經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶  6月1日，北京第二輪集中供地首批成交4宗宅地，合計(jì)建筑面積28.4萬(wàn)平方米，成交總價(jià)95.2億元，招商蛇口、中海地產(chǎn)、中能建和福建雄旺地產(chǎn)各競(jìng)得一宗。

其中招商蛇口以33億元競(jìng)得亦莊新城9號(hào)地，成交樓面價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米；中能建以17.3億元競(jìng)得順義新城11號(hào)地，樓面價(jià)2.9萬(wàn)元/平方米；中海地產(chǎn)以28.3億元競(jìng)得石景山衙門口12號(hào)地，樓面價(jià)3.6萬(wàn)元/平方米；雄旺地產(chǎn)以16.6億元競(jìng)得順義新城10號(hào)地，樓面價(jià)2.9萬(wàn)元/平方米。

北京這一輪土拍雖然只有4宗土地，但格外引人矚目。不僅同一地塊的參拍企業(yè)數(shù)量創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄，而且有多家房企使用馬甲或合作方參與競(jìng)拍，以便在搖號(hào)中獲得更高的命中率。

一家參與這次土拍的房企投拓人士表示，無(wú)論是參拍企業(yè)數(shù)量創(chuàng)紀(jì)錄，還是使用馬甲參與拍地，主要是因?yàn)橄嚓P(guān)地塊都有著不錯(cuò)的利潤(rùn)空間，而且地塊所在區(qū)域的流量相對(duì)較好。

歷史紀(jì)錄

4宗成交宅地中，順義新城10號(hào)地成交金額最低，但卻創(chuàng)造了北京土拍史上一項(xiàng)歷史紀(jì)錄。

該地塊位于順義后沙峪，距離地鐵15號(hào)線后沙峪站大約1.5公里左右，起拍樓面價(jià)2.53萬(wàn)元/平方米。

貝殼網(wǎng)顯示，與順義新城10號(hào)地塊相鄰的萬(wàn)科城市花園，目前二手房均價(jià)在3.9萬(wàn)元/平方米左右，中糧祥云國(guó)際和江山賦等小區(qū)二手房?jī)r(jià)格在5.5萬(wàn)元/平方米左右，萬(wàn)科觀承別墅二期最高價(jià)格超過(guò)7萬(wàn)元/平方米。

由于起拍價(jià)與周邊房?jī)r(jià)之間有較大的空間，順義新城10號(hào)地吸引了45家企業(yè)參與報(bào)名，這一數(shù)量刷新了北京第一輪集中供地朱辛莊地塊42家企業(yè)主體參拍的歷史紀(jì)錄。

參與拍地的主體大體可以分為三類。第一類是央企和地方國(guó)企，其中央企有10家，包括保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、港中旅及中鐵、中鐵建和中建地產(chǎn)等。

參與順義新城10號(hào)地競(jìng)拍的地方國(guó)企有17家，除了首開、金隅、天恒、住總等北京國(guó)有企業(yè)外，還吸引了大量其他地方國(guó)企參與，比如南通海門有3家國(guó)企參與，江蘇如皋市有1家國(guó)企參與。

第二類是混合所有制企業(yè)及民企，除了金地、萬(wàn)科和綠城外，還有龍湖、新城、路勁、懋源等民企參與競(jìng)拍。從整體參與比例來(lái)看，傳統(tǒng)民營(yíng)房企由于普遍遭遇流動(dòng)性困難，參與拍地的占比相對(duì)較小。

第三類是小房企積極參與，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，至少有15家小房企參與了這一輪北京土拍，這些主體大部分是剛成立一兩年的企業(yè)，穿透企業(yè)股權(quán)，最終實(shí)際控制人多數(shù)為個(gè)人股東。

小房企大規(guī)模參與北京土拍的現(xiàn)象并不多見。以往，由于北京土地價(jià)格相對(duì)較高，參與主體多為央國(guó)企和大型民營(yíng)房企，只有極個(gè)別的本土小房企參與，但這一次北京土拍中，參拍小房企占比超過(guò)三分之一。

競(jìng)得順義新城11號(hào)地的雄旺地產(chǎn)就是參拍小房企的代表，這家成立于2022年11月的房企，其最終實(shí)控人為2名自然人。兩名股東名下還有雄旺五金、雄旺投資等共計(jì)9家企業(yè)。房地產(chǎn)為2022年才開展的新業(yè)務(wù)。

馬甲疑云

6月1日下午，雄旺地產(chǎn)拿下順義新城10號(hào)地后，外界爭(zhēng)議聲驟起，均指向其為建發(fā)的馬甲。工商注冊(cè)資料顯示，雄旺地產(chǎn)的股東為2名自然人，施琳持股51%，施祥持股49%，與建發(fā)并沒有關(guān)系。

施琳和施祥擔(dān)任股東、法人或董事的有5家房地產(chǎn)企業(yè)，均與廈門建發(fā)有合作關(guān)系。寧波兆誠(chéng)開發(fā)的璞云和府、福州兆益開發(fā)的登云陽(yáng)光假日酒店、福清兆錦開發(fā)的建發(fā)璟云等項(xiàng)目，均為雄旺與建發(fā)合作項(xiàng)目。

