經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 田國寶 從北京德勝門北側(cè)沿安德路向東走幾百米就是林家胡同，站在林家胡同口，兩棟6層帶電梯的現(xiàn)代化住宅樓，在一片低矮的老舊平房中，顯得格外醒目。

這個名為德勝雅苑的小區(qū)，又稱安德路77號，由兩棟住宅樓組成，1號樓有7個單元，2號樓有4個單元。

小區(qū)已經(jīng)有部分居民入住，水、電、暖和燃氣等相關(guān)生活配套已接入使用，但實際上，這個項目沒有辦理竣工驗收手續(xù)，小區(qū)內(nèi)所有入住的購房者都沒有完成網(wǎng)簽，還有一部分購房者至今無法拿到房子。

從2006年開售至今，17年時間里，位于寸土寸金的北京西城區(qū)的德勝雅苑，房價從2萬多元/平方米漲至12萬元/平方米以上，翻了約6倍。房子就在哪里，資產(chǎn)升值也肉眼可見，但購房者距離真正成為“業(yè)主”仍然非常遙遠。

針對網(wǎng)簽和交付入住事宜，購房者與開發(fā)商經(jīng)歷了多年、多輪的協(xié)商、訴訟。

購房者介紹，開發(fā)商北京恒遠基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“恒遠基業(yè)”）稱，因為項目處于查封狀態(tài)，所以無法辦理網(wǎng)簽；而無法辦理交付和入住手續(xù)，則是因為項目存在違建，不具備竣工驗收條件。

針對德勝雅苑無法網(wǎng)簽、竣工驗收及交付等事宜，經(jīng)濟觀察網(wǎng)嘗試采訪項目開發(fā)商，恒遠基業(yè)注冊辦公地的一位工作人員稱，恒遠基業(yè)不在此辦公；而物業(yè)工作人員則確認了恒遠基業(yè)在小區(qū)內(nèi)兩棟樓之間的物業(yè)用房內(nèi)辦公，且前述工作人員就是開發(fā)商，恒遠基業(yè)的多個注冊電話均處于停機或銷號狀態(tài)。

無法收房

耿超是德勝雅苑的購房者之一，雖然交了首付款，簽訂了購房確認書，但買房近16年了，他一直無法網(wǎng)簽、收房，也無法入住。

2007年10月22日，耿超作為甲方與恒遠基業(yè)簽訂兩份《投資協(xié)議》，合計向后者投資85.3萬元用于安德路77號項目（即德勝雅苑）開發(fā)建設工作。

協(xié)議約定，項目正式銷售時，恒遠基業(yè)分別以2.19萬元/平方米和2.26萬元/平方米價格向耿超出售兩套住宅，一套84.58平方米，一套43.81平方米，投資款本金及利息作為部分房款。

雙方約定，資金使用時限從2007年10月22日至2008年3月30日，房子交付時間為2009年6月30日，資金使用期滿后，如果恒遠基業(yè)不能簽訂正式合同，耿超繼續(xù)保留買房權(quán)利，恒遠基業(yè)按年息3.8%支付利息；如果耿超放棄買房權(quán)利，恒遠基業(yè)則按6%年息支付利息。

2007年10月28日，恒遠基業(yè)為耿超開具85.3萬元的投資款收據(jù)；第二天，耿超通過工商銀行將85.3萬元電匯給恒遠基業(yè)。

項目開工前，購房者和開發(fā)商雙方簽訂投資協(xié)議，這是當年部分開發(fā)商籌集資金的主要方式。

2008年4月19日，因為投資協(xié)議期滿，雙方補簽了一份《補充協(xié)議》，將投資協(xié)議期限延長至2008年6月30日，并再次確認了投資協(xié)議的相關(guān)內(nèi)容。由于項目拆遷進展緩慢，遲遲未能動工，雙方無法簽訂正式購房合同。

