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      閑置商業(yè)改長租公寓為什么這么難 | 租房新章

      丁文婷2024-01-18 20:38

      經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 丁文婷 世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示,2023年全年,上海寫字樓空置率已上升至19.8%,2024年還將迎來140萬平方米的天量供應(yīng),預(yù)計(jì)空置率將進(jìn)一步攀升至20%—22%。

      2016年,中國商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)提速,根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),截至2022年底,全國商業(yè)營業(yè)用房存量達(dá)33.22億平方米。各城市商辦類地產(chǎn)普遍出現(xiàn)供給過剩、空置高企、租金下降等狀況。

      對(duì)許多開發(fā)企業(yè)來說,大量商鋪、商住公寓等商業(yè)庫存,因?yàn)槿セ俣染徛t遲無法變現(xiàn),在地產(chǎn)企業(yè)普遍流動(dòng)性緊張的當(dāng)下,盤活閑置商業(yè)資產(chǎn)成了“燃眉之急”。

      從政策端看,2021年,國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》就提到,對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋允許改建為保障性租賃住房,這使大量滯銷的商業(yè)物業(yè)、類住宅有機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)型為租賃住房。

      但即使背靠政策,“商改租”依舊屬于較邊緣化的市場模式。為什么商辦改長租公寓難以成為閑置商辦盤活的一條路?“商改租”的難點(diǎn)何在?

      不存在技術(shù)問題

      在某外資基金租賃負(fù)責(zé)人王盛看來,一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否改成長租公寓首先要過三道關(guān)。

      第一是土地使用年限。土地使用年限低于20年的項(xiàng)目基本不會(huì)被收購和改造。但事實(shí)上,中國有大量位置核心的商辦物業(yè)土地使用年限都已低于20年。

      其次,王盛會(huì)關(guān)注交易的確定性和物業(yè)的合規(guī)性。如業(yè)主是否有負(fù)債及能否被解決。許多商辦物業(yè)的產(chǎn)權(quán)不清晰,部分產(chǎn)權(quán)分散在小業(yè)主手里,這類資產(chǎn)交易改造起來也會(huì)比較困難。

      第三道關(guān)卡是物業(yè)區(qū)位,這直接影響改為長租公寓后的出租率。

      王盛介紹,物業(yè)所處區(qū)位的產(chǎn)業(yè)、交通情況非常重要。如果一個(gè)區(qū)域租房人口厚度薄,這個(gè)區(qū)域的物業(yè)就不適合改為長租公寓。另一方面,競爭太過激烈的區(qū)域也不被考慮在內(nèi)。“比如上海浦東新區(qū),近兩年R4地塊的供應(yīng)和入市量非常大,租賃市場壓力會(huì)比較大,這些區(qū)域的項(xiàng)目也會(huì)被篩掉”。

      需求錨定后,下一步才會(huì)考慮物業(yè)本身的形態(tài)。

      ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然介紹,商用房主要分為商業(yè)用房、酒店、辦公、商住兩用公寓四類。結(jié)構(gòu)上來看,商住公寓是最容易改為長租公寓的。而酒店類型中,高端酒店普遍設(shè)置有會(huì)議廳、宴會(huì)廳等服務(wù)空間,大部分公寓產(chǎn)品難以支撐這部分配套,一些高端公寓的運(yùn)營商也不具備運(yùn)營餐飲的能力,需要聘請專門的餐飲運(yùn)營商,所以高端酒店改造為長租公寓的非常少。

      經(jīng)濟(jì)型酒店和中端酒店較多地被改為長租公寓,但改為長租公寓后,坪效也會(huì)降低。趙然解釋,這是由于這類酒店的單間建筑面積雖然通常在25—30平方米左右,但酒店會(huì)配備較多電梯、消防通道等,使用面積可能不足20平方米。所以在改造成長租公寓時(shí),只能將三間客房合并為兩間,或者兩間改為一間,這會(huì)降低出房率。

      而對(duì)于辦公物業(yè)改造為長租公寓,辦公物業(yè)的面寬、進(jìn)深、層高都與居住物業(yè)不一致,改造會(huì)造成空間的浪費(fèi),這些都得算進(jìn)投資成本里。只有一部分商辦建筑的結(jié)構(gòu)有利于改造成長租公寓,其余則需要犧牲大量面積以符合建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。

      “在實(shí)際改造中,我們遇到過許多不可預(yù)知的困難,這些都會(huì)增加改造的復(fù)雜度和時(shí)間。”自如資管副總經(jīng)理廖偉翔介紹,比如建筑的某個(gè)地方需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固,或者重新刷漆、改窗框,或者在報(bào)規(guī)報(bào)建時(shí),政府有關(guān)部門又提了一個(gè)新的指導(dǎo)意見,這些都會(huì)增加物業(yè)改造的成本。所以,只有項(xiàng)目的收購成本足夠低,才能算得過賬。

