經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳博 國慶假期剛過，深圳迎來一輪純宅地供應(yīng)高峰，10月13日下午，4宗采用“雙限雙競”方式的居住用地亮相深圳土地拍賣現(xiàn)場。

這場土拍吸引了包括平安、招商、聯(lián)發(fā)、建發(fā)、保利、金地、華潤置地、中海、金茂、龍光、華發(fā)、深振業(yè)、深圳人才安居集團(tuán)、越秀、星河、天健、仁恒置地等至少17家房企。

相比深圳過往的宅地鏖戰(zhàn)，這一次領(lǐng)取“入場券”的房企數(shù)量并未減少，不過，現(xiàn)場無論是競拍的激烈程度，抑或是舉牌速度，均略遜于往常。

上述4宗土地有兩宗是人才住房用地，分別位于南山南頭及龍崗寶龍，不設(shè)置無償移交政府的只租不售人才住房初始配建面積，出售的人才住房面積隨著只租不售面積增加而減少，并在一定年限內(nèi)實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)；另外兩宗則為普通商品住房用地，分別位于龍華民治及坪山馬巒。

從建筑面積來看，此次出讓的所有地塊體量普遍不大，單宗建面從1.8萬到11.78萬平方米不等，最高限價(jià)介于3.91億-30.85億元之間。一個(gè)小時(shí)里，多家房企累計(jì)舉牌次數(shù)超過210次。最終，4宗土地的出讓總價(jià)49.4億元，為深圳貢獻(xiàn)了7.87萬平方米的只租不售人才住房，深圳人才安居集團(tuán)不出意外又成為最大贏家。

“圍獵”宅地

這次深圳土拍有兩宗普通商品住房用地，每一宗的報(bào)名數(shù)量都超過10家，競地價(jià)階段僅1分鐘就“觸頂”。

率先出場的龍華民治地塊是整場土拍中體量最大、總價(jià)最高的一宗，總建面約11.78萬平方米，掛牌起始價(jià)21.28億元，最高限價(jià)達(dá)30.85億元，參與競拍的房企數(shù)量也達(dá)到全場之最，14家。

競地價(jià)環(huán)節(jié)在所有房企的首次報(bào)價(jià)中直接封頂；隨后，天健地產(chǎn)、仁恒置地、越秀地產(chǎn)、中海等一眾企業(yè)輪番舉牌競?cè)瞬抛》棵娣e。多輪廝戰(zhàn)之后，中海以30.85億元的封頂價(jià)、配建4.16萬平方米人才面積將這一熱門地塊收入囊中，溢價(jià)率達(dá)44.97%，折合樓面價(jià)4.7萬元/平方米。根據(jù)出讓要求，該地塊建成后普通商品住房銷售均價(jià)不得高于6.72萬元/平方米。

當(dāng)前，地塊周邊的新房在售均價(jià)介于6-8萬元/平方米之間；二手房掛牌價(jià)則集中在6.2萬-6.7萬元/平方米區(qū)間。

同樣備受關(guān)注的坪山馬巒地塊也吸引了13家房企同臺相爭。最終龍光地產(chǎn)憑借10億元、1.53萬平方米人才住房配建面積宣告勝利，折合樓面價(jià)2.4萬元/平方米，后期售價(jià)不得高于3.96萬元/平方米。

前來“圍獵”的房企數(shù)量依然不減，這場土拍的熱鬧，背后或多或少釋放出一些信號——

10月份是第四季度的開端，對于諸多房企而言，這也是個(gè)頗為特殊的節(jié)點(diǎn)。一方面，“三道紅線”的具象內(nèi)容正逐步落地，最新消息是試點(diǎn)房企必須定期提交數(shù)據(jù)監(jiān)測表，并于2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。在這樣的大背景下，降負(fù)債成為多數(shù)房企刻不容緩的任務(wù)。另一方面，每年最后一個(gè)季度歷來是房企沖刺的時(shí)節(jié)，為完成年度銷售目標(biāo)，加速推貨與銷售，促進(jìn)回款是這個(gè)階段企業(yè)的重心。

雙重夾擊之下，更多的房企對于公開拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。一位港股上市房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，“三道紅線”導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果，一是踩中“紅色檔”的那些房企，無法新增融資，因此沒辦法再通過高杠桿拼命擴(kuò)張，他們不得不按下“終止鍵”；另外是今年銷售較差、現(xiàn)金回款難以保證的房企，也沒有資金拿地。“這種情況下，土地市場一定會出現(xiàn)窗口期，房企如果有能力把握好這個(gè)窗口期，可能會影響未來一至兩年內(nèi)自身在行業(yè)中的地位。 ”