杭州兆睿正在開發(fā)杭政儲(chǔ)出（2023）11號(hào)地塊，其股東為廈門巖垚盛，雖然股權(quán)上與建發(fā)沒有關(guān)系，但建發(fā)的一名人員在杭州兆睿擔(dān)任監(jiān)事。廈門巖垚盛也是北京這一輪土拍的參與者，同樣被外界視為建發(fā)的馬甲企業(yè)。

廈門巖垚盛90%的股權(quán)由匯成世紀(jì)持有，其他3家由自然人控制的公司持有剩余10%的股權(quán)。匯成世紀(jì)的股東為2名自然人。工商注冊(cè)資料顯示，匯成世紀(jì)同樣與建發(fā)在房地產(chǎn)開發(fā)方面有廣泛的合作。

雄旺五金的一名員工告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，雄旺地產(chǎn)和雄旺五金為同一公司的兩個(gè)業(yè)務(wù)部門，雄旺地產(chǎn)只是與建發(fā)在房地產(chǎn)開發(fā)上有合作關(guān)系，但并不屬于建發(fā)。

此外，這次北京土拍的參與者中，有4家小型房企與龍湖關(guān)系密切，雖然股權(quán)關(guān)系上與龍湖沒有任何關(guān)系，但工商注冊(cè)資料顯示，4家小房企的股東或董事均在龍湖開發(fā)的項(xiàng)目中擔(dān)任職位。

上述投拓人士認(rèn)為，合作拿地與馬甲拿地很難進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，比如，拍地前，兩家房企協(xié)商好合作拿地，無(wú)論誰(shuí)拍到，都必須與另一方合作開發(fā)，這種情況，雙方到底是合作關(guān)系，還是馬甲關(guān)系，很難說(shuō)清楚，“只要不存在違法違規(guī)的情況，沒有什么好爭(zhēng)議的”。

該人士也指出，房企自己設(shè)置馬甲參與拍地的情況同樣較為普遍，在實(shí)際拍地過(guò)程中，各家房企都“心知肚明和心照不宣”。

土地“打新”

順義新城兩幅土地相距不遠(yuǎn)，11號(hào)地在10號(hào)地的西側(cè)，這一次參與競(jìng)拍的主體達(dá)到36家，這一數(shù)量?jī)H次于順義新城10號(hào)地和上一輪土拍中的朱辛莊地塊，最終被央企背景的中能建獲取。

從最終成交價(jià)格來(lái)看，10號(hào)地的成交樓面價(jià)為2.9萬(wàn)元/平方米，其中有1.2萬(wàn)平方米需要現(xiàn)房銷售；11號(hào)地樓面價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)房銷售面積1.3萬(wàn)平方米。兩幅土地的預(yù)售指導(dǎo)價(jià)5.8萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)房銷售價(jià)格6萬(wàn)平方米。

從中不難看出，拿地樓面價(jià)與限價(jià)之間相差一倍，如此大的利潤(rùn)空間，在近年北京土拍歷史上并不多見。上述投拓人士表示，如果沒有不可抗力發(fā)生，兩幅地至少可以做到30%的毛利率。

北京后沙峪由于開發(fā)較早，目前已經(jīng)成為一個(gè)交通、教育、商業(yè)等配套較為豐富的成熟社區(qū)，而且近年后沙峪地區(qū)的新項(xiàng)目較少，去化相對(duì)更容易一些。在當(dāng)前樓市下行的背景下，這些條件也成為了吸引房企入場(chǎng)的重要理由。

“橫豎都能賺錢，干嘛不拿呢”，上述投拓人士表示，房企拿地主要看兩個(gè)指標(biāo)，要么利潤(rùn)空間足夠大，即便去化慢，也可以拿；要么流量好，一兩年可以清盤，利潤(rùn)空間小點(diǎn)，只要不虧錢也能接受。

在他看來(lái)，這兩個(gè)標(biāo)志，順義新城兩幅土地都符合，“這就是傳說(shuō)中閉著眼睛都能賺錢的項(xiàng)目，即便是自己不開發(fā)，拿了找其他合作方也劃算”。

相比而言，亦莊地塊只吸引了10家房企參與競(jìng)拍，幾乎清一色的央國(guó)企，最終被招商地產(chǎn)拿下，樓面價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米，銷售限價(jià)5.8萬(wàn)平方米。銷售限價(jià)與順義新城地塊一樣，但樓面價(jià)貴了1萬(wàn)元/平方米。

石景山衙門口地塊只有中海1家參與競(jìng)拍，最終也順利被中海以底價(jià)摘得，成交樓面價(jià)5.13萬(wàn)元/平方米，銷售限價(jià)7.95萬(wàn)元/平方米。該地塊與中海項(xiàng)目緊鄰，其他房企開發(fā)的意義不大。