經(jīng)營性物業(yè)貸新規(guī)進入地方執(zhí)行落地的新階段。

據(jù)人民銀行上海總部消息，該機構聯(lián)合國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局組織召開上海經(jīng)營性物業(yè)貸款集中簽約會議，8家滬上主要商業(yè)銀行以及12家房地產(chǎn)企業(yè)參會，簽約貸款金額達到146億元，經(jīng)營性物業(yè)貸規(guī)模持續(xù)擴大。

今年初，經(jīng)營性物業(yè)貸新規(guī)放提出，各商業(yè)銀行要幫助優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。上海經(jīng)營性物業(yè)貸款集中簽約會議，意味著經(jīng)營性物業(yè)貸新規(guī)進入地方落地執(zhí)行的新階段。

據(jù)悉，獲得經(jīng)營性物業(yè)貸的房企包括龍湖、張江集團、大華集團、南豐、美地芳鄰等，參與簽約的公司以民營房企為主。梳理與會名單可以發(fā)現(xiàn)，參與簽約的房企以滬籍房企或者總部設在上海的房企為主，龍湖集團是頭部房企中參與簽約的，顯得比較特別，為何上海商業(yè)銀行會選擇非滬籍的龍湖集團？

日前，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機構座談會，要求各金融機構要堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。換言之，商業(yè)銀行必須支持房企進行合理的融資，但要求也提到要按照法治化、市場化的原則進行支持，所以商業(yè)銀行在選擇經(jīng)營性物業(yè)貸發(fā)放對象時也必須考慮貸款的安全性，否則一旦形成不良貸款，商業(yè)銀行必然會遭受損失。

因此，商業(yè)銀行必須嚴格尋找優(yōu)質(zhì)的放貸對象，以達到既完成監(jiān)管機構釋放流動性的要求，又保障貸款安全的目的。

在房地產(chǎn)深度調(diào)整的時期，這樣有安全保障的放貸對象并不多，而龍湖集團則是其中最容易被銀行青睞的那一個。

據(jù)龍湖集團的財報顯示，該公司始終保持財務自律，持續(xù)優(yōu)化債務結構，有息負債余額連續(xù)三年下降，至1926.5億元。三道紅線指標繼續(xù)穩(wěn)居綠檔，剔除預收款資產(chǎn)負債率60.4%，凈負債率55.9%，現(xiàn)金短債倍數(shù)2.25。截至3月22日，龍湖2024年內(nèi)到期的短期債務占比只有8%。

此外，龍湖還在積極地提前償還債務，平滑償債高峰。截至目前，龍湖2024年內(nèi)已經(jīng)兌付或提前兌付的境內(nèi)債券達到103.1億元，其2023年平均合同借貸年期從6.67年拉長到7.85年，一系列財務指標都保持行業(yè)領先水平。

優(yōu)質(zhì)的財務管理，讓龍湖融資渠道始終保持通暢且多元，2023年，龍湖凈增174億元經(jīng)營性物業(yè)貸，平均融資成本3.65%。2023年7月，龍湖獲得5年期的31億港元銀團貸。2023年8月和12月，龍湖分別發(fā)行兩期中債增進擔保債券，規(guī)模分別為11億元、12億元，利率分別為3.50%、3.66%，期限均為3年。此外，龍湖銀行貸款授信剩余額度超過2000億元，公司債、住房租賃專項債、中期票據(jù)剩余額度高達407億元，境外貸款及美元債剩余額度達12.8億美元。

正因如此，在2023年業(yè)績會發(fā)布會上， 龍湖管理層才有底氣說：“長期以來我們堅決履行不逾期、不展期的財務紀律，贏得了監(jiān)管層和銀行的信任和支持。”

龍湖獲得各方的信任，安全的財務報表是一方面，其長期投入并持有的投資性物業(yè)資產(chǎn)則是另一重保障。2023年，龍湖集團由運營及服務業(yè)務組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)248.8億元，同比增長5.7%，覆蓋股息及利息倍數(shù)1.55倍。

摩根士丹利研報認為，龍湖集團早期進入投資性物業(yè)領域，現(xiàn)在這些投資性物業(yè)起到了安全網(wǎng)的作用，因為投資性物業(yè)理論上可以為龍湖提供額外的經(jīng)營性貸款（約人民幣400-500億元），可以覆蓋其所有到期債券。

據(jù)財報顯示，2023年龍湖經(jīng)營性物業(yè)貸凈增174億元，平均融資成本不到4%。龍湖管理層提到，2024年初以來，隨著整個新政的放開，龍湖整個存量項目經(jīng)營性物業(yè)貸置換增額達到110億以上。截至目前，龍湖大概有110座左右的重資產(chǎn)，還有40座左右可以用于后續(xù)的融資。

高盛在研報中預計，龍湖可能2024年獲得額外的200億經(jīng)營性物業(yè)貸款，預計龍湖經(jīng)營性物業(yè)貸最大貸款額度可以達到1000億元。