經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 李紫宸 2020年11月28日下午五點(diǎn)，萬(wàn)通集團(tuán)創(chuàng)始人、御風(fēng)集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖出現(xiàn)在北京昌平九華山莊的一場(chǎng)鋼鐵產(chǎn)業(yè)鏈論壇上。

因?yàn)橐跁?huì)上發(fā)言，他讓秘書算了一下他在過(guò)去7個(gè)月的航班行程，一共94次，以飛向東南沿海和廣東方向?yàn)橹鳎贁?shù)飛向了中西部幾個(gè)大城市。這其中，深圳和上海的兩趟航班讓他印象深刻：才早上7點(diǎn)半，但頭等和商務(wù)艙是滿員狀態(tài)。

在中國(guó)當(dāng)代知名地產(chǎn)企業(yè)家當(dāng)中，馮侖有著近似于學(xué)者一般的思考熱忱和習(xí)慣，同時(shí)，他也善于捕捉生活中那些細(xì)枝末節(jié)的畫面，在他看來(lái)，多數(shù)人想要探求的商業(yè)趨勢(shì)已經(jīng)明明白白地顯示在這些現(xiàn)實(shí)當(dāng)中。

回顧尚未結(jié)束的這一年，他說(shuō)，地產(chǎn)行業(yè)里“喪事”不少，“喜事”也有，除此之外還有一些“平常事兒”，而他在做的，無(wú)非就是圍繞著地產(chǎn)行業(yè)的這三件事兒。

這是典型的馮侖式的總結(jié)和表達(dá)方式，倘若翻譯成過(guò)來(lái)就是：第一，往后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，地區(qū)的不平衡更加明顯了；第二，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式將來(lái)會(huì)減量，其它的房地產(chǎn)形態(tài)要增量；第三，新的矛盾會(huì)不斷冒出來(lái)，困境資產(chǎn)、低效資產(chǎn)要解決，這是新的動(dòng)力，也是新的機(jī)會(huì)。

馮侖飛去了哪兒

從今年4月開始，馮侖就開始不停地出差。7個(gè)多月，他一共飛了94次。和往年有所不同的是，這94次飛行全部是在國(guó)內(nèi)。

馮侖捋了捋這94次飛行，他都飛去了哪兒：東北方向一次沒(méi)有飛過(guò)，成都、重慶飛了四五次，海南飛了三四次，昆明、廈門飛了三四次，剩下的，全都是江浙、廣州、深圳、上海和珠海。

“昨天晚上我去了深圳，今天早上又從深圳回來(lái)。”他說(shuō)，“7：30的航班，從深圳回來(lái)，頭等、商務(wù)艙竟然是滿的。還有一次飛上海，也是早上7：30航班，頭等、商務(wù)艙也是滿的。”

他覺(jué)得民營(yíng)企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)的變化最敏感：從經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，相信很多人都有這種體會(huì)，現(xiàn)在商務(wù)飛行的目的地越來(lái)越集中，越來(lái)越固定在一個(gè)區(qū)域，這其實(shí)意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、中國(guó)未來(lái)的發(fā)展區(qū)域優(yōu)勢(shì)是越來(lái)越集中。

馮侖說(shuō)出了一個(gè)他記得的一組數(shù)據(jù)：2019年，杭州人口凈流入50萬(wàn)人，同期北京流出50萬(wàn)人，而在最近5年，哈爾濱總共凈流出156萬(wàn)人。

中國(guó)城市的人口增長(zhǎng)的確出現(xiàn)了分化，有些城市人口持續(xù)流入擴(kuò)張，而有些城市人口在持續(xù)收縮。根據(jù)一份統(tǒng)計(jì)，2019年人口流入最多的十座中國(guó)城市分別是：杭州（凈流入55.4萬(wàn)人）、深圳（凈流入41.22萬(wàn)人）、廣州（凈流入40.15萬(wàn)人）、寧波（凈流入34萬(wàn)人）、佛山（凈流入25.29萬(wàn)人）、成都（凈流入25.1萬(wàn)人）、長(zhǎng)沙（凈流入23.98萬(wàn)人）、重慶（凈流入22.53萬(wàn)人）、鄭州（凈流入21.6萬(wàn)人）和西安（凈流入19.98萬(wàn)人）。

