破天花板，讓大眾承認(rèn)新物種的誕生。

楊惠妍挺一線？

一個(gè)月前，我和碧桂園一位管理層打了個(gè)賭，賭他們的新掌門楊惠妍會(huì)在業(yè)績(jī)會(huì)亮相。對(duì)方認(rèn)為不會(huì)，理由是楊小姐極低調(diào)，業(yè)績(jī)會(huì)恐怕仍會(huì)延續(xù)總裁莫斌、常務(wù)副總裁程光煜、CFO伍碧君的組合。3月30日發(fā)布會(huì)，此前全網(wǎng)只有一張照片的新主席，坐上了主席臺(tái)。

這場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)間不長(zhǎng)，40分鐘左右，但足以讓外界領(lǐng)略楊惠妍的風(fēng)采。她形象清秀干練，話不多，甚至有些謙遜，但思路清晰敏捷。最令我驚訝的是，楊惠妍在會(huì)上宣布，碧桂園會(huì)很快，將一二線土儲(chǔ)比例從現(xiàn)在的不到四成提升到五成，并在兩三年內(nèi)在一線城市把產(chǎn)品做到最好。

碧桂園全國(guó)布局、主張全能級(jí)城市覆蓋。但外界的認(rèn)知，更多還是停留在“三四線之王”印象。創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)的堅(jiān)持主張，讓碧桂園深耕三四線多年，在業(yè)內(nèi)形成了極高的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

而事實(shí)上，碧桂園對(duì)一二線城市的探索從發(fā)展早期就開始了。上世紀(jì)九十年代楊國(guó)強(qiáng)到京滬兩地考察投資，最終還是選擇放棄規(guī)模化布局大城市中心。2014年后，碧桂園甚至成立一線城市事業(yè)部，結(jié)果不算理想。2018年后，碧桂園又在莞深等地區(qū)重點(diǎn)開發(fā)面向一二線城市的產(chǎn)品，盡管力度逐步加大，但仍是局部的、探索式的布局。

由于中國(guó)空間發(fā)展長(zhǎng)期以來存在相當(dāng)大的城鄉(xiāng)差異、東西部區(qū)域（南北）差異，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)格來說不是一個(gè)而是兩個(gè)以上的市場(chǎng)，無論是經(jīng)濟(jì)水平、城鎮(zhèn)化率還是具體居住需求、城市功能配套、營(yíng)商環(huán)境，都有巨大的差別。

對(duì)應(yīng)到企業(yè)經(jīng)營(yíng)上，各家開發(fā)企業(yè)對(duì)不同能級(jí)市場(chǎng)的理解和經(jīng)營(yíng)能力，有著超乎一般人想象的差異。好比萬科龍湖在一線很有優(yōu)勢(shì)，但是到了三四線，不是干不干得過碧桂園的問題，而是能不能干下去的問題。反之亦然！

說到這里就不難理解，想兩三年后土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)一二線和三四線城市五五開的目標(biāo)，對(duì)碧桂園來說，絕不僅僅是一般意義上大家理解的調(diào)倉，其中隱含著相當(dāng)程度的不確定性和系統(tǒng)性課題。

因此在我看來，它一方面體現(xiàn)了楊惠妍為首的核心管理層的改革意志，也意味著碧桂園內(nèi)部會(huì)發(fā)生深刻的變化。

比如要大舉進(jìn)入新市場(chǎng)，其產(chǎn)品戰(zhàn)略無疑會(huì)出現(xiàn)劇變。要知道，碧桂園過去的產(chǎn)品特征，與其長(zhǎng)期以來形成的全產(chǎn)業(yè)鏈、成本控制、全面標(biāo)準(zhǔn)化、快速周轉(zhuǎn)等商業(yè)模式互為表里。在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，在很多市場(chǎng)里，碧桂園與其他主流開發(fā)商并不存在正面競(jìng)爭(zhēng)。未來，大家都擠在十幾個(gè)到二十個(gè)城市的市場(chǎng)，藍(lán)海不存在了，戰(zhàn)場(chǎng)變逼仄，新碧桂園的產(chǎn)品力需要在肉搏戰(zhàn)中驗(yàn)證。值得一提的是，有著傲人的一二線市場(chǎng)戰(zhàn)績(jī)的莞深區(qū)域總張錦棠，現(xiàn)在被調(diào)回集團(tuán)成為楊小姐的主席助理。

