8月12日，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)藍(lán)籌物業(yè)百?gòu)?qiáng)峰會(huì)云端開(kāi)幕。

中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所國(guó)際投資研究室主任張明在會(huì)上發(fā)表了主題演講，就新冠肺炎疫情沖擊下全球經(jīng)濟(jì)、中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)和政策，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向進(jìn)行了詳盡闡述。

受疫情影響，2020年全球經(jīng)濟(jì)將會(huì)陷入一次深度的衰退，張明表示，在此背景下，中國(guó)目前的總需求依然處于低位，需要宏觀政策發(fā)力，今年下半年貨幣政策寬松會(huì)為財(cái)政政策特別是大規(guī)模的國(guó)債和地方專項(xiàng)債的發(fā)行做配合；從中長(zhǎng)期的結(jié)構(gòu)性改革看，要素市場(chǎng)化流動(dòng)成為政策鼓勵(lì)方向，新一輪區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的增長(zhǎng)極正在形成，它們也會(huì)成為中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)的市場(chǎng)。

在房住不炒的調(diào)控主基調(diào)下，房地產(chǎn)會(huì)回歸到利潤(rùn)率正常狀態(tài)，過(guò)程中城市和房企都面臨分化，游戲的重點(diǎn)已經(jīng)從增量變成了存量，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的發(fā)展速度會(huì)顯著加快，股權(quán)投資會(huì)成為熱門(mén)領(lǐng)域，也是下一輪財(cái)富產(chǎn)生的來(lái)源，MBS、REITs、物業(yè)公司上市等資產(chǎn)形態(tài)會(huì)有巨大市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

以下文字據(jù)張明發(fā)言整理。

全球經(jīng)濟(jì)陷入深度衰退

截至8月2日，全球范圍內(nèi)有超過(guò)1760萬(wàn)人確診新冠肺炎，超過(guò)68萬(wàn)人因此而死亡，死亡率目前大概在4%左右。

美國(guó)目前的疫情是最嚴(yán)重的，已經(jīng)有超過(guò)450萬(wàn)人確診。除了美國(guó)之外，排名第二到第四的是三個(gè)新興市場(chǎng)國(guó)家。第二位是巴西，目前已經(jīng)超過(guò)270萬(wàn)人確診。第三位是印度，目前大約有180萬(wàn)人確診。第四位是俄羅斯，目前有接近100萬(wàn)人確診。

可以看到，除了美國(guó)之外，其他發(fā)達(dá)國(guó)家的疫情基本得到控制，但是目前疫情正在快速蔓延到新興市場(chǎng)國(guó)家，而且還沒(méi)有進(jìn)入拐點(diǎn)的意思。

受疫情影響，2020年全球經(jīng)濟(jì)將會(huì)陷入一次深度衰退。根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織在今年6月份的最新預(yù)測(cè)， 2020年全球經(jīng)濟(jì)會(huì)萎縮4.9%，發(fā)達(dá)國(guó)家包括美國(guó)在內(nèi)普遍會(huì)萎縮8%-10%。在全球大型經(jīng)濟(jì)體中，中國(guó)是唯一能夠保持正增長(zhǎng)的國(guó)家。當(dāng)然他們的預(yù)測(cè)比較保守，認(rèn)為今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)增長(zhǎng)1%。我們預(yù)計(jì)今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度在3%左右。

本輪全球經(jīng)濟(jì)的深度衰退已經(jīng)顯著超過(guò)2009年全球金融危機(jī)之后的衰退程度。世界經(jīng)濟(jì)在2009年是0增長(zhǎng)，2010年大概恢復(fù)到5%以上。但是好景不長(zhǎng)，在隨后的若干年，經(jīng)濟(jì)增速都是在波動(dòng)中下行，這個(gè)格局被稱為長(zhǎng)期性停滯。毫無(wú)疑問(wèn)，如果2020年全球經(jīng)濟(jì)萎縮4.9%的話，將會(huì)進(jìn)一步深化長(zhǎng)期性停滯的格局。

