經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳博 “我的一位客戶，近期剛剛因為深圳‘715’調(diào)控新政失去購房資格，原本約定好今天上午過來臨深片區(qū)看房，他打算入手一套二手房。結(jié)果，凌晨的政策一出，他徹底絕望了。”7月25日，一名東莞樂有家塘廈店經(jīng)紀(jì)人說，一大早收到客戶信息，臨時決定取消東莞的看房之旅。

7月25日，包括東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱“東莞住建局”）、東莞市公安局、東莞市不動產(chǎn)登記中心在內(nèi)的十二部門聯(lián)合祭出《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“《通知》”），傳聞已久的東莞針對二手房限購的“板子”拍下。

這是一個月內(nèi)東莞第三次向樓市出手。7月2日，東莞發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，不僅對申請預(yù)售或現(xiàn)售的商品住房項目設(shè)置了3萬平方米的單次推貨“紅線”，還進(jìn)一步更新了東莞的限價政策。

時隔半個月，東莞三部門又聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品住宅網(wǎng)簽銷售信息公開的通知》，提出要進(jìn)一步提高房價透明度，定期在官方網(wǎng)站發(fā)布新房與二手住宅網(wǎng)上簽約銷售情況及新房庫存情況。

如果說，東莞此前的調(diào)控只是停留在新房供應(yīng)端層面，這一次《通知》更重要的意義是從需求端入手，同時搭配限售、嚴(yán)格的差別化住房信貸政策以及嚴(yán)厲打擊各類房地產(chǎn)亂象的各種措施，進(jìn)行全方位“查漏補(bǔ)缺”。

封堵個稅漏洞

這一次東莞樓市調(diào)控方向與內(nèi)容與深圳7月15日出臺的調(diào)控新政頗為相似。

《通知》規(guī)定，非東莞戶籍居民家庭在東莞購買第一套商品住房（新房或二手房，下同），須提供購房之日前2年內(nèi)逐月連續(xù)繳納1年以上社保證明；購買第二套商品住房，須提供購房之日起前3年內(nèi)逐月連續(xù)繳納2年以上社保證明；在東莞擁有2套及以上商品住房，暫停向其銷售商品住房。

東莞的限購政策在2016年10月實施，彼時，有無莞籍，居民家庭都限購2套新房；非莞籍居民家庭購買第二套新房需提供購房之日前2年內(nèi)連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社保證明。

半年之后，東莞限購升級，非莞籍居民家庭購買首套新房，須提供連續(xù)繳納1年以上的個人所得稅或社保證明；二套新房個人所得稅或社保連續(xù)繳納年限則從1年延長至2年。

不過，此前東莞針對非莞籍居民家庭的限購，一直停留在新房層面，此次新政，直接將限購范圍擴(kuò)大至新房與二手房。這意味著，深圳客通過二手房“曲線”避開限購的路徑被全面圍堵。

與此同時，《通知》還提到，自施行之日起，個人所得稅繳納證明不再作為購房資格審核材料。

2019年以前，受限購政策束縛，深圳客來到東莞購買新房，采取的方式是，先鎖定房源，7天之內(nèi)交完首付并與開發(fā)商簽訂一份購房意向書，在東莞代繳一年社保之后，再與開發(fā)商簽訂正式購房合同。

“去年下半年，廣東省內(nèi)出了一個文件，很多外地客戶不能再同時操作兩份異地社保。前來購房的深圳客，只能憑借在東莞繳納個稅的方式獲取購房資格。”上述東莞樂有家塘廈店經(jīng)紀(jì)人表示，新政將外地人繳納個稅這條“捷徑”也完全堵住了。

東莞的購房群體中，深圳客向來是一個高頻率的存在。合富輝煌（中國）東莞公司市場研究部總監(jiān)李興旺告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，東莞的臨深片區(qū)，比如塘廈、鳳崗等鎮(zhèn)區(qū)，深圳客的比重達(dá)到60%以上。

“我和同事日常所接觸到的客戶，幾乎都是深圳客。”上述東莞樂有家塘廈店經(jīng)紀(jì)人對深圳這部分外溢需求的活躍程度，更是深有感觸。

不過，過往很長一段時間里，由于東莞新房供應(yīng)量巨大，二手房一直游離于深圳客視線之外。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)，過去東莞每年新房供應(yīng)面積基本都在500萬平方米以上，2015年更是達(dá)到了845萬平方米。

“如此大的供應(yīng)量，即便有深圳人過去買房，也只是熱鬧了臨深片區(qū)的新房市場。”中原地產(chǎn)研究中心指出，彼時二手房由于戶型設(shè)計過時，樓齡舊，小區(qū)配套不齊全等缺陷，在新房面前毫無競爭力。

然而，2017年4月新房限購之后，東莞的二手房市場開始有了動靜，成交價格從1.37萬元/平方米一路走高至今年上半年的1.96萬元/平方米，同比漲幅高達(dá)21.7%；今年以來，中心城區(qū)與松山湖新房供不應(yīng)求以及臨深片區(qū)的深圳擴(kuò)容預(yù)期，進(jìn)一步加速二手房市場的熱度。

