地產(chǎn)中報季如火如荼，這一次的主角是招商蛇口。

8月28日，招商蛇口發(fā)布2023年上半年業(yè)績報告。粗粗望去，大幅增長的合約銷售和向好的利潤表現(xiàn)，安全穩(wěn)健的債務結構指標，以及持續(xù)擴容的優(yōu)質(zhì)土儲……招商蛇口這份財報堪稱亮眼。 

具體來看，2023年上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入514.42億元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤21.53億元，同比上升14.09%，基本每股收益0.22元/股，同比上升37.50%。 

“三道紅線”保持綠檔并持續(xù)優(yōu)化。報告期末，招商蛇口剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率62.86%、凈負債率47.01%、現(xiàn)金短債比為1.09。上半年綜合資金成本3.65%，較年初降低24BP。 

亮眼業(yè)績的背后，是招商蛇口追求穩(wěn)健、高質(zhì)量發(fā)展的經(jīng)營理念。隨著地產(chǎn)行業(yè)步入新發(fā)展階段，招商蛇口保持戰(zhàn)略定力，堅持區(qū)域聚焦、城市深耕、綜合發(fā)展三大策略，為如今銷售和利潤的增長打下堅實基礎。 

夯實企業(yè)經(jīng)營的同時，招商蛇口在時代趨勢中積極面向未來，以更可持續(xù)的姿態(tài)向行業(yè)五強邁進。 

值得一提的是，國際權威指數(shù)機構摩根士丹利資本國際公司近日公布了最新ESG（即環(huán)境、社會和管治）評級結果，其中招商蛇口MSCI ESG評級提升達到A級，為A股房地產(chǎn)上市公司MSCI最高評級。表明招商蛇口在ESG三個維度表現(xiàn)優(yōu)異，可持續(xù)發(fā)展的多年深耕再次贏得了資本市場的高度認可。 

銷售逆市增長，盈利能力持續(xù)提升 

上半年的樓市走向先揚后抑，經(jīng)歷過一季度的消費復蘇后，房地產(chǎn)市場在二季度開始呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢。市場波動之下，房地產(chǎn)市場進一步迎來分化，其中一些作風穩(wěn)健，口碑良好的企業(yè)明顯得到市場與資本的更多青睞。 

招商蛇口便是其中之一。中報數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售面積683.96萬平方米，同比增加40.30%；累計實現(xiàn)簽約銷售金額1664.36億元，同比增加40.07%。橫向比較來看，上半年招商蛇口全口徑簽約金額排名行業(yè)第五，較去年同期提升一位。 

這份銷售成績的取得，離不開招商蛇口對“區(qū)域聚焦，城市深耕”戰(zhàn)略理念的貫徹。堅持有質(zhì)量地規(guī)模增長，招商蛇口持續(xù)提升市場洞察能力，并通過“一城一模板”的方式加強項目操盤管理能力。 

企業(yè)與市場最好的相處狀態(tài)便是“雙向奔赴”，對于恪守產(chǎn)品主義，堅持高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)，市場總會給出最好的回應。數(shù)據(jù)能夠提供佐證，上半年里，招商蛇口于上海、合肥、蘇州、深圳、西安、重慶、南京、長沙、南通、徐州、溫州、無錫等12個城市挺進當?shù)劁N售金額前五行列。 

因為深耕，所以了解。招商蛇口這份對市場和消費者需求的精準把控，源自其多年下沉研究城市的耐心。在投拓過程中，招商蛇口擬出了一份名為“強心30城”的深耕名單。而2023年上半年里，招商蛇口新獲取地塊全部來自這份名單中所列的城市。

今年1-6月，招商蛇口累計獲取25宗地塊，總計容建面約238萬平方米，權益地價345億元。“強心30城”的投資金額占比100%，其中“核心6+10城”的投資金額占比達98%，資源投放進一步聚焦北京、上海、深圳等一線城市以及杭州、蘇州、廈門等重點城市。

僅北京一城，招商蛇口上半年便果斷投入88億的拿地成本斬獲3宗地塊，新增土地儲備達到23.07萬平方米。 

需要注意的是，深耕核心城市為招商蛇口帶來的不僅僅是市場認可，聚焦高能級城市，為招商蛇口的項目去化速度、去化價格乃至利潤表現(xiàn)增添一份確定性，也為招商蛇口的高質(zhì)量發(fā)展之路進一步夯實了基礎。 

今年上半年，招商蛇口實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤21.53億元，同比上升14.09%，基本每股收益0.22元/股，同比上升37.50%。同時，得益于項目良好去化，招商蛇口來自房地產(chǎn)項目的銷售回款同比增加，上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約265.2億元，同比增長了636.57%。 