比經(jīng)濟(jì)增速低迷更令人擔(dān)憂的是貿(mào)易逆全球化進(jìn)一步加深。在2008年次貸危機(jī)前，全球貿(mào)易增速基本上等于全球經(jīng)濟(jì)增速的兩倍。在次貸危機(jī)之后的10多年時(shí)間內(nèi)，全球貿(mào)易增速略低于全球經(jīng)濟(jì)增速，說(shuō)明過(guò)去十年內(nèi)貿(mào)易逆全球化已經(jīng)開(kāi)始。根據(jù)IMF的最新預(yù)測(cè)，今年全球經(jīng)濟(jì)將會(huì)萎縮4.9%，而全球貿(mào)易將會(huì)萎縮11.9%。

在肺炎疫情集中爆發(fā)期間，全球范圍內(nèi)出現(xiàn)了劇烈的金融動(dòng)蕩。震中在今年3月份，道指一度最多下跌37%，在連續(xù)8個(gè)交易日里，道指4次熔斷。每次熔斷意味著當(dāng)天大盤(pán)要跌7%，這是非常顯著的下跌。但隨著美聯(lián)儲(chǔ)采取極其寬松的貨幣政策，目前道指已經(jīng)收復(fù)了大部分失地，納斯達(dá)克指數(shù)已經(jīng)重新創(chuàng)出歷史新高。

最近還有一個(gè)大宗商品大家非常感興趣，這就是黃金。黃金的價(jià)格在最近已經(jīng)接近每盎司2000美金，超過(guò)了2011年下半年的歷史最高點(diǎn)。金價(jià)疊創(chuàng)新高，一方面是因?yàn)槿蚪?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨的不確定性越來(lái)越強(qiáng)，另外一方面與近期美元匯率走弱有很強(qiáng)的關(guān)系。

為了應(yīng)對(duì)這次疫情沖擊，以美聯(lián)儲(chǔ)為代表的全球央行開(kāi)閘放水，年初美聯(lián)儲(chǔ)資產(chǎn)負(fù)債表的總規(guī)模是4萬(wàn)億美元，現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)了7萬(wàn)億美元，說(shuō)明美聯(lián)儲(chǔ)今年的印鈔速度是史無(wú)前例的。

全球央行非常寬松的貨幣政策導(dǎo)致了負(fù)利率現(xiàn)象的擴(kuò)散與深化。目前歐元區(qū)和日本不論是短期政策性利率還是長(zhǎng)期國(guó)債利率都是負(fù)值。未來(lái)可能會(huì)有更多發(fā)達(dá)國(guó)家的短長(zhǎng)期利率進(jìn)入負(fù)區(qū)間。負(fù)利率格局會(huì)給養(yǎng)老金、保險(xiǎn)公司、商業(yè)銀行這些長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者造成很大挑戰(zhàn)。由于傳統(tǒng)資產(chǎn)端收益率持續(xù)下降，這會(huì)不會(huì)誘發(fā)他們產(chǎn)生新的一輪風(fēng)險(xiǎn)追逐，會(huì)不會(huì)誘發(fā)新的資產(chǎn)價(jià)格泡沫，現(xiàn)在我們只能靜觀其變。

全球經(jīng)濟(jì)的另一個(gè)中期隱患是在這次新冠病毒疫情爆發(fā)前，發(fā)達(dá)國(guó)家的政府債務(wù)已經(jīng)達(dá)到了歷史高點(diǎn)，和大蕭條之后二戰(zhàn)之前的水平非常接近。這次疫情之后，這些國(guó)家的政府債務(wù)占GDP比率普遍還要往上走十個(gè)百分點(diǎn)左右。未來(lái)，這些發(fā)達(dá)國(guó)家政府債務(wù)如何降低杠桿，是以有序的方式降低還是以無(wú)序的方式降低，我們也只能拭目以待。至少在大蕭條之后，那一次全球政府債務(wù)的下降是通過(guò)世界大戰(zhàn)和戰(zhàn)后重建來(lái)進(jìn)行的。