      政策端在不斷放松,確實(shí)解決了許多技術(shù)層面的問題。王盛以前做過不少“非改住”時(shí)期的項(xiàng)目,那時(shí),這類改造是不允許有暗房的,而“商改租”則放寬了這一標(biāo)準(zhǔn)。在王盛看來,“商改租”不存在技術(shù)上無法解決的問題,但技術(shù)層面的問題最終都會(huì)攤到成本上。

      所有問題都是成本問題

      近兩年,資本開始關(guān)注并快速涌向長租公寓領(lǐng)域。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù),2022年全年,上海總計(jì)成交16單長租公寓的大宗交易,總成交金額61億元,超此前3年上海長租公寓交易總額。2023年,長租公寓成交額超過65億元,再創(chuàng)新高。

      “‘商改租’能不能改成,核心還是經(jīng)濟(jì)賬。”王盛介紹,物業(yè)的形態(tài)一方面影響改造投入的成本,另一方面,無論辦公樓、商場還是酒店的改造,都需要通過排房,測算總營收,結(jié)合投入的成本測算出NOI(運(yùn)營凈收入),從而推算出對(duì)物業(yè)的估值。

      最后還是看交易價(jià)格。王盛介紹:“比如5萬平方米的商辦項(xiàng)目,能改出300間房還是 250間房,都會(huì)影響最終的估值。”

      但在絕大部分談判中,買賣雙方的價(jià)格都存在著鴻溝。王盛介紹,比如過往開發(fā)商在拿地時(shí),會(huì)有一些自持物業(yè),早期開發(fā)商對(duì)這部分物業(yè)的估值基本在住宅售價(jià)的6—7折左右,這是開發(fā)商的估價(jià)邏輯。“而我們通常會(huì)按照長租公寓的投資回報(bào)率要求(通常在4%—5%左右)倒推,估值一般只有住宅售價(jià)的2—3折。如果按照資產(chǎn)持有方的估值進(jìn)行收購,改為長租后,我們的年投資回報(bào)率可能只有2%左右,不會(huì)干的。”

      資產(chǎn)持有方另一種出價(jià)邏輯是與周邊的物業(yè)進(jìn)行對(duì)比。廖偉翔介紹,比如寫字樓可以賣給企業(yè)做總部基地。“在上海,地理位置一般的寫字樓售價(jià)也能達(dá)到2萬—3萬元/平方米,但同等位置的長租公寓測算下來,價(jià)格可能只能出到2萬元/平方米甚至以下。因?yàn)椴煌漠a(chǎn)品類型,天然存在鴻溝”。

      廖偉翔表示,這也就意味著,如果項(xiàng)目是開發(fā)商實(shí)打?qū)嵃凑帐袌龌膬r(jià)格拿地、開發(fā)的,基本上可談的空間就很小了。

      “這也導(dǎo)致許多項(xiàng)目在商務(wù)上就不具備改造的條件。”王盛將“商改租”形容為“百里挑一”,需要將改造時(shí)間、成本、租金等條件輸入測算。

      每年,王盛都要看150個(gè)以上的項(xiàng)目,但只有三五個(gè)項(xiàng)目王盛會(huì)帶著團(tuán)隊(duì)進(jìn)行更深入跟進(jìn)。

      2023年一年,王盛收購的項(xiàng)目均滿足建筑本身適合改造、排房數(shù)量多、浪費(fèi)面積少、區(qū)位較好有地鐵、客戶群體清晰等條件。“且’磨’了兩年左右才達(dá)成交易”。

      業(yè)主改不起

      某TOP20民營房企相關(guān)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),其所在企業(yè)整棟閑置的商辦建筑基本都地處弱二線城市,基本沒有租賃企業(yè)會(huì)考慮。“土地供應(yīng)和需求在過去長時(shí)間都存在著極大的不匹配,現(xiàn)在我們也想通過一些方式來改造盤活,但因?yàn)樵诳臻g上存在的不平衡,很難做成”。

      “商改租對(duì)開發(fā)商來說并不是最優(yōu)選擇。”另一家擁有大量閑置商辦物業(yè)的房企相關(guān)人士李心告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),早在2021年,其所在企業(yè)曾經(jīng)做過類似的嘗試,但均未能成行。

      一方面,大量的閑置商辦是當(dāng)年城市規(guī)劃的產(chǎn)物,比如計(jì)劃打造CBD,需要一些商業(yè)和辦公,但物業(yè)建成時(shí),區(qū)域CBD沒有發(fā)展起來,商辦自然大量空置下來。這種情況下,如果想要改造為長租公寓,還需要與區(qū)政府溝通規(guī)劃的變更,手續(xù)審批。這些調(diào)整實(shí)施起來并不容易。

