經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 丁文婷 聽(tīng)到上海中小套型政策調(diào)整的消息，趙先生一陣欣喜，“不用只盯二手房，可以等一等新房了”。“上海土地市場(chǎng)”官網(wǎng)3月中旬公布了2024年一批次第二輪6幅土地，將中小套型面積最低比例下調(diào)至50%，中小套面積也做了相應(yīng)調(diào)升。這個(gè)政策讓正在換房的趙先生看到了希望。

10年前，趙先生在上海長(zhǎng)寧區(qū)婁山關(guān)路附近購(gòu)買了一套80平方米的兩居室，但隨著孩子出生、老人來(lái)上海帶娃，這套兩居室已經(jīng)無(wú)法容納一家5口人。4年前，他把房子出租，又在附近租下了一套140平方米的三居室。

幾年來(lái)，趙先生一直想將他的兩居室置換成三居室，但看了一圈項(xiàng)目，他發(fā)現(xiàn)附近120平方米左右的三居室不少，但140—150平方米的不多。他也考慮過(guò)新房，但市區(qū)新房供應(yīng)少，“即便有140平方米以上的大戶型，也就幾十套，少得可憐”。

在上海，像趙先生這樣的改善型購(gòu)房群體不少，他們苦于市場(chǎng)匹配的房源太少。上海中小套型政策的調(diào)整，使得開(kāi)發(fā)商能夠規(guī)劃、設(shè)計(jì)和推出更多針對(duì)改善型需求的住宅，一定程度給他們帶來(lái)了希望。

小戶型供大于求

“從2022年開(kāi)始，我們不斷與政府相關(guān)部門溝通，希望調(diào)整對(duì)中小套型的限制”，一家頭部房企的上海負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，隨著市場(chǎng)供需變化，他們發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)需求和產(chǎn)品存在一定錯(cuò)配，經(jīng)過(guò)不斷溝通和反映，這一次終于有了結(jié)果。

另一家頭部央企華東區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，不僅是最新掛出的6宗地塊做出了調(diào)整，他從政府相關(guān)部門得知，從今年開(kāi)始，上海出讓的地塊會(huì)陸續(xù)放寬中小套型限制。

上述頭部房企上海負(fù)責(zé)人表示，從成本上來(lái)說(shuō)，相比大戶型，建造中小套型住宅廚房、衛(wèi)生間的工程成本會(huì)增加，但影響并不大，真正受影響的是銷售。“但凡一些好地段的項(xiàng)目有大戶型，都是最先賣光，剩下來(lái)的往往是小戶型”。

一家地產(chǎn)央企上海營(yíng)銷負(fù)責(zé)人介紹，開(kāi)盤選房棄號(hào)的客戶主要有兩種：一種是沒(méi)有選到心儀樓層的，另一種則是沒(méi)有“沖”到大戶型的。改善型客戶本就希望住得舒適，所以不想將就。

比如，上海寶山區(qū)環(huán)線內(nèi)的華發(fā)四季河濱二期、三期開(kāi)盤選房后，剩下的主要是74平方米的兩房和91平方米的三房。

即便是在樓市火熱的2022年，需要77分才能入圍的蟠龍府一期，搖號(hào)選房后，仍剩余30多套80平方米的小戶型；二期選房結(jié)束后，也剩下近20套80平方米的小戶型，后續(xù)才實(shí)現(xiàn)清盤。

在嘉定江橋、前灘、大虹橋等熱門板塊，類似的情況也在頻繁發(fā)生，有些樓盤的棄號(hào)率甚至接近50%。所以，房企都希望能夠放寬對(duì)中小套型的比例和面積限制，增加大戶型產(chǎn)品配比，以匹配市場(chǎng)需求。

近兩年，小戶型“被棄”，在一定程度上與房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫有關(guān)。

禾略咨詢創(chuàng)始人鄭永祥介紹，2016年至2021年，上海樓市中，小戶型的成交占比一直在上升，因?yàn)楫?dāng)時(shí)大家對(duì)房地產(chǎn)有較強(qiáng)的投資預(yù)期，很多剛需購(gòu)房者會(huì)選擇“先上車”；投資型客戶也愿意投資小戶型用于出租，等價(jià)格漲了再賣。但近兩年，小戶型成交占比明顯下行，“市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，投資客減少，但改善需求仍比較穩(wěn)定。”鄭永祥表示。

大戶型供不應(yīng)求

小戶型“不香”也與長(zhǎng)期以來(lái)供應(yīng)量占比較大有關(guān)。

2006年，原建設(shè)部等九部委聯(lián)合制定《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，規(guī)定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”。

這個(gè)被俗稱為“9070”的政策在各地落實(shí)，一直到2016年，各地才開(kāi)始對(duì)“9070”做出調(diào)整。上海規(guī)定，中心城區(qū)中小套型比例不低于70%，郊區(qū)不低于60%，軌道交通站點(diǎn)周邊區(qū)域中小套型比例不低于80%。