當(dāng)前，全球經(jīng)濟(jì)最深層次的隱患就是過(guò)去的幾十年內(nèi)，全球范圍內(nèi)收入和財(cái)產(chǎn)分配的失衡都在加劇。截至2019年，美國(guó)前千分之一的家庭持有的財(cái)產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)和后90%的家庭持有的財(cái)產(chǎn)規(guī)模基本相當(dāng)。這樣的財(cái)富懸殊程度，也只有大蕭條之后二戰(zhàn)之前可堪比擬。這其實(shí)是當(dāng)前全球范圍內(nèi)保守主義、孤立主義和單邊主義崛起的根源，這也是特朗普和約翰遜這樣的政客能夠上臺(tái)的根源。未來(lái)全球國(guó)家如何緩解這種財(cái)產(chǎn)和收入分配的不平衡，也是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車

現(xiàn)在我們轉(zhuǎn)為討論中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)。從2011年到2019年，中國(guó)GDP增速在波動(dòng)中逐漸下行，大概從12%的水平回落到去年6%的水平，大概降低了一半左右。導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)潛在增速下行的原因有人口老齡化加劇，以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要引擎從制造業(yè)轉(zhuǎn)為服務(wù)業(yè)等。

受疫情影響，今年一季度中國(guó)GDP同比增速為-6.8%，但是二季度超預(yù)期反彈，取得了3.2%的好成績(jī)。未來(lái)一段時(shí)間中國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)何去何從，我們可以從消費(fèi)、投資、凈出口的三駕馬車視角出發(fā)進(jìn)行展望。

從消費(fèi)角度來(lái)看，在今年上半年，受疫情影響，中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售同比增速一度萎縮了15%以上，航空、旅游、娛樂(lè)、餐飲、傳統(tǒng)零售業(yè)等都是受影響比較大的行業(yè)。在4月份之后，消費(fèi)增速開(kāi)始反彈，但是到6月份依然沒(méi)有轉(zhuǎn)負(fù)為正，增速為-1.8%。

導(dǎo)致消費(fèi)增速總體低迷，短期內(nèi)很難明顯反彈的原因，一方面是疫情降低了大家對(duì)未來(lái)收入和工作穩(wěn)定性的預(yù)期；另一方面是過(guò)去10年內(nèi)中國(guó)居民部門(mén)快速加杠桿，導(dǎo)致目前后續(xù)消費(fèi)增速乏力。此外，過(guò)去10年內(nèi)中國(guó)人均可支配收入的絕對(duì)水平在增長(zhǎng)，但是增速在放緩。預(yù)測(cè)下半年，我們認(rèn)為，消費(fèi)增速會(huì)進(jìn)一步反彈，但反彈不會(huì)太強(qiáng)勁。受到未來(lái)收入增速預(yù)期惡化的影響，消費(fèi)增長(zhǎng)必然會(huì)呈現(xiàn)弱勢(shì)復(fù)蘇狀態(tài)。

下面看投資，中國(guó)的固定資產(chǎn)投資包含三大塊：制造業(yè)、房地產(chǎn)和基建。在今年上半年，受疫情沖擊，所有投資增速都有比較顯著的下滑，但是下滑最深的是制造業(yè)投資，因?yàn)閮?nèi)外需都在萎縮。下滑最淺的是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)投資在這一輪疫情沖擊下表現(xiàn)出非常強(qiáng)的韌性，這是很多宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家和政府官員沒(méi)有想到的。值得一提的是基建投資，基建投資近期的確在明顯反彈，但是截至6月份，累計(jì)同比增速依然是負(fù)的。

下半年三大投資會(huì)何去何從呢？我們總體認(rèn)為，三大投資都會(huì)有一些反彈，但是制造業(yè)反彈是比較疲弱的，因?yàn)槟壳叭蚪?jīng)濟(jì)深度衰退，導(dǎo)致外需很弱，另一方面內(nèi)需也不夠強(qiáng)，這意味著制造業(yè)投資很難有強(qiáng)勁復(fù)蘇。房地產(chǎn)投資我們認(rèn)為很難有大的起色。今年4月和7月兩次政治局會(huì)議上反復(fù)重申房住不炒，這意味著房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)有根本性的松動(dòng)。今年下半年要穩(wěn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，基建投資必須要進(jìn)一步發(fā)力。這與“兩會(huì)”期間大規(guī)模財(cái)政刺激方案的出臺(tái)是有關(guān)系的。下半年，我們有理由認(rèn)為三大投資中基建投資增速會(huì)是最強(qiáng)勁的。