馮侖說(shuō)：“我去的地方都是人口增加的地方，房地產(chǎn)要發(fā)展，最重要的指標(biāo)就是人口增加。”

所以，飛到哪兒，很簡(jiǎn)單，只要人口增加的地方，經(jīng)濟(jì)就會(huì)不錯(cuò)，人口減少的地方，將會(huì)有很大挑戰(zhàn)。這也意味著，優(yōu)勢(shì)地區(qū)的優(yōu)勢(shì)會(huì)越發(fā)明顯，地區(qū)之間的不平衡勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步加劇。

馮侖最近去往杭州的次數(shù)非常之多，這是因?yàn)槟抢镉腥舾身?xiàng)目要開業(yè)。馮侖提及了阿里巴巴所在的濱區(qū)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國(guó)排名第五，僅阿里巴巴一家企業(yè)平均每天交1個(gè)多億元的稅，這樣的地方營(yíng)商環(huán)境、吸引人的力度能夠想見。

馮侖注意到，最近北京很多資本、很多企業(yè)在往江浙跑，一個(gè)為人熟知的人物——羅永浩，以做直播再次創(chuàng)業(yè)翻身成功，也是“上了杭州的船”，羅永浩的創(chuàng)業(yè)班底搬到了杭州濱江區(qū)了，而不是在北京。

馮侖認(rèn)為，從出差的路線可以看到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的亮點(diǎn)，一定是在這樣的地方，廣、深、珠，江、浙、滬、蓉、渝，然后是一些沿海地區(qū)，例如福建廈門，以及內(nèi)陸稍好一些的武漢、西安等地。

“喪事”

馮侖在臺(tái)上問(wèn)觀眾，同時(shí)也問(wèn)自己：“忙了一年，每天不著家，去這些地方干嘛了？”

他很快總結(jié)說(shuō)，天下事總結(jié)起來(lái)無(wú)非是：喜事，喪事，平常事兒，而今年明顯喪事有點(diǎn)多。

比如馮侖有一個(gè)特別好的朋友，做房地產(chǎn)，“為了廣大人民群眾美好生活的愿望”，失聯(lián)有一個(gè)月了，“還不算完全是喪事，但確實(shí)是失聯(lián)了，估計(jì)資金鏈斷了。”

再比如，今年房地產(chǎn)行業(yè)也開一些會(huì)，有些企業(yè)資金鏈出點(diǎn)狀況，大家會(huì)一起來(lái)研究怎么樣讓企業(yè)活下來(lái)。但馮侖說(shuō)，現(xiàn)在“撈”一家企業(yè)比原來(lái)困難，這就像“打撈”一條生命，原來(lái)在黃河里撈尸的人比較簡(jiǎn)單，撈上來(lái)就完了，現(xiàn)在不好撈。

“企業(yè)出事，非常難處理，我們的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)不足以對(duì)付這些事。”馮侖說(shuō)。

比如，有一家地產(chǎn)開發(fā)公司，年銷售一千億以上，資金鏈斷了。一些行業(yè)老人專門找一個(gè)地方，大家給他出主意，談了很多辦法，似乎都可以，結(jié)果不行，因?yàn)槌隽诵聠?wèn)題：開發(fā)商原來(lái)出問(wèn)題，只要把銀行債務(wù)重組這事談好，再一邊賣房，供應(yīng)商再給點(diǎn)喘息的空間，基本還能活，但現(xiàn)在情況變了。