一直到2011年9月30日，安德路77號項目獲得預售證。2012年3月15日，耿超與恒遠基業(yè)簽訂兩份《購房確認書》，這份確認書連同之前的《投資協(xié)議》，在后來的法院判決中，被認定為預售合同。

4月12日，經(jīng)濟觀察網(wǎng)在現(xiàn)場看到，耿超的兩套房子，其中一套房已經(jīng)更換為智能門鎖，另一套房門把手還有原始包裝。

該項目多數(shù)購房者的購房歷程與耿超類似，2006年到2010年之間，與開發(fā)商簽訂投資協(xié)議，2011年到2012年之間，陸續(xù)與開發(fā)商補簽了購房確認書，也正是在這一年，項目網(wǎng)簽環(huán)節(jié)出現(xiàn)變故。

據(jù)購房者介紹，2012年，開發(fā)商召集購房者，稱項目被豐臺區(qū)法院查封，無法辦理網(wǎng)簽手續(xù)，要求購房者退房。但由于彼時項目售價已經(jīng)翻番至5萬元/平方米，大部分購房者沒有選擇退房。

從2013年開始，陸續(xù)有購房者將開發(fā)商訴至法院，要求開發(fā)商履行合同，與購房者簽訂網(wǎng)簽合同。彼時，預售許可證已經(jīng)過期，且項目被多家法院輪候查封，不具備網(wǎng)簽條件，并持續(xù)至今。

據(jù)多位購房者介紹，2018年，恒遠基業(yè)找購房者一對一談話稱，雖然項目沒有竣工驗收，但補交2.5萬-3萬元/平方米不等的房款，以及50萬元的手續(xù)費后，購房者可以先入住。

有不少購房者給開發(fā)商補了房款，并順利入住，但也有一些購房者和耿超一樣，不同意補交房款，他們擔心，因為沒有網(wǎng)簽，即便補交了房款，房子依然面臨被法拍的風險。

2017年10月30日，西城區(qū)房管局發(fā)布告知書稱，項目自拆遷以來，在整個銷售過程中，均存在歷史遺留問題，不能辦理網(wǎng)簽及相關(guān)手續(xù)，因此建議居民不要直接與恒遠基業(yè)辦理入住手續(xù)。

查封和違建

德勝雅苑項目被查封，緣起恒遠基業(yè)歷史糾紛。恒遠基業(yè)成立于2000年，旗下有花園村住宅樓和安德路77號兩個項目，其中花園村住宅樓項目于2002年開始銷售，安德路77號項目于2001年啟動。

在這前后，恒遠基業(yè)接手一筆不良資產(chǎn)，其中主要涉及花園村住宅樓資產(chǎn)及相關(guān)債務，也正是這筆不良資產(chǎn)中一筆由恒遠基業(yè)承擔的2000萬元左右的債務，最終導致德勝雅苑項目被查封。

2006年3月24日，瑞華亭、楊海涌、蔣乃昌、楊立英和馬淑英將恒遠基業(yè)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給瀚峰置業(yè)，轉(zhuǎn)讓價為1800萬元及480平方米房子。由此，恒遠基業(yè)控制權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但這筆交易只針對安德路77號項目，還是包括相應債務，交易雙方各執(zhí)一詞。

對于德勝雅苑項目被查封的具體時間，開發(fā)商在給購房者告知書中稱是2011年7月；但一份涉案判決書顯示，豐臺法院查封時間為2013年1月15日，之間相差一年半的時間。這一差異并沒有獲得開發(fā)商進一步解釋。

項目被查封時間事關(guān)網(wǎng)簽。德勝雅苑預售證獲取時間為2011年9月30日，如果當年7月已經(jīng)被查封，項目如何在9月拿到預售證？如果查封時間為2013年1月，那么，自取得預售證一年多的時間里，恒遠基業(yè)沒有為購房者辦理網(wǎng)簽。

北京住建委在2023年2月給購房者的回復中稱，德勝雅苑項目實施過程中，恒遠基業(yè)由于自身工程進度及其他原因，導致項目嚴重逾期。同時，北京住建委給出意見：司法查封和行政限制解除后，可以向房管部門申請銷售備案手續(xù)，辦理網(wǎng)簽。