在進(jìn)出口方面，今年一二季度進(jìn)出口表現(xiàn)可謂冰火兩重天。一季度進(jìn)出口增速都在下滑，但是因?yàn)槌隹谠鏊傧禄酶欤瑢?dǎo)致貿(mào)易順差急劇收窄，一二月份甚至出現(xiàn)了貿(mào)易逆差。一季度進(jìn)出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)是負(fù)的。到了二季度，進(jìn)口增速進(jìn)一步下滑，但是出口增速顯著反彈，導(dǎo)致貿(mào)易順差明顯擴(kuò)大。二季度進(jìn)出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)是正的。

為什么二季度的出口增速會(huì)顯著反彈呢？這主要是兩個(gè)原因所致。一是因?yàn)橹袊?guó)疫情爆發(fā)比較早，國(guó)外疫情爆發(fā)比較晚，在中國(guó)出口企業(yè)停工停產(chǎn)的時(shí)候，外部定單還在涌過(guò)來(lái)。因此在中國(guó)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)之初，還有很多積壓定單可以處理。二是因?yàn)榻衲暌咔槠陂g，醫(yī)療物資和醫(yī)療設(shè)備的出口非常強(qiáng)勁，比如口罩和呼吸機(jī)。

但是下半年的出口表現(xiàn)可能不及二季度。原因是當(dāng)全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入深度衰退之后，外需是非常疲弱的，再加上中美經(jīng)貿(mào)摩擦可能重新加劇，下半年進(jìn)出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)可能再度下滑。

結(jié)合以上的判斷，我們認(rèn)為，中國(guó)目前的總需求依然處于低位，依然需要宏觀政策的持續(xù)發(fā)力。

短期宏觀政策

財(cái)政政策方面，應(yīng)該說(shuō)是今年“兩會(huì)”的最大亮點(diǎn)。在財(cái)政政策方面有三塊支出在擴(kuò)大，一塊是中央財(cái)政赤字占GDP的比率由去年的2.8%提高到不低于3.6%；第二是今年中央政府會(huì)發(fā)行超過(guò)1萬(wàn)億的抗疫特別國(guó)債；第三是今年地方政府專項(xiàng)債的規(guī)模從去年的2.15萬(wàn)億上升到今年的3.75萬(wàn)億，增加了1.6萬(wàn)億，今年地方專項(xiàng)債的用途主要是基礎(chǔ)設(shè)施投資。

貨幣政策今年經(jīng)歷了一定的曲折。在2月到4月疫情沖擊比較嚴(yán)重的時(shí)候，貨幣政策有非常明顯的放松，比如說(shuō)，這三個(gè)月內(nèi)有三次降準(zhǔn)。但是在5、6月，貨幣政策有一些邊際上的收緊，導(dǎo)致短期和長(zhǎng)期利率都有比較顯著的反彈。

今年下半年貨幣政策會(huì)怎樣演變呢？我們認(rèn)為，下半年貨幣政策依然會(huì)比較寬松，但是寬松會(huì)比較適度，不會(huì)大水漫灌。從一定意義上來(lái)講，今年下半年的貨幣政策寬松要為財(cái)政政策，特別是大規(guī)模的國(guó)債和地方專項(xiàng)債的發(fā)行做配合。我們認(rèn)為，今年下半年還會(huì)有一到兩次降準(zhǔn)，降準(zhǔn)可能會(huì)發(fā)生在國(guó)債專項(xiàng)債大規(guī)模發(fā)行之際，來(lái)幫助市場(chǎng)補(bǔ)充流動(dòng)性。

今年下半年依然有一些降息的可能性，特別是當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速不及預(yù)期的時(shí)候。此外，今年的通脹回落也為降息拓寬了一定空間。因?yàn)榻衲曦泿判刨J增長(zhǎng)比較快，所以，央行很可能是希望貨幣信貸保持在當(dāng)前水平上，不會(huì)進(jìn)一步放松。

中期結(jié)構(gòu)性改革

講完了短期宏觀政策，再看中期結(jié)構(gòu)性改革。今年疫情爆發(fā)之后，中美關(guān)系惡化得很快。過(guò)去有一個(gè)傳統(tǒng)判斷說(shuō)，中美關(guān)系再差也差不到哪里去，可謂斗而不破。但是從目前來(lái)看，中美關(guān)系的確有進(jìn)一步惡化的風(fēng)險(xiǎn)。

