隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期，兩類企業(yè)的優(yōu)勢越發(fā)得到凸顯，一是保持穩(wěn)健經(jīng)營風格者，一是領先進行戰(zhàn)略轉型布局者。頭部企業(yè)中，招商蛇口（001979.SZ）二者兼具，在業(yè)績增長的同時，持續(xù)“穩(wěn)中有進”。

2023年，招商蛇口戰(zhàn)略轉型堅定有序、資本運作推進有力、管理提升抓鐵有痕，錨定長期主義，堅持財務穩(wěn)健，持續(xù)降低融資成本，展現(xiàn)出十足的韌性。“三道紅線”始終處于綠檔、多個優(yōu)質地塊進倉、多元業(yè)務全面開花，以高質量發(fā)展走穩(wěn)行業(yè)“五強”。

此外，招商蛇口擬每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利3.2元(含稅)，現(xiàn)金分紅比率進一步提升至45.88%。自2015年底重組上市以來，累計分紅達372.47億元，充分體現(xiàn)了公司在兼顧業(yè)績增長及高質量可持續(xù)發(fā)展的同時，持續(xù)提升股東回報，為穩(wěn)市場、穩(wěn)信心積極貢獻力量。

銷售穩(wěn)步增長，優(yōu)質土儲充足

 3月18日晚間，招商蛇口發(fā)布2023年年度報告。公司全年實現(xiàn)營收1,750億元，歸母凈利潤為63.19億元，上升48.20%；1-12月累計實現(xiàn)簽約銷售面積1,223.41萬平方米，同比增加2.49%；累計實現(xiàn)簽約銷售金額2,936.35億元，同比增加0.35%，銷售規(guī)模躋身行業(yè)前五。 

在當前市場環(huán)境下，這一成績堪稱優(yōu)秀。中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年，TOP100房企銷售總額為62,791億元，同比下降17.3%。另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年百強房企中累計業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量占比近七成，其中31家同比降幅高于30%。

招商蛇口能夠實現(xiàn)逆勢增長，與其堅持“區(qū)域聚焦、城市深耕”戰(zhàn)略，持續(xù)深耕高能級區(qū)域與一二線核心城市密不可分。

數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口在全國13個城市均進入了當?shù)亓髁夸N售金額TOP5，其中，上海、蘇州、合肥、長沙、南通位居榜首；深圳、南京、溫州、徐州進入TOP3；無錫、西安、成都、重慶處于前五。公司“強心30城”簽約銷售額占比91%，其中核心“6+10城”占比77%，城市深耕成效進一步凸顯。

在土儲方面，招商蛇口繼續(xù)聚焦核心城市，在各大高能級核心城市積極拿地，為未來銷售業(yè)績持續(xù)增長和高質量發(fā)展奠定了堅實的土地基礎。去年1-12月，招商蛇口累計獲取55宗地塊，總計容建面約590萬平方米，總地價約1134億元。其中“強心30城”和核心“6+10城”的投資金額占比分別達99%和88%，資源投放進一步聚焦北京、上海、廣州、深圳等一線城市以及杭州、西安等重點城市。

業(yè)內(nèi)人士認為，預計在未來一段時間，房地產(chǎn)整體仍將是支持行業(yè)健康發(fā)展的政策為主基調(diào)，加上寬松的貨幣環(huán)境，供求關系健康的一二線核心城市將繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。招商蛇口聚焦高能級區(qū)域與一二線核心城市，不僅有利于把控風險，還能為其后續(xù)利潤增長提供持續(xù)動力。

在去年業(yè)績會上，招商蛇口提出了2023年度目標，即躋身行業(yè)五強。“五強并不僅僅是一個規(guī)模的指標，更多的是利潤、質量、效益和轉型、經(jīng)營、收入、品質等多維度”。

事實上，地產(chǎn)行業(yè)格局加速洗牌背景之下，2023年的招商蛇口，無論是在經(jīng)營業(yè)績、市值還是土儲、產(chǎn)品品質等方面，均已穩(wěn)居行業(yè)前五。

財務穩(wěn)健，“三道紅線”連續(xù)三年綠檔

財務健康一直是衡量一家企業(yè)抗風險能力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜耍绕涫窃诋斚滦袠I(yè)深度調(diào)整期，財務穩(wěn)健至關重要。

從不同維度來看，會有不一樣的考量。比如銷售金額的穩(wěn)定增長，代表著產(chǎn)品在行業(yè)內(nèi)受認可；現(xiàn)金流充裕，能夠及時償還短期債務和利息，表示安全閾值高；財務結構的多元化，反映其公司在行業(yè)內(nèi)的多維創(chuàng)收能力。

在這方面，招商蛇口的表現(xiàn)都可圈可點。從公開數(shù)據(jù)來看，招商蛇口各項財務指標穩(wěn)健且健康，其負債結構持續(xù)優(yōu)化，短期負債占比已不足1%。“三道紅線”始終處于綠檔并持續(xù)優(yōu)化，2023年，招商蛇口剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率62.41%、凈負債率54.58%、現(xiàn)金短債比為1.28。

與此同時，招商蛇口還全面落實降本增效舉措，嚴控資金成本，加大公開市場融資力度進行債務結構調(diào)整。

數(shù)據(jù)顯示，去年新增公開市場融資324.3億元，票面利率均為同期內(nèi)房企債券利率最低水平；全年綜合資金成本3.47%，較年初降低42BP。

值得一提的是，招商蛇口去年6月完成了一項對于行業(yè)與公司而言影響深遠重組交易案——“第三支箭”后首例房企股權重組交易成功的案例，其85億元配套募集資金也成功募滿。