      更重要的原因在于,這類產(chǎn)品改造算不過賬。李心表示,這幾年,從大的策略來看,企業(yè)需要盡可能地把存量資產(chǎn)變現(xiàn),緩解現(xiàn)金流壓力,而租賃帶來的現(xiàn)金流十分有限。

      比如一個(gè)估值在10億元左右的物業(yè),一年的租金收入可能僅有2000萬元,年投資回報(bào)率不到2%。

      此外,改造還需要投入不少額外的成本。

      李心表示,輕改造的成本在1000—2000元/平方米,重改造價(jià)格可能在3000—4000元/平方米。對(duì)于出險(xiǎn)房企來說,人力、財(cái)力都集中在保交樓,沒有意愿和能力去改造。

      對(duì)開發(fā)商而言,前期開發(fā)是按正常商辦類項(xiàng)目成本投入,若將其改造為長租公寓,還要付出另一部分成本,去換取一個(gè)并不能有效、快速形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的租賃模式,這并不是一筆劃算的買賣。而對(duì)央國企來說,直接選擇拿R4地塊開發(fā),成本更低。

      李心告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),2007年以來,其所在企業(yè)閑置了大量商業(yè)辦公物業(yè),但僅有極個(gè)別處于在建過程中的商辦項(xiàng)目改為長租公寓。“從沒有出現(xiàn)建成后,因空置或運(yùn)營情況不佳,再轉(zhuǎn)為長租的”。

      廖偉翔一個(gè)月要看20多個(gè)商辦項(xiàng)目,他發(fā)現(xiàn),其中不少是成熟公寓品牌團(tuán)隊(duì)在運(yùn)營的項(xiàng)目。“這是因?yàn)槟壳霸S多開發(fā)商急切地想要回流沉淀資金”。

      閑置商辦何去何從

      “這兩年,我們一直在加強(qiáng)存量商辦物業(yè)的運(yùn)營管理。加強(qiáng)運(yùn)營是為了提升資產(chǎn)的價(jià)值和含金量,更有利于資產(chǎn)的出售和變現(xiàn)。”李心介紹,其所在企業(yè)成立了專門負(fù)責(zé)大宗交易的部門和條線,重點(diǎn)推進(jìn)物業(yè)銷售,尋找客戶。“通過運(yùn)營提升估值,賣一個(gè)好價(jià)錢,對(duì)出險(xiǎn)房企來說是最現(xiàn)實(shí)有效的”。

      不同狀態(tài)的閑置商辦,有著不同的處置路徑。李心所在企業(yè)的閑置商業(yè),未建成的都停工了,只有幾個(gè)重大項(xiàng)目仍在推進(jìn)。這些項(xiàng)目也是與當(dāng)?shù)卣疁贤ㄟ^的,地方政府需要對(duì)物業(yè)建成之后的去化做出一定保證和安排。“否則我們也不會(huì)繼續(xù)投入資金,推動(dòng)建設(shè)”。

      尤其是一些已經(jīng)建設(shè)到7成以上的重大項(xiàng)目,地方政府希望盡快竣工,不僅會(huì)在去化上提供保證,還會(huì)在建設(shè)過程中提供一定的資金支持。李心告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),還有一部分在建項(xiàng)目,企業(yè)會(huì)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式賣給一些地方政府的開發(fā)平臺(tái),而已經(jīng)建成的商辦中,不少已經(jīng)被各個(gè)城市的地方政府部門或是政府下屬平臺(tái)接手,購入后作為機(jī)構(gòu)的辦公大樓。

      “我們目前的人力、財(cái)力投入首先是保交付,而不是改租賃進(jìn)行資產(chǎn)盤活。”上述TOP20房企人士表示,第一選項(xiàng)是把資產(chǎn)賣給有能力盤活資產(chǎn)的對(duì)手,可能是AMC、基金公司等等,但這一條路并不順利,一些項(xiàng)目本就因債務(wù)問題面臨著資不抵債的狀況,商辦類交易市場價(jià)格的下滑也使得出售變得更加困難。

      以上海辦公樓市場為例,2023年,由于大量新增供應(yīng)入市,推升空置率進(jìn)一步上升,租金持續(xù)受到擠壓。租賃市場的低迷直接影響寫字樓交易價(jià)格。“一些AMC、港資可能就奔著三折去談,但對(duì)于我們來說,資產(chǎn)負(fù)債表損傷太嚴(yán)重,賣不了。”上述TOP20房企人士表示。

      (文中王盛、李心為化名)

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      不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營報(bào)道部記者
      關(guān)注華東地區(qū)房地產(chǎn)與大健康,探索資本背后的故事。
      工作郵箱:dingwenting@eeo.com.cn

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