最新的消息大家知道，就是字節(jié)跳動(dòng)的Tik Tok要被美國(guó)政府強(qiáng)制以低價(jià)賣給美國(guó)的IT公司，這是美國(guó)在貿(mào)易投資方面霸凌主義的新表現(xiàn)。

應(yīng)對(duì)中美關(guān)系的惡化，中國(guó)要怎樣做呢？國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人在今年有一個(gè)非常重要的新提法，也即要從持久戰(zhàn)的高度加以認(rèn)識(shí)，加快形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體，國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。

上述提法怎么理解呢？這也就是說(shuō)，在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，恐怕外部環(huán)境都不會(huì)太友好。在這種環(huán)境下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，就必須要深入發(fā)掘內(nèi)需的潛力，尤其是深入發(fā)掘國(guó)內(nèi)統(tǒng)一大市場(chǎng)的潛力。

為什么迄今為止國(guó)內(nèi)統(tǒng)一大市場(chǎng)的潛力沒(méi)有充分發(fā)揮呢？一個(gè)重要的原因是，迄今為止各種要素在國(guó)內(nèi)的自由流動(dòng)依然面臨很多障礙，特別是省際間、市際間的各種貿(mào)易壁壘。

怎樣才能促進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大循環(huán)呢？在今年4-6月，黨中央、國(guó)務(wù)院出臺(tái)了幾個(gè)非常重要的結(jié)構(gòu)性改革文件，這些文件都是以塑造國(guó)內(nèi)統(tǒng)一大市場(chǎng)、促進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大循環(huán)為目的的。

今年4月份的一份文件指出，要加快各類要素的價(jià)格市場(chǎng)化和自由流動(dòng)，這些要素包括勞動(dòng)力、人才、土地、技術(shù)、金融資本，也包括數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)這一要素是全新提法。今年5月份出臺(tái)了要進(jìn)一步深化社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的文件，要繼續(xù)推進(jìn)國(guó)企、土地、財(cái)政等領(lǐng)域的市場(chǎng)化改革，要加速區(qū)域一體化。第三個(gè)重要文件是今年6月1日出臺(tái)的海南自貿(mào)港總體實(shí)施方案。如果我們能做好這三件事情，也即加速要素的市場(chǎng)化定價(jià)和自由流動(dòng)，加速各領(lǐng)域的市場(chǎng)化改革，加速自貿(mào)區(qū)和自貿(mào)港建設(shè)的話，我們有一個(gè)判斷，在未來(lái)五到十年內(nèi)，以區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化為代表的都市圈和城市群建設(shè)會(huì)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極。

如果允許要素自由流動(dòng)的話，我們認(rèn)為要素未來(lái)會(huì)在國(guó)內(nèi)加速聚集。有五個(gè)區(qū)域是我們未來(lái)非常看好的。最南邊的是粵港澳大灣區(qū)，核心的城市群不算香港和澳門(mén)的話，是廣州、深圳和佛山；第二個(gè)是長(zhǎng)三角，核心城市群是上海、南京和杭州；第三個(gè)城市群是京津冀，核心城市過(guò)去一直是北京和天津，如果雄安能夠發(fā)展起來(lái)的話，這也構(gòu)成了一個(gè)三角；第四個(gè)三角是中三角，也即鄭州、合肥和武漢，這三個(gè)城市未來(lái)是中國(guó)交通的大通道；第五個(gè)三角是西三角，也即成都、重慶和西安。

未來(lái)這五個(gè)區(qū)域可能會(huì)是中國(guó)新一輪區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的五大增長(zhǎng)極。各類要素會(huì)向這些增長(zhǎng)極加速聚集。這些增長(zhǎng)極既是未來(lái)中國(guó)實(shí)體投資的重點(diǎn)取向，也是中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)可能會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要市場(chǎng)。

有些遺憾的是，從地圖上來(lái)看，這五個(gè)增長(zhǎng)極主要集中在東南方。如果以秦嶺淮河來(lái)劃分的話，五大增長(zhǎng)極真正在北方的只有京津冀，因此未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)南重北輕的格局會(huì)繼續(xù)延續(xù)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化

