張雅楠/文 4月19日，國(guó)家發(fā)改委召開(kāi)月度新聞發(fā)布會(huì)，新聞發(fā)言人孟瑋在回應(yīng)如何促進(jìn)民間資本參與重大項(xiàng)目建設(shè)的問(wèn)題時(shí)表示，支持符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），提升投資積極性。

這是官方對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs又一次明確的擴(kuò)圍表態(tài)。

過(guò)去三年，REITs的底層資產(chǎn)試點(diǎn)范圍的閘門(mén)一次一次打開(kāi)，從基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)圍到保障性租賃住房，又?jǐn)U向百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，諸多受重資產(chǎn)沉淀所累的行業(yè)為之振奮，申報(bào)、發(fā)行、配售踴躍。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，今年市政設(shè)施、數(shù)據(jù)中心、旅游、農(nóng)田水利、商業(yè)地產(chǎn)等REITs新門(mén)類可能進(jìn)入申報(bào)，中國(guó)REITs規(guī)模不斷壯大。

上述擴(kuò)圍歷程，主要從資產(chǎn)類別角度展開(kāi)，而這一次，發(fā)改委表態(tài)支持符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行REITs，釋放了不同于以往的信號(hào)——從資產(chǎn)的原始權(quán)益人角度支持REITs發(fā)展壯大。

REITs試點(diǎn)初期，如第一批和第二批上市資產(chǎn)，在底層資產(chǎn)受理時(shí)，就有律師、財(cái)務(wù)評(píng)估團(tuán)隊(duì)進(jìn)行篩選，審核過(guò)程要先上報(bào)省發(fā)改委、國(guó)家發(fā)改委，然后推薦給證監(jiān)會(huì)。能夠脫穎而出成功發(fā)行的項(xiàng)目，可以說(shuō)是優(yōu)中選優(yōu)。基礎(chǔ)設(shè)施的初期定位疊加國(guó)家對(duì)REITs試點(diǎn)的重視等，都使得初期上市的REITs，其底層資產(chǎn)主要來(lái)自于國(guó)央企。未來(lái)，如果有更多符合條件的民間投資項(xiàng)目進(jìn)入REITs賽道，REITs的市場(chǎng)化水平也會(huì)越來(lái)越高。

這不僅會(huì)提高民間投資的積極性，也有利于提高民間投資的效率。

在積極性方面，REITs最重要的功能是提供資產(chǎn)退出通道，這是重資產(chǎn)投資一個(gè)非常大的堵點(diǎn)，打通了這個(gè)堵點(diǎn)，也就打通了資本投資正向循環(huán)的可能性。

在投資效率方面，如果要符合發(fā)行REITs的條件，必然對(duì)投資回報(bào)率有要求，這也就要求項(xiàng)目在投資、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，遵循市場(chǎng)規(guī)律，對(duì)投資效率負(fù)責(zé)。

以往我們?cè)谑袌?chǎng)中看到過(guò)太多拍腦袋做出的投資決定。例如，鼎盛時(shí)期的樂(lè)視，豪擲30億元拿下北京三里屯工三項(xiàng)目，由于缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，僅僅一年時(shí)間，這個(gè)項(xiàng)目的品牌組合、客流量、商業(yè)調(diào)性全線墜落，但此時(shí)陷入危局的樂(lè)視卻開(kāi)出了40億元的報(bào)價(jià)希望脫手。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，拋開(kāi)租金談資產(chǎn)價(jià)格的都是耍流氓，樂(lè)視的一系列操作著實(shí)讓人大跌眼鏡。最終的結(jié)果是，這個(gè)項(xiàng)目被中植系以16.45億元拍下，近15億元的損失，就是樂(lè)視不尊重資產(chǎn)投資和運(yùn)營(yíng)規(guī)律付出的代價(jià)。

所以，當(dāng)發(fā)改委釋放出支持符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行REITs的積極信號(hào)時(shí)，除了給市場(chǎng)以信心，其實(shí)還對(duì)民間投資項(xiàng)目提出了一個(gè)嶄新和嚴(yán)峻的問(wèn)題：怎樣才能打造出符合條件的項(xiàng)目。這是貫穿資產(chǎn)投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的全周期命題，它由非常專業(yè)、精細(xì)（甚至到瑣碎）的管理日常組成，很難走捷徑，且需要對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)。這個(gè)問(wèn)題因?yàn)镽EITs的出現(xiàn)越來(lái)越迫切地?cái)[在資產(chǎn)的投資者、管理人面前。