去化和回款能力穩(wěn)步提升，有了這“一汪活水”，也讓招商蛇口進一步優(yōu)化財務結構，實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營多了一份底氣。報告期末，招商蛇口現(xiàn)金短債比保持在1倍的安全線以上，達到1.09。另外，今年7-8月公開市場到期的近70億元債務也均已如期兌付。

前海資產(chǎn)重組落地，錨定粵港澳優(yōu)勢布局

邁向行業(yè)“前五”，招商蛇口并不滿足于規(guī)模上的超越，而是追求高質(zhì)量、可持續(xù)的綜合發(fā)展。為此，招商蛇口將業(yè)務結構調(diào)整明確為開發(fā)業(yè)務、資產(chǎn)運營和城市服務三類，著力培育公司的第二成長曲線。

上半年里，招商蛇口資產(chǎn)運營板塊收入31.2億元，實現(xiàn)EBITDA16.6億元，分別同比增長22.5%和26.1%。報告期內(nèi)，公司成熟運營期項目（開業(yè)三年及以上）EBITDA Margin達61%，同比提升0.2個百分點；年化EBITDA回報率達6.39%，同比上年全年實際EBITDA率提升0.6個百分點。

城市服務板塊經(jīng)營態(tài)勢持續(xù)向好，其中，旗下物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運營服務平臺招商積余上半年實現(xiàn)營業(yè)收入69.78億元，同比增長23.58%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤4.19億元，較上年同期增長26.65%，截至2023年6月，招商積余在管項目2011個，管理面積達3.3億平方米。

作為一個“各科成績”均達優(yōu)秀的行業(yè)優(yōu)等生，招商蛇口自然也在資本市場得到了高度認可。除了融資渠道保持暢通外，在今年上半年“第三支箭”射向房地產(chǎn)時，招商蛇口迅速把握機會，并斬獲頗豐。

報告期內(nèi)，招商蛇口以發(fā)行股份方式購買深圳市投資控股有限公司持有的深圳市南油（集團）有限公司24%股權，以及招商局投資發(fā)展有限公司持有的深圳市招商前海實業(yè)發(fā)展有限公司2.89%股權。 

據(jù)了解，這筆對南油集團和前海實業(yè)的股權收購重組，也是A股市場率先成功取得注冊批文的房地產(chǎn)重組項目。7月14日，招商蛇口發(fā)布新增股份上市公告書，7月20日，相關新增股份順利在深交所上市。 

公開資料顯示，南油集團持有的核心資產(chǎn)位于前海媽灣片區(qū)，其對應潛在貨值約為4000億元。上述交易的進行，無疑有利于招商蛇口進一步享有前海片區(qū)資源價值，借力于粵港澳大灣區(qū)高速發(fā)展浪潮，進一步夯實企業(yè)綜合實力，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。本次交易完成后，南油集團將成為招商蛇口的全資子公司，招商蛇口對招商前海實業(yè)的權益比例將增加至85.99%。 

此外，持續(xù)在企業(yè)經(jīng)營上提質(zhì)，招商蛇口以此作為支撐，傳承招商局“與祖國共命運 同時代共發(fā)展”的央企使命與家國情懷，40多年來，公司始終堅持以人為本、能效適配的思想，將可持續(xù)發(fā)展理念融入企業(yè)愿景和使命，使其成為企業(yè)價值觀不可分割的重要部分，為股東與其他利益相關方創(chuàng)造更多、更好的經(jīng)濟、社會、環(huán)境綜合價值。 

上文所提到的MSCI ESG獲評A級只是其踐行可持續(xù)理念過程中的成果之一。秉持可持續(xù)發(fā)展的長期主義理念，招商蛇口堅持發(fā)揮央企示范引領作用，上半年公司新增綠色建筑項目36個，新增建筑面積442.24萬平方米。截至2023年6月末，公司累計建設綠色建筑項目467個，建筑面積達5703.61萬平方米。新時期新發(fā)展模式下，公司以可持續(xù)發(fā)展推動高質(zhì)量發(fā)展，全面推進ESG管理實踐、ESG信息披露、ESG市場表現(xiàn)三大可持續(xù)發(fā)展核心工作任務。

房地產(chǎn)行業(yè)仍然是中國經(jīng)濟的支柱行業(yè)，身處行業(yè)轉(zhuǎn)變期，無論是誰都難以獨善其身。行業(yè)格局正在重構，如招商蛇口等一批堅持長期主義，謀求高質(zhì)量進階的企業(yè)，也將憑借著可持續(xù)發(fā)展韌性在未來競爭中占據(jù)更大優(yōu)勢。