最后和大家分享一下我們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法，我們認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2018年之后進(jìn)入了新時(shí)代。

從房?jī)r(jià)的增速看，從2007年起一直到現(xiàn)在，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了四個(gè)周期。前三個(gè)周期都很規(guī)則，從谷底到谷底算都是三年一個(gè)周期，而且上升下降都是一年半。從2015年下半年開(kāi)始的這個(gè)新周期跟過(guò)去完全不一樣，上升也是一年半，下降從2017年下半年開(kāi)始一直持續(xù)到現(xiàn)在。已經(jīng)經(jīng)過(guò)了三年時(shí)間，但下行過(guò)程還沒(méi)有完成。尤其是從2018年以來(lái)，房?jī)r(jià)增速下降的斜率明顯放緩了，但房?jī)r(jià)增速下降的時(shí)間明顯延長(zhǎng)了，這其實(shí)是本輪政府精心調(diào)控的結(jié)果。

在過(guò)去的三個(gè)房地產(chǎn)周期中，每次上升都是一線城市漲得最快，每次下跌都是一線城市跌得最淺，在前三個(gè)周期中，買一線城市的房子無(wú)疑是收益率最高的投資選擇。但是在從2015年下半年啟動(dòng)的這個(gè)新周期中，情況發(fā)生了改變。尤其是在2018年之后，一線城市房?jī)r(jià)同比增速被按在0附近，二三線城市房?jī)r(jià)增速雖然在下行，但是顯著高于一線城市。在一段時(shí)間內(nèi)，三線城市房?jī)r(jià)增速持續(xù)高于二線城市。這一格局其實(shí)也是政府調(diào)控思路變化的結(jié)果。

本屆政府房地產(chǎn)調(diào)控的思路是什么呢？有幾句話大家都耳熟能詳，叫房住不炒，因城施策，構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。針對(duì)一二線城市和三四線城市的調(diào)控思路是不一樣的。

以一線城市為例，房?jī)r(jià)繼續(xù)漲意味著很大的風(fēng)險(xiǎn)，但是跌得太快意味著風(fēng)險(xiǎn)很快就會(huì)到來(lái)，尤其是商業(yè)銀行、居民財(cái)富、地方政府財(cái)政都會(huì)受到顯著影響。因此比較合理的選擇是讓房?jī)r(jià)保持在當(dāng)前水平上。但是房?jī)r(jià)只要有交易就會(huì)有波動(dòng)，怎么來(lái)保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定呢，手段就是降低交易量。怎么降低交易量呢，進(jìn)一步的做法就是壓縮銀行信貸，讓銀行盡量少參與。具體怎么壓縮銀行信貸呢，就是兩個(gè)政策，限購(gòu)和限貸。以北京為例，一個(gè)家庭只能買兩套房，且第二套房的首付比例要保持在百分之七八十左右，這就降低了市場(chǎng)的流動(dòng)性。過(guò)去兩三年，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)從表面上看掛牌價(jià)格沒(méi)怎么降，但是成交量急劇萎縮。短期內(nèi)家庭要真想賣出房子，實(shí)際成交價(jià)可能要比掛牌價(jià)低15%-20%。一線城市的房?jī)r(jià)調(diào)控使得一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越不市場(chǎng)化，但這很可能是當(dāng)前情況下中國(guó)政府會(huì)長(zhǎng)期采用的次優(yōu)選擇。

最后想跟大家分享一下我對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的六點(diǎn)判斷。

第一點(diǎn)判斷是，房住不炒會(huì)成為長(zhǎng)期內(nèi)的政策基調(diào)。在今年宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力如此之大的前提下，4月和7月的兩次政治局會(huì)議都反復(fù)重申房住不炒，表明了本屆政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。

第二點(diǎn)判斷是，在當(dāng)前的調(diào)控思路下，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度明顯下降，限購(gòu)限貸會(huì)長(zhǎng)期存在。一線城市未來(lái)商品房的占比會(huì)慢慢地降下去，非商品房的占比會(huì)慢慢升起來(lái)，包括像部委與高校修的房子，也包括人才房、公租房、安居型商品房。未來(lái)要讓更多的住房需求被商品房之外的住房供應(yīng)來(lái)滿足，這是一線城市的長(zhǎng)期趨勢(shì)。