其實網(wǎng)簽之外，還有一道難關(guān)，便是竣工驗收。北京規(guī)自委西城分局在一份答復中稱，項目存在增加建筑面積、調(diào)整功能布局、代征道路用地上應拆建筑物未拆除等問題，不符合規(guī)劃驗收條件。

北京規(guī)自委西城分局2021年12月21日下發(fā)的行政處罰顯示，1號住宅樓未按照《建設工程規(guī)劃許可證》審批內(nèi)容建設，擅自增建地下一層建筑物，建筑面積1149.14平方米。

因法院查封不具備網(wǎng)簽條件，因違建無法竣工驗收，由此，購房者既無法辦理網(wǎng)簽，也無法收房；而向開發(fā)商補交房款的購房者能夠入住，等同于事實上的占有，項目形成了一個交付怪圈。

耿超等不補交房款的購房者在這一怪圈中處境尷尬，他們普遍認為，房價上漲是導致這一局面的根源。目前，德勝雅苑附近的房價普遍超過12萬元/平方米，從買房時算起，房價漲了約6倍。

歷經(jīng)20年

安德路77號項目原為舊城危房改造項目，土地為劃撥用地，最早在2001年啟動，2002年獲得建設工程用地許可證和建設工程規(guī)劃許可證，但后續(xù)工作進展一直較為緩慢，直到2006年項目公司股權(quán)易主。

2006年3月，恒遠基業(yè)原來的5名自然人股東將股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給北京瀚峰置業(yè)，后者實際控制人為王希巖和史紅彥，2016年經(jīng)過股權(quán)變更后，實控人為張輝和王學永，目前王希巖和史紅彥仍在恒遠基業(yè)任職。

2007年9月底，項目開始拆遷工作，當時采取貨幣安置和商品房回遷兩種安置方式。拆遷工作啟動前后，項目以《投資協(xié)議》的名義對外銷售。

一份權(quán)威文件顯示，項目由兩棟樓組成，1號樓7個單元共90套住宅，包括70套回遷房和20套商品房；2號樓4個單元共72套住宅，全部為可對外銷售的商品房。

2009年項目再次獲得建設工程規(guī)劃許可證，為進一步重新啟動奠定了基礎。

2011年5月24日，北京市住建委為項目頒發(fā)了施工許可證，施工規(guī)模為15202平方米，施工單位為山東興潤建設有限公司。

2011年9月30日，德勝雅苑獲得預售許可證，包括1號樓20套及2號樓全部，合計92套7616.18平方米，預售證到期時間為2012年9月30日。

2013年1月15日，豐臺法院對德勝雅苑房屋進行查封；2016年8月31日，北京二中院對小區(qū)房屋進行二次查封；第二天，二中院又對項目土地進行查封。期間，也有部分購房者對購買的房源向法院申請查封。

耿超的一審判決書認定，投資協(xié)議、補充協(xié)議和購房確認書等有效，但是由于項目存在超規(guī)劃施工等問題，“如果法院貿(mào)然判決被告辦理竣工驗收并交付房屋，將導致案件無法執(zhí)行，故本院認為雙方合同暫不具備履行條件，待竣工驗收完成之后，原告可選擇繼續(xù)履行合同”。

2011年5月下發(fā)的二審判決，駁回了耿超的上訴，維持原判。

從中不難看出，法院將之前耿超與恒遠基業(yè)簽訂的《投資協(xié)議》、《補充協(xié)議》和《購房確認書》等認定為有效的購房合同，但由于項目違規(guī)不具備交房條件，所以駁回了訴訟。

從法律和法規(guī)層面看，該項目由于沒有辦理網(wǎng)簽，也不具備竣工驗收條件，所以無法交付；實際上，從2017年開始，開發(fā)商已經(jīng)向一部分補房款的購房者交了房。