再比如碧桂園的區(qū)域公司數(shù)量，從最多106個(gè)，精簡(jiǎn)到2022年的50多個(gè)，到今年又進(jìn)一步收斂到29個(gè)。這種管理的調(diào)整，也暗含了將在中國(guó)有限的城市群里，與群雄逐鹿中原的局面。

會(huì)上，莫斌宣布了以開發(fā)業(yè)務(wù)為主體、以代管代建和智能制造為兩翼的新業(yè)務(wù)組合。這也是有新意的提法。

另外，楊小姐在發(fā)布會(huì)還貢獻(xiàn)了一些金句，比如“碧桂園不是家族企業(yè)”，“我從來都把自己定位成一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人”等等，很巧妙地化解了有關(guān)家族企業(yè)的質(zhì)疑。

對(duì)楊惠妍接掌公司，我曾提出個(gè)三個(gè)疑問（詳見《碧桂園新主席的三個(gè)懸念》）：一是戰(zhàn)略重塑，二是公司管治，三是企業(yè)家精神，發(fā)布會(huì)顯然給出了一些答案。此刻，最大懸念已經(jīng)變成，碧桂園能否在一二線城市做到最好。

朱保全講砸了？

萬科3月31日的業(yè)績(jī)會(huì)，如同財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)一樣平穩(wěn)。由于2021年凈利潤(rùn)出現(xiàn)腰斬式下滑，到了行業(yè)更加慘淡的2022，凈利潤(rùn)反而實(shí)現(xiàn)了同比持平。你不得不佩服他們的財(cái)技。

會(huì)后大家算是有共鳴的是，郁亮判斷市場(chǎng)：既沒有狂飆，也沒出現(xiàn)“倒春寒”，仍處在溫和復(fù)蘇階段。

另外，郁亮宣布包括萬物云在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，對(duì)萬科業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)開始轉(zhuǎn)正了，這可能也成了其全年業(yè)績(jī)中為數(shù)不多的記憶點(diǎn)。

坦率講，單純從看點(diǎn)上，萬科的高光也許在前一天被子公司萬物云搶去了。

和楊惠妍一樣，萬物云掌門人朱保全也是頭一回作為上市公司主席亮相業(yè)績(jī)會(huì)，但不同之處在于，前者是接班，后者是在熬過物業(yè)上市大潮7年后，以科技公司的形象登陸港交所。

和作為萬科聯(lián)席總裁在萬科發(fā)布會(huì)上不同，朱保全在自己的場(chǎng)子火力全開，脫稿講了60分鐘。有媒體人評(píng)價(jià)：是今年地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)會(huì)上，難得的“活人”。

不過，他確實(shí)需要足夠的時(shí)間。

首先，他需要解釋如下尷尬：2022年房地產(chǎn)交付迎來了過去三年中最艱難時(shí)刻，業(yè)務(wù)高度依賴房地產(chǎn)的物業(yè)管理行業(yè)普遍受創(chuàng)，而萬物云的家裝、二手房經(jīng)紀(jì)等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，也高度受疫情管控的影響。兩項(xiàng)疊加，萬物云上市第一份年報(bào)就迎來了利潤(rùn)大幅下滑。

其次，朱保全脫離了物業(yè)費(fèi)和保安保潔保綠等普羅大眾耳熟能詳?shù)母拍睿么笃忉屃嗽诋a(chǎn)業(yè)互聯(lián)的框架下，萬物云的蝶城+企業(yè)服務(wù)兩大業(yè)務(wù)的發(fā)展邏輯和展望。

對(duì)地產(chǎn)投資人尤其是物業(yè)股投資人來說，無論理解萬物云的云技術(shù)、蝶城還是企服業(yè)務(wù)，都需要相當(dāng)?shù)南胂罅头磻?yīng)力。

市場(chǎng)的即時(shí)反應(yīng)頗具黑色幽默：會(huì)畢，萬物云股價(jià)連跌兩天。朱保全本人還在隨后的萬科發(fā)布會(huì)上被記者cue到：為什么？

大寶在戰(zhàn)術(shù)性微笑中給出了兩個(gè)理由：基石投資者在當(dāng)天解禁。很多人還看不懂萬物云。

幾天前，朱保全在他的第一份致股東信上講：“時(shí)代的企業(yè)，必然要經(jīng)歷時(shí)代的洗禮”。說得挺萬科，也挺正能量的。我的理解是：

吹著遠(yuǎn)方的牛逼，必然得挨住當(dāng)下的蹂躪。

老孫卸下五行山？

時(shí)隔三年，孫宏斌的重現(xiàn)江湖顯得很低調(diào)，當(dāng)然，那不是一場(chǎng)業(yè)績(jī)發(fā)布，而是針對(duì)100億美元債的重組說明。