二手房價格半年漲50%

上述東莞樂有家塘廈店經(jīng)紀(jì)人所在的門店，從6月份開始，主動放盤的業(yè)主數(shù)量幾乎為0。無盤可賣的現(xiàn)狀，推動二手房價迅速上漲。塘廈片區(qū)去年底二手房價格還普遍停留在2萬元/平方米出頭，但今年以來累計價格漲幅已經(jīng)達(dá)到50%。目前，塘廈的二手次新房均價在2.5-3.8萬元/平方米之間。

另一個現(xiàn)象是，深圳“715”新政落地之后，一部分失去深圳“房票”的深圳客正轉(zhuǎn)道東莞市場。最近10天，上述東莞樂有家塘廈店經(jīng)紀(jì)人手頭大概有10個潛在的深圳客戶，其中兩個就是因錯失深圳購房名額轉(zhuǎn)向而來，“由于東莞新房前段時間已經(jīng)幾乎不接受外地客戶，這些深圳客的意向房源都是二手房。”該經(jīng)紀(jì)人說，但時間太短，很多客戶還沒來得及下手，就被東莞這份《通知》逼退了。

“7月15日之后，塘廈、鳳崗等臨深區(qū)域，這些天前來看房的深圳客戶增加了不少。雖然現(xiàn)時僅體現(xiàn)在局部區(qū)域，但不排除后面這些深圳外溢需求還會慢慢擴(kuò)散至東莞其他區(qū)域，所以，東莞這次相當(dāng)于及時將外來投資客的‘口子’給封閉了。”李興旺說，限購加碼，毫無疑問對于深圳客是一個比較大的打擊。

除了限購加碼之外，限售升級也是東莞這輪調(diào)控搭配的“組合拳”之一。《通知》將商品住房（以網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)，含新建商品住房和二手住房）的交易轉(zhuǎn)讓年限，從取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后進(jìn)一步延長至3年后。在這輪調(diào)整過后，東莞對于商品住房的限售年限，直接等同于深圳。

限售的“殺傷力”將直接反映到短炒投資客上。上述東莞樂有家塘廈店經(jīng)紀(jì)人，這半年所接觸到的深圳客，90%都是投資需求，他說，限售延長之后，這三年內(nèi)，一方面塘廈片區(qū)放盤的房源將急劇減少，一方面投資者購買新房的變現(xiàn)周期也進(jìn)一步拉長。

“短期內(nèi)無法迅速變現(xiàn)，投資客肯定會仔細(xì)考慮購房成本，畢竟手頭持有的時間更長。”李興旺說，延長限售年限，最主要是為了打擊投機(jī)，穩(wěn)定房價預(yù)期。

借鑒深圳等城市的政策經(jīng)驗，東莞還將加大住房的供應(yīng)力度，除了要求新供應(yīng)住宅用地項目、政府主導(dǎo)城市更新住宅項目配建不少于住宅計容建筑面積 10%的安居房，用于人才住房等用途之外，還將試點建設(shè)“三限房”，在房價較高的熱點區(qū)域選取符合兩規(guī)、條件成熟、配套完善的地塊，建設(shè)“ 限地價、限房價、限購買人群”的住房項目。

新一輪調(diào)控

種種調(diào)控收緊早有端倪。此次《通知》出爐之前，7月22日、7月24日，東莞監(jiān)管層分別約談了30多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與33家開發(fā)商。兩場高規(guī)格的約談，東莞出動了市政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、住建局、自然資源局、不動產(chǎn)交易中心、市場監(jiān)督局等多個重要部門。

在約談中，東莞監(jiān)管層總結(jié)了上半年東莞房地產(chǎn)市場運行的六大特點——商品房銷售大幅回升、房地產(chǎn)開發(fā)投資轉(zhuǎn)負(fù)為正、商品房新增供應(yīng)缺口有所擴(kuò)大、商品住宅庫存持續(xù)下降、二手房交易量價齊漲、住宅用地價格基本平穩(wěn)。

這六大特點，無疑是觸發(fā)調(diào)控加碼的最直接原因。東莞市政府副秘書長陳志軍還特地指出，近日，東莞市主要領(lǐng)導(dǎo)指示要深入研判近期臨市調(diào)控新政對東莞房地產(chǎn)市場的影響，迅速查漏補(bǔ)缺，及時積極作好應(yīng)對。

步入下半年，新一輪樓市調(diào)控的序幕正在逐一拉開。東莞是這輪收緊城市名單中的后來者，在此之前，南京、杭州、寧波、鄭州、內(nèi)蒙古、深圳等6個市場過熱的城市，已經(jīng)先后吹響了調(diào)控的“警笛”。

同樣在7月24日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會，盡管并未直接傳達(dá)出全國統(tǒng)一的硬性政策，但韓正在會上提到幾大強(qiáng)調(diào)——“要高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題，時刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦”；“要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場”；“要加強(qiáng)市場監(jiān)測，對市場異動及時提示、指導(dǎo)和預(yù)警”，明確釋放出“差異化調(diào)控”與“因城施策”將持續(xù)進(jìn)行的信號。

值得關(guān)注的是，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市政府部門相關(guān)負(fù)責(zé)人參加了此次座談會，這里面，深圳、南京、杭州、寧波等多個熱點城市均在此輪調(diào)控加碼的名單之列。