經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 見習(xí)記者 丁文婷 11月17日，蛋殼公寓上海辦事處的門口排滿了前來退錢的租戶。

他們的遭遇大致相同，二房東蛋殼沒有將房租打給房東，房東選擇收回房源，這些交了房租的租客們面臨無家可歸的風(fēng)險，只得找蛋殼討要押金與剩余的租金。

這樣的情況不僅發(fā)生在上海，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解到，近日，租戶、供應(yīng)商、員工等在北京、武漢和廣州等多個城市的蛋殼公寓辦公地尋求問題的解決。

作為2020年第一只中概股，蛋殼在今年年初登陸了紐交所，募集的資金超1.49億美元，市值達(dá)27.4億美元。近日，這家頭部長租公寓運(yùn)營商被爆出“破產(chǎn)”消息，雖然蛋殼公寓否認(rèn)了這一傳言，但蛋殼公寓仍不斷被爆出現(xiàn)服務(wù)停擺、房東驅(qū)趕租客、停水停電等信息，疑似出現(xiàn)資金鏈斷裂。

不止是蛋殼，今年以來，灣流國際、上市公司青客等長租公寓行業(yè)的知名品牌紛紛陷入破產(chǎn)倒閉或負(fù)面新聞，頭部長租公寓尚且如此，中小型長租公寓的處境更加艱難。

多位業(yè)內(nèi)人士透露，由于新冠肺炎疫情的影響，大量中小型長租公寓品牌正在四處尋找資本方幫助甚至“接盤”，準(zhǔn)備以極低價格轉(zhuǎn)手當(dāng)初高價收取的房源。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)不完全統(tǒng)計，僅今年第一季度就有我樂公寓、巢客公寓等12家長租公寓倒閉，其中絕大部分都是因?yàn)楦呤盏统鰧?dǎo)致的資金鏈斷裂。

長租公寓頻頻“爆雷”，根源在于商業(yè)模式。貝殼研究院依據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計，在陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營糾紛或倒閉的企業(yè)中，近七成因?yàn)?ldquo;高收低出”和“長收短付”。

從2017年開始，長租公寓開啟了房源爭奪，在資本的加持下大打“價格戰(zhàn)”。景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，2017-2018年，很多長租公寓以高出市場價20%-40%的租金從業(yè)主手里收取房源；為爭搶租客又低價出租，降低租金以出貨。

長租公寓企業(yè)通常按月將租金打給房東，而在租金貸的加持下，又通常會得到半年、一年甚至更長時間的租金。“一次即可沉淀至少13個月的資金。而提供租金貸的貸款公司通常并非正規(guī)銀行，都是一些網(wǎng)貸公司或非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)，放大了風(fēng)險。”胡景暉表示，這些資金被企業(yè)用于高風(fēng)險、期限長的投資。這也意味著，一旦沒有新的租客進(jìn)入，又沒有渠道融到新的資金，長租公寓企業(yè)的現(xiàn)金流就會斷裂。

2018年8月，針對過熱的租賃市場及迅速增長的房租，北京市住建委聯(lián)合銀監(jiān)局、金融局、稅務(wù)局等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確提出規(guī)范住房租賃企業(yè)行為的相應(yīng)政策，此后各地相繼出臺了針對長租公寓企業(yè)的監(jiān)管草案。

2019年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、公安部、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會、國家網(wǎng)信辦等6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》終止了長租公寓企業(yè)通過租金貸的方式走規(guī)模競速的老路，明確指出，“租金貸”收入占比不能超過租賃企業(yè)租金收入的30%。

“而以往大部分長租公寓企業(yè)租金貸比例都超過了80%，大力去杠桿的情況下又碰上了疫情，很多長租公寓的資金鏈就出現(xiàn)了問題。”房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)。截至今年10月份，“爆雷”的長租公寓數(shù)量已經(jīng)超過50家，數(shù)量是2018和2019年兩年之和。

為了堵住長租公寓監(jiān)管漏洞，杭州、西安、成都、重慶、深圳等多個城市陸續(xù)發(fā)布了住房租賃資金監(jiān)管的通知。

11月16日，重慶市發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施住房租賃資金監(jiān)管加強(qiáng)住房租賃企業(yè)合規(guī)經(jīng)營的通知》，要求住房租賃企業(yè)應(yīng)在主城中心城區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)銀行開立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶。開設(shè)的賬戶不得支取現(xiàn)金，不得歸集其他性質(zhì)的資金，而承租人支付超3個月的租金將納入監(jiān)管賬戶。

11月17日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》，提到住房租賃企業(yè)不得通過“高進(jìn)低出”“長收短付”等方式，哄抬租賃價格、加大企業(yè)資金斷裂風(fēng)險、侵害房屋權(quán)利人和承租人的合法權(quán)益；同時，住房租賃企業(yè)不得誘導(dǎo)使用租金貸。

多重政策監(jiān)管下，長租公寓企業(yè)資金用途將受到監(jiān)督，長租公寓企業(yè)也將告別拿著熱錢、貴錢向前沖刺擴(kuò)張的野蠻生長時代，但長租公寓仍亟需找到真正的盈利模式。

全靂表示，長租公寓毛利潤低，不如地產(chǎn)或者酒店行業(yè)，發(fā)展起來完全靠社會和銀行輸血，造血功能很弱。加上2020年開始，租金進(jìn)入下降的通道，這會進(jìn)一步壓縮長租公寓的差價空間，依靠租金差的低利潤盈利模式會更加難以為繼。“長租公寓真正的盈利模式，不是租金差，而是資產(chǎn)升值和服務(wù)溢價。管理由重到輕，是必由之路。”全靂認(rèn)為。

今年4月，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)曾經(jīng)報道過，建設(shè)銀行旗下長租公寓業(yè)務(wù)平臺建融家園接手了青客公寓（QK.US）在杭州數(shù)千間房源，彼時，不少房東都收到過青客公寓“無法向房東如期繳納租金”的通知，而收不到房租的房東將向青客繳納了房租的租客趕出房門，類似的故事在各地的青客公寓中頻繁上演。

目前處于輿論風(fēng)口中的蛋殼將如何收局暫不清晰，但11月17日收盤時，蛋殼公寓報價為2.40美元/股，較前一交易日漲幅達(dá)到75%。