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)梳理2020年中報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，無論是龍光地產(chǎn)，還是中海，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率以及現(xiàn)金短債比這三項(xiàng)指標(biāo)都處于相對安全的區(qū)域內(nèi)，其中中海介于綠色檔。

一名接近龍光的知情人士稱，龍光堅(jiān)定看好深圳，他們認(rèn)為粵港澳大灣區(qū)幾大城市中，深圳的投資價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他。“不過選擇確實(shí)不多，深圳今年以來僅成交了14宗宅地，深圳人才安居集團(tuán)就拿走了10宗，留給開發(fā)商的機(jī)會不多了。”

兩宗人才地塊

整場土拍在南山南頭、龍崗寶龍兩塊人才住房用地的接連“登場”中拉開序幕。每塊人才住房用地的報(bào)名企業(yè)均只有兩家，深圳人才安居集團(tuán)旗下的深圳市南山人才安居有限公司（下稱“南山人才安居”）、深圳市龍崗人才安居有限公司（下稱“龍崗人才安居”）分別瞄準(zhǔn)各自區(qū)內(nèi)的地塊，與它們同臺競技的對手僅中海地產(chǎn)。

“像這類人才住房用地，盡管市場化房企也可以報(bào)名競拍，但很少開發(fā)商愿意參與。大家心里都清楚，這類地塊最終會被深圳人才安居集團(tuán)拿下。”一家參與競拍的上市房企人士透露。

兩塊土地開拍之后，首輪競價(jià)階梯是1000萬元/次，由于無人應(yīng)價(jià)，主持人直接將競價(jià)幅度下降至200萬元/次，兩個(gè)競地價(jià)環(huán)節(jié)均在經(jīng)歷過40多輪角逐后封頂，隨后又分別進(jìn)行了多輪競?cè)瞬抛》棵娣e。最后，南山人才安居、龍崗人才安居雙雙獲勝，深圳人才安居集團(tuán)包攬下這兩宗人才住房宅地。

這已經(jīng)不是深圳人才安居集團(tuán)首次在深圳土拍市場獨(dú)占鰲頭了。這家市屬國有獨(dú)資公司成立于2016年6月，隨后，又在深圳十個(gè)行政區(qū)都與當(dāng)?shù)貐^(qū)政府聯(lián)合成立了分公司或子公司。

深圳市政府對其的定位是打造成千億級的人才安居房投融資、建設(shè)和收購平臺。此前深圳市住房和建設(shè)局局長張學(xué)凡曾表示，深圳人才安居集團(tuán)作為國有非盈利功能性的一個(gè)開發(fā)企業(yè)，主要職能是承擔(dān)深圳人才住房的開發(fā)建設(shè)。

根據(jù)要求，“十三五”期間，深圳計(jì)劃新增籌集建設(shè)人才住房和保障性住房40萬套，其中人才安居房30萬套，總建筑面積2600萬平方米，相當(dāng)于深圳特區(qū)建立以來所有政策性住房的總和。

這艱巨的40萬套建設(shè)籌集任務(wù)，重點(diǎn)落在開發(fā)建設(shè)主力軍深圳人才安居集團(tuán)的頭上。早在創(chuàng)建之初，深圳市政府就向深圳人才安居集團(tuán)注入300億元資金，后續(xù)還再追加700億元投入。

也正因此，過去四年間，深圳人才安居集團(tuán)頻繁在市場化招拍掛中“跑馬圈地”，根據(jù)合一城市更新集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至10月13日，深圳人才安居集團(tuán)已經(jīng)耗資153.59億元，在公開土地市場中斬獲了22宗地塊，合計(jì)總建面約177.66萬平方米。涉足區(qū)域不止深圳，還包括東莞臨深片區(qū)以及深汕特別合作區(qū)。

2019年以前，深圳人才安居集團(tuán)在深圳拿下的7個(gè)地塊都要求全年期自持，建成后只租不售(出租對象不僅限于人才，可以面向社會市場化租賃)；但從去年11月開始，伴隨著“十三五”規(guī)劃收官之年的臨近，深圳人才安居集團(tuán)一邊加快拿地節(jié)奏，一邊則將拿地的“觸角”延伸至可售型人才住房用地上。

一家TOP10房企深圳區(qū)域公司投拓人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，深圳人才安居集團(tuán)之所以在土拍市場上這么勇猛，很大一個(gè)原因是他們具備天然優(yōu)勢，沒有太強(qiáng)的利潤指標(biāo)考核。