老孫的開場(chǎng)發(fā)言沒了往日的FreeStyle，用極誠(chéng)懇的語氣表達(dá)了兩個(gè)意思，第一就債務(wù)逾期及背后的風(fēng)險(xiǎn)管控道歉反思，第二就是希望境外債重組能夠盡快達(dá)成共識(shí)，融創(chuàng)可早日走上經(jīng)營(yíng)正軌。

此前的1月，融創(chuàng)的160億境內(nèi)債重組方案獲得通過，而境外債重組方案通過與否，是融創(chuàng)整體化債計(jì)劃成敗的關(guān)鍵。

在債務(wù)重組專家華利安的輔佐下，老孫團(tuán)隊(duì)拿出了一份讓債權(quán)人小組滿意的方案。這個(gè)債權(quán)人小組只是融創(chuàng)債權(quán)人群體中的一部分，但因?yàn)樾〗M成員中大機(jī)構(gòu)居多，因此在債權(quán)人中有著相當(dāng)分量的話語權(quán)。

具體來說，這份方案提供了兩種化債形式：一是債轉(zhuǎn)股，二是留債展期。而兩種形式下又分為多種子菜單可供債權(quán)人選擇和組合，說實(shí)話，我也驚訝于，原來還錢也可以還出藝術(shù)。

其中孫宏斌本人給公司提供了4.5億美金無息貸款，被明確安排成了與其他債權(quán)人同步同價(jià)。而包括萬達(dá)股權(quán)、自如股權(quán)在內(nèi)的一批較優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，被列入了債券償付的資產(chǎn)包。

我就方案問了債務(wù)重組專家，對(duì)方的評(píng)價(jià)是，靈活、用心，有誠(chéng)意。由于債權(quán)人小組點(diǎn)頭了，通過的可能性較大。

融創(chuàng)可能是過去三年中，除了恒大之外，最早被問會(huì)怎么樣的公司。不過此間孫宏斌表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的償債意愿，上邊的4.5億美金無息貸款，即在多家房企躺平時(shí)，被他從個(gè)人腰包拿出來保現(xiàn)金流。不過，誰也沒想到，最終能全身而退的民企，最后屈指可數(shù)。

得益于長(zhǎng)期深耕一二線，融創(chuàng)積累下了相當(dāng)可觀的核心資產(chǎn)，正如公司總裁汪孟德所說，不再低價(jià)地處置核心資產(chǎn)，資產(chǎn)才是走向未來的基礎(chǔ)。

重組說明會(huì)能否達(dá)到融創(chuàng)高層的目的，最后還要看海外債權(quán)人的最終選擇。

說一個(gè)我有所感慨的細(xì)節(jié)，在老孫的致歉環(huán)節(jié)，隱晦地提到如果市場(chǎng)嚴(yán)格三道紅線的要求和節(jié)奏來讓企業(yè)去杠桿，融創(chuàng)不至于到今日境地。但是最后，他還是把責(zé)任攬?jiān)谏砩希f“問題更重要的、更本質(zhì)的原因，還是自己造成的”。

可以說，這是靈魂深處鬧革命了，這自然是融創(chuàng)之幸、中國(guó)房企之幸。

但話分兩頭，一家企業(yè)的負(fù)債，本質(zhì)上是企業(yè)主自己的經(jīng)營(yíng)選擇，對(duì)高速城鎮(zhèn)化階段的房地產(chǎn)公司來說更是如此。很多時(shí)候，就是冷暖自知、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。就好比西游記中的孫悟空，與銀角大王斗法，能背上峨眉須彌泰山三座大山也無妨，他有那個(gè)能力。而“三道紅線加兩個(gè)上限”，從監(jiān)管者角度，確實(shí)也是高杠桿大行其道甚至失控局面下，受到大部分企業(yè)擁護(hù)的監(jiān)管措施，但一旦有超現(xiàn)實(shí)主義的“六字真言”貼在這五行山上 ，任誰也動(dòng)彈不得了。

天道循環(huán)，四季交替。如今，印有“唵嘛呢叭咪吽”的金帖，被一陣無名風(fēng)吹走，春風(fēng)又綠五行山。

最后，孫宏斌能破除萬難，取得真經(jīng)嗎？