經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 張雅楠 7月30日，就上半年房地產(chǎn)大宗交易情況，戴德梁行資本市場部進行了盤點。

上半年中國內(nèi)地大宗交易市場共有約884億元成交，北京、上海兩地成交約700億元，占總成交額的80%；廣深區(qū)域成交額超過100億元，與去年下半年相比下降明顯；強二線城市如杭州、成都等均有標志性成交案例。

從物業(yè)類型看，辦公/研發(fā)辦公物業(yè)受買家追捧，零售物業(yè)成交宗數(shù)下滑明顯，從去年下半年的17宗降至今年上半年的10宗。

戴德梁行大中華區(qū)資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平介紹，疫情對大宗交易市場有所沖擊，但投資者從疫情開始時的觀望到4、5月份積極出手，心態(tài)隨著疫情的消退也發(fā)生了很大變化，加上最近兩個月出行放寬、投資者可以正常考察項目，市場在逐步恢復。

上半年，北京大宗交易市場錄得244億元成交，同比下降5.45%。買家自用需求強烈，上半年14宗交易中，自用4宗，貢獻約23%的交易額。

撐起了內(nèi)地大宗交易市場“半邊天”的上海，上半年共錄得455億元成交，占內(nèi)地總成交金額的52%。買家自用需求同樣強勁，海通證券、上海銀行、TST庭秘密等紛紛在上海落子。

深圳大宗交易上半年成交56億元，同比下降78%，但宗數(shù)同比僅減少2宗，以中小型成交為主。深圳上半年一個別具特色的看點為工業(yè)物業(yè)重回大宗交易舞臺——3宗工業(yè)物業(yè)成交，貢獻約21%的交易額，僅次于寫字樓。

特別值得注意的是，在外資吸引力上，北京上半年吸引到108億元外資投入，首次趕超上海的107億元，成為吸引外資最多的城市。

戴德梁行中國資本市場部副董事總經(jīng)理劉兵解釋，外資看好北京其實從2018年開始就有所體現(xiàn)。2018、2019年北京大宗交易外資占比均接近三成，且現(xiàn)在也仍然活躍。

之前上海一直都是外資最重要的投資目的地，2009年、2010年左右北京寫字樓市場剛經(jīng)歷了高供應、高空置率、低租金，外資對北京寫字樓市場的前景信心不足，而上海剛好相反，空置率不斷下降，也導致很多外資基金都將內(nèi)地的辦公室設在了上海，相應地，又進一步催生了上海大宗交易的活躍。

近年來的情況反過來，北京寫字樓市場，租金最高，空置率長期保持低位，且資本化率又高過上海，在上海找不到合適投資標的的外資基金也就將目光投向北京。

戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事張維閔進一步解釋，上海現(xiàn)在的核心區(qū)甲級寫字樓的資本化率約4.1%，非核心區(qū)為4.4%，低于北京的4.2%/4.7%，這是一個事實。而且，上海未來5年內(nèi)將有超過600萬平方米的甲級寫字樓入市，相當于50%的現(xiàn)有存量，的確會給租賃帶來壓力。

外資投資北京超越上海，除了以上因素外，也有原因是他們的資產(chǎn)配置——很多境外投資人已經(jīng)在上海買過樓了，在規(guī)避上海大的未來增量的同時，他們也在如北京、廣州、杭州等一線城市和強二線城市看項目。

張維閔強調(diào)，從流動性上，上海整體的表現(xiàn)還是優(yōu)于北京；從交易量上，今年上半年，上海交易量455億元，繼續(xù)領先全國。

戴德梁行中國資本市場部執(zhí)行董事蘇暐婷表示，投資人對潛在投資項目資本化率要求進一步提高，一線城市辦公及零售物業(yè)的資本化率相對2019年平均上升了10-30個基準點，物流倉儲資本化率相對2019年平均上升10-20個基準點。