經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 2024年4月，王靜終于賣掉了河北燕郊的房子，94平方米的兩居室賣了93萬(wàn)元，單價(jià)為9800元/平方米，這個(gè)價(jià)格不僅創(chuàng)下該小區(qū)2015年以來(lái)的最低紀(jì)錄，也讓該小區(qū)房?jī)r(jià)時(shí)隔十年重回萬(wàn)元以下。

王靜賣房的過(guò)程一波三折，前后耗時(shí)五年之久，期間18次下調(diào)掛牌價(jià)格，最終成交價(jià)不足高峰期的三分之一。她說(shuō)，賣燕郊的房子投入了太多時(shí)間和精力，“中介也覺(jué)得價(jià)格低了，可我不想耗下去了”。

從2015年到2024年的十年間，燕郊的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了過(guò)山車般的動(dòng)蕩，前三年快速上漲3倍以上，隨后進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)七年的下行通道。放松限購(gòu)、地鐵22號(hào)線動(dòng)工等一系列利好因素，依然沒(méi)有扭轉(zhuǎn)樓市的頹勢(shì)。

葉斌是燕郊一家房地產(chǎn)中介公司的負(fù)責(zé)人，房地產(chǎn)高峰期，他的業(yè)務(wù)遍及京津冀區(qū)域。他告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，雖然燕郊樓市的主流成交價(jià)保持在萬(wàn)元以上，但從3月和4月開(kāi)始，單價(jià)低于萬(wàn)元的成交大量出現(xiàn)。

不只是燕郊，過(guò)去七年，環(huán)京其他地區(qū)的房?jī)r(jià)也大幅下跌。葉斌說(shuō)，目前，大廠的主流成交價(jià)保持在7000元/平方米—8000元/平方米；廊坊市區(qū)、香河、固安等區(qū)域保持在5000元/平方米—6000元/平方米；其他區(qū)域低于5000元/平方米。

環(huán)京樓市十年跌宕，成功逃頂?shù)闹皇巧贁?shù)，多數(shù)購(gòu)房者像王靜一樣經(jīng)歷了房?jī)r(jià)“冰與火”的煎熬。王靜說(shuō)，她的房子本來(lái)有機(jī)會(huì)賣出更高的價(jià)格，但因?yàn)椴桓市腻e(cuò)過(guò)了，“人要勇于面對(duì)現(xiàn)實(shí)，否則只會(huì)輸?shù)酶鼞K”。

不愿接受現(xiàn)實(shí)

王靜的房子購(gòu)買于2012年3月，總價(jià)80多萬(wàn)元。2015年結(jié)婚后，她搬到了燕郊居住。

王靜搬到燕郊不久，環(huán)京樓市迎來(lái)了最大一波行情，房?jī)r(jià)持續(xù)上行帶來(lái)的喜悅，抵消了這對(duì)新婚夫婦跨城通勤的煩惱。彼時(shí)，房?jī)r(jià)上漲一個(gè)月帶來(lái)的增值，抵得上王靜一年的收入。

2017年3月17日，北京出臺(tái)“史上最嚴(yán)”的限購(gòu)政策，環(huán)京地區(qū)的房地產(chǎn)從業(yè)者和業(yè)主普遍認(rèn)為，北京限購(gòu)后，大量需求將外溢到環(huán)京地區(qū)，其中燕郊樓市將成為北京限購(gòu)的最大受益者。

北京限購(gòu)政策出臺(tái)后，環(huán)京地區(qū)的房?jī)r(jià)達(dá)到歷史最高點(diǎn)，燕郊房?jī)r(jià)接近4萬(wàn)元/平方米，大廠房?jī)r(jià)突破3萬(wàn)元/平方米，廊坊市區(qū)、固安、香河等區(qū)縣的房?jī)r(jià)也普遍突破2萬(wàn)元/平方米。王靜所在小區(qū)的房?jī)r(jià)漲至3.5萬(wàn)元/平方米。

當(dāng)時(shí)，王靜和丈夫已經(jīng)籌劃在北京買房，按照市場(chǎng)價(jià)，她在燕郊的房子能賣330萬(wàn)元左右，是入手價(jià)的四倍。“把燕郊的房子賣了，加上手里的積蓄，可以在北京全款買房”，但王靜的計(jì)劃沒(méi)有趕上變化。

2017年3月25日，廊坊出臺(tái)針對(duì)環(huán)京區(qū)縣的房地產(chǎn)限購(gòu)政策。環(huán)京地區(qū)房?jī)r(jià)開(kāi)始轉(zhuǎn)向。

王靜至今還清楚地記得，2017年“五一”假期，她付北京房子的定金時(shí)，燕郊房子的單價(jià)已經(jīng)跌破3萬(wàn)元/平方米。兩口子商量，不賣燕郊的房子了。北京的房子可以貸款買，而且兩年后才交付，這兩年里可以不用折騰搬家。