上海住宅用地出讓文件均規(guī)定了中小套型的標(biāo)準(zhǔn)和比例，十幾年來(lái)，上海有大量小戶型產(chǎn)品入市。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2013年—2022年，上海市新房供應(yīng)主要以120平方米以下的三房和兩房為主，占比約70%，其中90—120平方米占比46%，120平方米以上占比僅24%。“從我們觀察和調(diào)研的情況看，一二線城市的新房市場(chǎng)，最有支付意愿和能力的群體，不是首次置業(yè)的剛需，而是改善型客戶”，上述頭部房企上海負(fù)責(zé)人表示。“我們做過(guò)統(tǒng)計(jì)，上海已建成的商品房有800多萬(wàn)套，以一戶2—3人計(jì)算，可以覆蓋2000多萬(wàn)人口”，鄭永祥表示，民眾對(duì)住房的需求，從有沒(méi)有變?yōu)楹貌缓茫路渴袌?chǎng)已經(jīng)進(jìn)入改善階段。目前存量市場(chǎng)有大量中小套型商品房，可以滿足首次置業(yè)的需求，公租房和保障房也能解決一部分剛需群體的住房需求，但改善型供應(yīng)則嚴(yán)重不足。

產(chǎn)品變化

此次上海新政對(duì)部分戶型面積也做出調(diào)整。

此前，中小套型標(biāo)準(zhǔn)是，多層住宅建筑面積不大于90平方米，小高層住宅不大于95平方米，高層住宅不大于100平方米。這一次調(diào)整為，多層不大于100平方米、小高層不大于110平方米，高層不大于120平方米。“目前主流需求仍是三室兩衛(wèi)，按照過(guò)去的規(guī)定，高層建筑里按照100平方米設(shè)計(jì)三房，算上公攤，企業(yè)發(fā)揮空間很小，基本收納都做不到”，上述頭部房企上海負(fù)責(zé)人表示，中小套型面積提升后，三房?jī)尚l(wèi)戶型增加一些面積，可以把收納需求更好地設(shè)計(jì)出來(lái)。

前幾年，同一個(gè)樓盤的大戶型定價(jià)通常高于中小套型，這也是因?yàn)楦纳菩托枨鬀](méi)有得到充分滿足。他提到，以前基本上被“卡死”了，大量100平方米左右的中小套型產(chǎn)品緊湊、同質(zhì)化；政策調(diào)整后，企業(yè)可以根據(jù)不同地段進(jìn)行不同的產(chǎn)品配置。“小戶型比例減少后，大戶型供應(yīng)就會(huì)上去，定位也會(huì)更精細(xì)”，他提到，小戶型外，剩下50%的套數(shù)可以再拆分成幾個(gè)不同面積的產(chǎn)品，比如高層的中小套型面積從100平方米放寬到120平方米后，就可以做成4室2廳，產(chǎn)品排列組合更多了，“以前營(yíng)銷是在做計(jì)算題，現(xiàn)在可以做更符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品”。

在鄭永祥看來(lái)，小三房的優(yōu)勢(shì)在于，可以用較少的資金獲得完整的居住功能，但很多使用空間比較局促。比如，90平方米的三房，除了主臥外，另外兩個(gè)房間都不適合做正常臥室。“一般標(biāo)準(zhǔn)是能放一張1.5米寬的床、兩個(gè)床頭柜再加衣柜，現(xiàn)在基本上放不下兩個(gè)床頭柜，衣柜需要定制”，鄭永祥表示，如果按照新房78%的得房率計(jì)算，調(diào)整后，中小套型的室內(nèi)面積可以增加7—15平方米左右，只增加7平方米也能讓臥室成為普通房間，做兩個(gè)衛(wèi)生間，解決馬桶不足的問(wèn)題。

不能一味做大

雖然土地供應(yīng)端政策逐步放寬，允許企業(yè)建造更多大戶型住宅，但這并不意味著上海新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將徹底轉(zhuǎn)變。

前述頭部央企華東區(qū)域負(fù)責(zé)人認(rèn)為，90—100平方米的三房?jī)尚l(wèi)仍然是未來(lái)市場(chǎng)主力戶型，“大的做太多，購(gòu)買力也不一定能跟得上”，市中心小戶型可以控制總價(jià)，有些改善型群體寧愿住緊湊一點(diǎn)，也愿意改善到較好的地段。

他表示，在上海市中心，因?yàn)閱蝺r(jià)和總價(jià)較高，小戶型仍然“吃香”。尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)，高品質(zhì)、面積緊湊的小三室新房不愁賣。

中小套型比例要求降低后，企業(yè)在產(chǎn)品上必然會(huì)增加大戶型比例，但需要結(jié)合地塊特點(diǎn)具體考慮，并不能一味做大。

上述頭部房企上海負(fù)責(zé)人表示，上海屬于多層次客群城市，不同區(qū)域的改善型需求不一樣，新城和市中心的需求區(qū)別很大。市中心的改善型需求大致分兩類：一類是高端住宅，比如近期入市單價(jià)在17萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目，要做到300平方米以上才能符合需求；一類是普通住宅，上海中內(nèi)環(huán)10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目，面積做到140—180平方米基本上就能滿足這部分改善型群體的需求。

在郊區(qū)，五大新城的改善型群體也分為本地客和外溢客群，外溢到五大新城的客群，改善型需求可能在140—150平方米，本地客群的需求則會(huì)更大一些，因?yàn)樵瓉?lái)住的房子面積就比較大。不過(guò)，大部分改善需求可能還是集中在200平方米以下。