經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 周一帆 萬科近日“傳聞”纏身。3月5日，針對萬科能否償付3月11日到期美元債的市場質(zhì)疑，記者從該公司方面獲悉，萬科美元債VNKRLE 5.35 03/11/24（XS1917548247）所有資金已經(jīng)到位，償債工作在有序鋪排中。

對此，創(chuàng)金合信基金金融地產(chǎn)研究員胡致柏向記者表示，在需求端未見明顯改善的背景下，房企的現(xiàn)金流壓力也很難看到緩解的跡象，行業(yè)融資環(huán)境的修復和市場信心的恢復，還有賴于更多政策支持。

胡致柏亦表示，優(yōu)質(zhì)的國央企開發(fā)商和地方國有房企，憑借自身融資能力和融資成本較低的優(yōu)勢，出現(xiàn)現(xiàn)金流危機的可能性較小，如果因為風險事件的沖擊而帶來短期股價的下行，則存在一定程度的修復機會。

公募密集逃離房企

從機構(gòu)投資的角度來看，在近年多家知名房企暴雷后，包括公募在內(nèi)的資金已紛紛開始逃離房地產(chǎn)股票。

以目前受到市場廣泛關注的萬科A為例，根據(jù)Wind統(tǒng)計，2023年第四季度持有萬科A（000002.SZ）的基金數(shù)為73只，相比三季度減少了36只，下降比例達到33.03%。同時，2023年四季度萬科A的公募持股總市值為29.17億元，環(huán)比下降31.65%。

整體來看，2023年四季度數(shù)據(jù)顯示，在主動權(quán)益類基金中（包括靈活配置型、偏股混合型、平衡混合型、普通股票型基金），共有35只產(chǎn)品選擇減持萬科A，其中25只于去年三季度重倉萬科A的基金在四季度已直接清倉。

基金公司方面，四季度減持萬科A超過500萬股的有安信基金、工銀瑞信基金、嘉實基金和上海東方證券資管，分別減持1309.15萬股、1223.19萬股、943.52萬股和720.00萬股。其中，上海東方證券資管已清倉萬科A，而嘉實基金盡管已大幅減持，但仍持有1.37億股，位列基金公司之首。

在具體產(chǎn)品上，2023年四季度減持萬科A最多的基金是安信穩(wěn)健增值A，共計減持930.00萬股，仍持有1330.01萬股；隨后則是嘉實豐和A和嘉實產(chǎn)業(yè)優(yōu)選A，分別減持612.68萬股和566.71萬股。實際上，在2023年四季度減持萬科A超過100萬股的11只基金中，除安信穩(wěn)健增值A外的10只均為上期重倉，且均已選擇清倉。

與此同時，港股的萬科企業(yè)（2202.HK）也面臨相似命運。2023年四季度數(shù)據(jù)顯示，持有萬科企業(yè)的基金數(shù)為11只，相比三季度減少2只；公募持股總市值為2.88億元，環(huán)比下降49.97%。

在具體產(chǎn)品上，三季度重倉萬科企業(yè)的泓德豐潤三年持有和永贏惠添益A基金在第四季度分別減持871.74萬股和82.10萬股，均為清倉減持。

另一方面，公募基金對持有地產(chǎn)債也越發(fā)謹慎。2023年四季度末，僅兩只基金買入萬科境內(nèi)債，持倉市值僅0.23億元。

房地產(chǎn)“走向何方”

在格上理財研究員畢夢姌看來，因受制于資金壓力，房企可開工優(yōu)質(zhì)土地儲備減少，后續(xù)開工或?qū)⒊掷m(xù)承壓。同時房企也在持續(xù)出清，開工主體不足。在銷售持續(xù)難有起色、資金端仍然承壓的背景下，房企出險暴雷的過程也并未完全停止。

“人口因素亦是影響房地產(chǎn)市場的最關鍵因素。勞動年齡人口占比持續(xù)提升的時期為人口紅利時期，各經(jīng)濟體在人口紅利時期都伴隨著經(jīng)濟高增長，房地產(chǎn)需求旺盛；而在人口紅利時期結(jié)束后，房地產(chǎn)需求則逐漸萎縮。目前從我國的人口年齡分布來看，人口對我國房地產(chǎn)市場需求的支撐力將持續(xù)下降。另外，目前我國的房地產(chǎn)市場庫存仍在較高的水平，從長期的角度而言，政策的刺激或難改變長周期的趨勢，行業(yè)確實還面臨著壓力和風險。”畢夢姌進一步告訴記者。

消息面上，3月5日，國家發(fā)展改革委發(fā)布了2024年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃草案。在房地產(chǎn)市場方面，草案提出要促進其平穩(wěn)健康發(fā)展，高質(zhì)量完成保交樓任務。同時，將一視同仁地滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，繼續(xù)支持城市政府自主調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。此外，草案還強調(diào)了加強在建項目預售資金監(jiān)管的重要性，并加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設以及城中村改造。

“地產(chǎn)行業(yè)需求端和融資端政策不斷放松，一定程度上能夠提振市場需求和房企現(xiàn)金流壓力。但從目前放松政策的效果來看，春節(jié)后二手房活躍度有所提升，基本達到去年9月新政后水平，但相對傳統(tǒng)的小陽春還有差距。價格上看，盡管部分城市環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)止跌，但大部分城市下行仍是主流。”胡致柏坦言，“今年的小陽春二手以價換量的現(xiàn)象明顯，與傳統(tǒng)季節(jié)性的量價齊升的熱度相比還有距離。新房市場的銷售情況偏弱，購房者觀望情緒濃厚，房企信心不足，銷售回款情況較為一般。”

其同時表示，在融資層面，央行、住建部等部門政策頻出，但從實際效果上看，房企新增銀行信貸規(guī)模較小，債券市場經(jīng)歷大幅波動后，民企信用債新發(fā)仍未恢復，定增逐步落地但偏慢，實際完成募集資金房企僅有兩家。因此，盡管政策的邊際放松不斷，托底思路明確，但房企現(xiàn)金流緊張的蔓延趨勢尚未得到明顯緩解，債務風險的不確定性仍在向更上層級的房企傳導。

“從需求端整體看，行業(yè)基本面尚未觸底，但從長周期看，中國城市化進程仍在不斷演進，城市居民改善性需求始終存在，對長期房地產(chǎn)市場也無需過分悲觀，待到行業(yè)拐點出現(xiàn)后，市場有望在合理的需求中樞上實現(xiàn)穩(wěn)定。”胡致柏告訴記者。