2019年下半年，北京的房子裝修好后，王靜一家三口搬回北京。彼時(shí)，王靜已經(jīng)不上班了，專職帶孩子，打算賣掉燕郊的房子，提前把房貸還清，減輕家庭的壓力。“當(dāng)時(shí)，小區(qū)同戶型的掛牌價(jià)在250萬(wàn)元左右，我們掛了220萬(wàn)元”。

房子掛出去不久，中介聯(lián)系王靜，有買家看上房子了，讓她去面談。王靜到燕郊與買家見(jiàn)面。王靜低于200萬(wàn)元不賣，買家高于180萬(wàn)元不買，中介勸王靜讓步，但雙方最后還是談崩了。

一周后，中介告訴王靜，買家在同一小區(qū)以180萬(wàn)元買到了一套同戶型的房子，而且樓層更好。王靜“低于200萬(wàn)元不賣”的底線沒(méi)有改變，但還是將掛牌價(jià)調(diào)到212萬(wàn)元。

2020年年初，王靜有點(diǎn)坐不住了，她將房子的掛牌價(jià)降到198萬(wàn)元，并告訴中介可以接受180萬(wàn)元的價(jià)格。

中介告訴王靜，她的房子再降20萬(wàn)元—30萬(wàn)元更容易出手。王靜說(shuō)，沒(méi)有趕上330萬(wàn)元的頂點(diǎn)，但也不至于賣150萬(wàn)元，“自己心里的坎兒過(guò)不去”。

2020年一整年，王靜均處于“跟不上市場(chǎng)節(jié)奏”的狀態(tài)，每次她好不容易接受市場(chǎng)價(jià)了，市場(chǎng)價(jià)又到了一個(gè)新的低點(diǎn)。經(jīng)過(guò)多次調(diào)價(jià)，房子已經(jīng)降到155萬(wàn)元，但依然沒(méi)有賣出。

到了2021年，王靜徹底“躺平”了，“能賣就賣，賣不掉就掛著”。

終于“割肉”

王靜對(duì)賣房的“躺平”態(tài)度持續(xù)了兩年。期間，她不再關(guān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于疫情原因，出入燕郊不便，她也很少去看燕郊的房子。

燕郊二手房?jī)r(jià)格一直陰跌，但新房?jī)r(jià)格較為堅(jiān)挺。燕郊一位房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，由于擔(dān)心樓市價(jià)格“崩塌”，燕郊開(kāi)發(fā)商就房?jī)r(jià)達(dá)成一致意見(jiàn)：堅(jiān)持不降價(jià)。

房?jī)r(jià)“穩(wěn)定”了，一些零星的改善型成交依然存在。上述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說(shuō)，他負(fù)責(zé)銷售的項(xiàng)目，每月都有成交，多則十幾套，少則一兩套，“維持項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)沒(méi)問(wèn)題，想要盈利比較困難”。

王靜的女兒在2023年秋季上小學(xué)。春節(jié)假期后，王靜計(jì)劃到天津買一套學(xué)區(qū)房。北京的房子在還月供，想要在天津買房，就需要賣掉燕郊的房子。

重啟賣房模式后，王靜再次陷入“跟不上市場(chǎng)節(jié)奏”的狀態(tài)中，心理價(jià)位從150萬(wàn)元降至145萬(wàn)元，再到140萬(wàn)元、130萬(wàn)元。

2023年底，王靜專程回到燕郊找中介，兩個(gè)人吃了午飯。席間，中介為王靜分析了房子一直賣不出去的原因，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)形勢(shì)下，一個(gè)成交價(jià)出來(lái)時(shí)就已經(jīng)“過(guò)時(shí)”了，下一套同樣的房子想要成交，就需要再次降價(jià)。不同的是“降多少的問(wèn)題”。

王靜認(rèn)同中介的分析，開(kāi)始反思自己的問(wèn)題：所有賣家面對(duì)著同樣的市場(chǎng)，為什么有人能接受低價(jià)賣掉房子，自己卻被市場(chǎng)拖著走？

2024年春節(jié)后，王靜開(kāi)始張羅著在天津買房，賣掉燕郊的房子變得急迫起來(lái)。中介建議她將價(jià)格一次性降到位，“我問(wèn)多少錢算到位，中介說(shuō)100萬(wàn)元”。

當(dāng)時(shí)，中介以為王靜被建議的價(jià)格惹生氣了，還耐心給王靜解釋。王靜說(shuō)，她想明白了，自己的目的是買天津的學(xué)區(qū)房，燕郊的房子只要賣出去就行，“和孩子比起來(lái)，房子不算什么”。

王靜告訴中介，如果買家愿意付全款，價(jià)格還可以商量。4月初，房子終于以93萬(wàn)元的價(jià)格成交，買家4月底前付清全款。“這個(gè)價(jià)格，估計(jì)要被鄰居罵死了。”王靜說(shuō)。

從2019年掛牌開(kāi)始，王靜的房子歷經(jīng)五年18次下調(diào)價(jià)格終于賣出。雖然賣出價(jià)與心理價(jià)位相差甚遠(yuǎn)，但和買入價(jià)相比也沒(méi)有賠錢。經(jīng)過(guò)這一次漫長(zhǎng)的賣房經(jīng)歷，王靜學(xué)到一個(gè)詞：及時(shí)止損。