業(yè)內(nèi)普遍認為，通過對南油集團、招商前海實業(yè)的股權收購，招商蛇口實現(xiàn)了對前海土地權益比例的提升和股東結構的優(yōu)化，不僅進一步增強了對前海自貿(mào)投資的控制權，有利于加碼前海優(yōu)勢資源，搶抓前海政策機遇，提升其在粵港澳大灣區(qū)重要區(qū)域享有的資源價值，加快前海蛇口自貿(mào)區(qū)的開發(fā)建設，也利于做強招商蛇口主營業(yè)務，改善財務狀況、增強持續(xù)盈利能力，增強抗風險能力，提升綜合競爭力，促進高質量發(fā)展。定增的順利完成，亦為招商蛇口增厚了凈資產(chǎn)，進一步穩(wěn)固了財務結構。

在銷售持續(xù)低迷、融資愈發(fā)艱難的雙重壓力下，絕大多數(shù)房企都面臨著經(jīng)營安全的生死挑戰(zhàn)。在此情況下，招商蛇口不僅保持了財務安全穩(wěn)健，融資渠道暢通，還能實現(xiàn)重組和定增，贏得資本市場的青睞實屬難得。

多元賽道并行，發(fā)力新業(yè)績增長點

近年來，行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了根本變化，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉型，尋找自己的“第二曲線”。

招商蛇口積極順應時代發(fā)展，提出“四個聚焦、三個轉變、兩個降低、一個提升”戰(zhàn)略，旨在穩(wěn)定開發(fā)業(yè)務基本盤的前提下，提升資產(chǎn)運營和城市服務等非開發(fā)業(yè)務在收入、利潤中的占比，形成穩(wěn)健均衡的業(yè)務結構，培育公司的第二成長曲線。 

據(jù)了解，2023年招商蛇口全口徑資產(chǎn)運營收入66.91億元，實現(xiàn)EBITDA 33億元。其資產(chǎn)運營業(yè)務主營包括集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、公寓酒店等持有物業(yè)運營與資產(chǎn)管理；城市服務板塊涵蓋物業(yè)管理、郵輪、會展、代建等業(yè)務。

具體來看，集中商業(yè)是著重打造的業(yè)務主賽道，2023年此類業(yè)務實現(xiàn)收入14.48億元，實現(xiàn)EBITDA 5.33億元。招商蛇口經(jīng)營管理的處于運營期的主要集中商業(yè)項目共38個，在建及籌開項目44個，布局在上海、深圳、南京、蘇州、成都、重慶和廈門等核心熱門城市。據(jù)悉，因結合所布局城市的特點，創(chuàng)新多元體驗，“海上世界”系、“招商花園城”系產(chǎn)品已成為招商蛇口具有差異化競爭力的商業(yè)名片，經(jīng)營效益與品牌影響力持續(xù)提升。

招商商管作為招商蛇口旗下專業(yè)的商辦資產(chǎn)運營平臺，長期致力于打造寫字樓商業(yè)生態(tài)圈。招商MOffice是其核心品牌。憑借1個智慧平臺，3大板塊，6大價值體系，招商MOffice整合優(yōu)質辦公空間，串聯(lián)區(qū)域美好資源，提供多元辦公服務，構建美好商務智慧服務體系，探索未來辦公新模式。

產(chǎn)業(yè)園方面，招商蛇口聚焦數(shù)智科技、綠色科技和生命科技三大新興產(chǎn)業(yè)方向，打造主題園區(qū)，營造有利于科技型中小微企業(yè)成長的良好生態(tài)。目前已在國內(nèi)15個核心一二線布局30個主要項目，總經(jīng)營建筑面積約226萬平方米，在建及籌備項目5個，產(chǎn)品線包括網(wǎng)谷（科創(chuàng)園）、意庫（文創(chuàng)園）和智慧城（智造園）等。

公寓方面，在多項政策利好下，招商蛇口持續(xù)打造 “壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠/CM+”服務式公寓等三大品牌產(chǎn)品體系，通過建立營銷聯(lián)動機制，統(tǒng)一全國渠道及客戶資源，加強產(chǎn)品迭代更新及客服質量精細化管理等一系列措施，不斷提升核心運營管理能力及品牌價值。目前已布局19個城市，開業(yè)項目45個，經(jīng)營建筑面積約115萬平米；建設期項目39個，規(guī)劃建筑面積約97萬平米。

酒店方面，2023年實現(xiàn)營收10.62億元。目前，招商蛇口酒店業(yè)務布局17個城市和2個海外國家；已開業(yè)項目18個，經(jīng)營建筑面積55萬平方米，建設期項目24個，規(guī)劃總建筑面積76萬平方米。

城市服務方面，旗下物業(yè)上市公司招商積余實現(xiàn)營收156.27億元，同比增長20%，歸屬于上市公司股東的凈利潤7.36億元，同比增長23.96%；會展、郵輪、代建等業(yè)務也都獲得了良好的發(fā)展。

此外，2023年上半年首批基礎設施公募REITs擴募項目之博時蛇口產(chǎn)園REIT在深圳證券交易所上市。博時蛇口產(chǎn)園REIT的成功完成擴募，為招商蛇口帶來投資收益8億元。

作為目前少數(shù)能夠穩(wěn)健發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，招商蛇口以其獨特的優(yōu)勢打造了多元化、多業(yè)態(tài)并行發(fā)展的護城河，開啟新的業(yè)績增長點，推動其持續(xù)穩(wěn)健前行。

未來，隨著政策持續(xù)松綁和前海蛇口自貿(mào)區(qū)開發(fā)速度加快，作為基本面優(yōu)質、綜合實力強勁的央企上市公司，招商蛇口將迎來更多發(fā)展機會與更大的發(fā)展空間，也將為投資者帶來更多驚喜。