第三點(diǎn)判斷是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最火爆的時(shí)代，也就是2003年到2018年這15年已經(jīng)一去不復(fù)返了，房地產(chǎn)行業(yè)很快會(huì)回歸到利潤(rùn)率正常的行業(yè)。

第四點(diǎn)判斷是，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)出兩大分化。第一個(gè)分化出現(xiàn)在城市之間，未來(lái)總體來(lái)看，買房要看兩個(gè)指標(biāo)，一是年輕勞動(dòng)力的流向，二是優(yōu)質(zhì)公共資源的分布，尤其是學(xué)校和醫(yī)院。從這兩個(gè)指標(biāo)來(lái)看，未來(lái)一二線城市的房地產(chǎn)前景還是不錯(cuò)的，三四線城市的前景相對(duì)比較暗淡。第二是開(kāi)發(fā)商內(nèi)部的分化，中國(guó)目前還有七八萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但是開(kāi)發(fā)商的頭部化已經(jīng)非常明顯。目前排名前100的開(kāi)發(fā)商銷售額已經(jīng)超過(guò)了60%，排名前50的開(kāi)發(fā)商銷售額超過(guò)了50%，排名前10的開(kāi)發(fā)商銷售額接近30%，頭部化趨勢(shì)未來(lái)會(huì)進(jìn)一步加劇，中小開(kāi)發(fā)商的日子未來(lái)可能越來(lái)越難過(guò)。

第五點(diǎn)判斷是，總體來(lái)講，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲重點(diǎn)可能已經(jīng)從增量變成了存量，從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)入了運(yùn)營(yíng)。過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只要把房子賣出去實(shí)現(xiàn)資金回籠就可以，但是未來(lái)可能更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司會(huì)長(zhǎng)期地持有、管理和運(yùn)營(yíng)樓盤(pán)，并從中獲得持續(xù)的現(xiàn)金流收入。物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等概念都是非常典型的玩存量、玩運(yùn)營(yíng)、玩持續(xù)現(xiàn)金流的熱門(mén)領(lǐng)域。

第六點(diǎn)判斷是，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的發(fā)展速度會(huì)顯著加快。迄今為止，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融產(chǎn)品都是相對(duì)比較簡(jiǎn)單的，和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我們少了兩種比較重要的金融資產(chǎn)，一種是MBS，就是以住房抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的偏債權(quán)類的證券，另一種是REITs。REITs在很大程度上就是為物業(yè)運(yùn)營(yíng)類的房地產(chǎn)公司服務(wù)的。中國(guó)迄今為止REITs一直沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，這與雙重征稅的問(wèn)題，與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些遺留問(wèn)題是有關(guān)系的，但是在未來(lái)，MBS和REITs都會(huì)大行其道。

如果說(shuō)過(guò)去15-20年是房地產(chǎn)的年代的話，未來(lái)的10年、20年將成為股權(quán)的年代。股權(quán)投資會(huì)成為非常熱的領(lǐng)域，也是下一輪巨額財(cái)富產(chǎn)生的來(lái)源。

在這個(gè)趨勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重把房地產(chǎn)市場(chǎng)和股權(quán)市場(chǎng)結(jié)合起來(lái)。例如，應(yīng)該考慮把運(yùn)營(yíng)類的物業(yè)搬到金融市場(chǎng)去，這固然可以通過(guò)發(fā)債、發(fā)REITs的形式，也可以通過(guò)把運(yùn)營(yíng)類的物業(yè)企業(yè)在股市上整體上市。

中國(guó)資本市場(chǎng)這幾年制度變革力度很大，正在全面轉(zhuǎn)向注冊(cè)制改革。中國(guó)股票市場(chǎng)未來(lái)會(huì)越來(lái)越像歐美市場(chǎng)，藍(lán)籌股的吸引力有望持續(xù)上升。藍(lán)籌物業(yè)未來(lái)可能也可能會(huì)成為中國(guó)證券市場(chǎng)上的重要板塊。

我的發(fā)言就到這里，希望能對(duì)大家有一些啟發(fā)，謝謝！

張雅楠/文