跌至萬(wàn)元以下

2022年下半年，王靜有兩位朋友先后賣掉了環(huán)京的房子，其中燕郊朋友的房子110平方米賣了220萬(wàn)元；另一位朋友的房子在香河，115平方米賣了120萬(wàn)元。兩人的賣出價(jià)均低于入手價(jià)。

王靜說(shuō)，2020年，香河房?jī)r(jià)已經(jīng)跌破萬(wàn)元，朋友在2022年下半年賣出的價(jià)格“賣好了”。燕郊朋友的房子是割肉賣出的，“比市場(chǎng)價(jià)低20萬(wàn)元左右，虧了十幾萬(wàn)元”。

王靜和燕郊的朋友互勸，她勸朋友不要低價(jià)賣房，即便不賺錢，也不能賣虧了；朋友勸她盡快拋售，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)更低，但他們均沒(méi)有說(shuō)服對(duì)方。

回頭看，王靜佩服朋友的勇敢。如果當(dāng)時(shí)朋友聽(tīng)了她的勸，總價(jià)會(huì)少賣70萬(wàn)元—90萬(wàn)元；如果王靜聽(tīng)了朋友的勸，可以多賣出六七十萬(wàn)元。

4月中旬，香河朋友的房子所在的小區(qū)成交一套同戶型房子，成交價(jià)66萬(wàn)元，單價(jià)5500元/平方米。這也是當(dāng)前香河樓市主流的成交價(jià)。香河有開(kāi)發(fā)商甚至推出了3000元/平方米出頭的特價(jià)房。

葉斌告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，香河房?jī)r(jià)最高時(shí)達(dá)到過(guò)2.5萬(wàn)元/平方米，2021年市場(chǎng)主流成交價(jià)普遍在1萬(wàn)元/平方米以內(nèi)。2023年下半年，香河樓市開(kāi)始大量出現(xiàn)單價(jià)5000元/平方米左右的成交。

與香河跌破萬(wàn)元大關(guān)的時(shí)間相差不遠(yuǎn)，廊坊市區(qū)和固安等地的房?jī)r(jià)也先后跌破萬(wàn)元。目前，廊坊市區(qū)部分片區(qū)的主流成交價(jià)保持在7000元/平方米—8000元/平方米，部分片區(qū)已經(jīng)跌至3000元/平方米—5000元/平方米；固安樓市主流成交價(jià)在6000元/平方米左右。

在更早的時(shí)候，永清、霸州、涿州、懷來(lái)等環(huán)京區(qū)域的房?jī)r(jià)已跌破萬(wàn)元。

與香河緊鄰的大廠區(qū)域，2022年下半年，夏墊片區(qū)的成交價(jià)率先跌破萬(wàn)元，并于2023年蔓延至全縣范圍。“燕郊房?jī)r(jià)漲到4萬(wàn)元/平方米的時(shí)候，大廠房?jī)r(jià)達(dá)到3.5萬(wàn)元/平方米，目前主流成交價(jià)在7000元/平方米—8000元/平方米。”葉斌稱。

作為環(huán)京樓市價(jià)格最堅(jiān)挺的區(qū)域，在2023年四季度，燕郊部分小區(qū)出現(xiàn)低于1萬(wàn)元/平方米的成交，“當(dāng)時(shí)案例不多，今年3月開(kāi)始多起來(lái)。”葉斌說(shuō)，多數(shù)都是著急用錢的業(yè)主，要么換房，要么生意失敗還債。

葉斌說(shuō)，之前，有的業(yè)主為了避免房子被法拍，出售給小額貸公司，但由于市場(chǎng)成交不好，小額貸公司已經(jīng)停止收房了。“3月的成交不錯(cuò)，貝殼系統(tǒng)有四五百套，全燕郊應(yīng)該上千套了。”葉斌說(shuō)。進(jìn)入4月，燕郊樓市成交再次恢復(fù)至“常態(tài)”，“著急用錢的，都得降價(jià)賣，這么多年，房?jī)r(jià)就是這樣一點(diǎn)一點(diǎn)被刷下來(lái)的”。

燕郊本土房企一位管理人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，過(guò)去樓市快速上行讓一部分人的賬面財(cái)富倍增，在一定程度上使這些群體淡化了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，“想當(dāng)然地覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)一直漲，但愿經(jīng)歷這次洗禮，房地產(chǎn)市場(chǎng)能成熟起來(lái)，購(gòu)房者也能成熟起來(lái)”。

王靜說(shuō)，人要懂得認(rèn)輸，更何況這種認(rèn)輸不是真輸了，只是賺得少了，“當(dāng)時(shí)（2019年）潛意識(shí)里也覺(jué)得應(yīng)該賣掉，但就是不甘心，現(xiàn)在回想起來(lái)真的很可笑，你能拗得過(guò)大形勢(shì)嗎？”

（應(yīng)受訪者要求，王靜、葉斌為化名）