“信息太透明，過(guò)去重組時(shí)候遇到這些喪事的時(shí)候，你在家哭喪，鄰居不一定聽見，外邊人不知道，在這種情況下，重組債務(wù)，救活企業(yè)有可能，現(xiàn)在消息容易捅出來(lái)，一捅出來(lái)，銀行還沒(méi)慌，總包先慌了。開發(fā)商對(duì)總包只付70%工程款，壓著往前付，總包一看沒(méi)錢了，那就不能再干活了，再干活收不到錢，工地就散了，這時(shí)候要救活企業(yè)需要求總包，這是以前沒(méi)有碰到的新情況。本來(lái)是一個(gè)慢慢死的事，現(xiàn)在變成立即要死。”馮侖說(shuō)。

在他看來(lái)，2020年的“喪事”慢慢多起來(lái)，這和中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)這個(gè)行業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化有關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際有八大領(lǐng)域，但是過(guò)去20年，中國(guó)的房地產(chǎn)主要只做了其中的一件，即住宅的開發(fā)、建設(shè)和銷售。

這種開發(fā)結(jié)構(gòu)和人均GDP之間存在著隱秘的關(guān)系：在人均GDP一萬(wàn)美金之前，房地產(chǎn)主要就是住宅，等人均GDP達(dá)到一萬(wàn)美元并繼續(xù)增長(zhǎng)之后，房地產(chǎn)開始更多指向辦公，商業(yè)，物流倉(cāng)儲(chǔ)，醫(yī)療健康，公共物業(yè)、政府物業(yè)，也有度假酒店等非住宅地產(chǎn)。

因此，2020年喪事之多，也在于剛好趕上了行業(yè)轉(zhuǎn)型的時(shí)候：中國(guó)的人均住宅，從改革開放初期三、四平米已經(jīng)到了現(xiàn)在40平米，城鎮(zhèn)化率則越過(guò)了50%，城市基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)相對(duì)比較完善，在這種情況下，行業(yè)增量本身在減少，于是出現(xiàn)了企業(yè)的死亡，用他的話說(shuō)，各有各的死法，有的發(fā)生“猝死”，有的發(fā)生“車禍”。

這其中，有很多死亡屬于行業(yè)自然的規(guī)律，馮侖稱之為“自然死亡”，事實(shí)上，這種自然死亡的喪事占了大多數(shù)——從某種角度看，對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這還算是“喜喪”。

“作為一個(gè)企業(yè)家，開局容易，收?qǐng)龊茈y，”馮侖說(shuō)，“如果意外的消失了，意外的公司資金鏈斷了，這種‘喪事’辦起來(lái)是會(huì)比較辛苦。”

2020年，中國(guó)現(xiàn)存房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大約7萬(wàn)家，服務(wù)類的公司現(xiàn)在大大小小的有10來(lái)萬(wàn)家。在發(fā)達(dá)國(guó)家比如美國(guó)，房地產(chǎn)類的公司有40萬(wàn)家，但開發(fā)企業(yè)占10%都不到，其余主要是服務(wù)類公司。

馮侖認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，從公司數(shù)量來(lái)說(shuō)，開發(fā)企業(yè)能留存下原來(lái)的10%已屬不錯(cuò)，剩下的都要轉(zhuǎn)成服務(wù)類公司，這種轉(zhuǎn)化的過(guò)程實(shí)際意味著，新建筑的增量在減少。在未來(lái)5年、10年，住宅的增量建設(shè)一定會(huì)減少，此外，購(gòu)物中心的增量建設(shè)也在減少，寫字樓的增量建設(shè)也在減少。但也有的會(huì)增加：如物流倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)是增量建設(shè)，醫(yī)療健康是增量建設(shè)。

還以中美做對(duì)照：2019年，北京一共新增住宅45000套，同期紐約僅新增住宅4000多套，與此同時(shí)，中國(guó)人均GDP1萬(wàn)美金，美國(guó)人均在GDP6萬(wàn)美金。這是一個(gè)簡(jiǎn)單易懂的規(guī)律：經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，新增住宅的增量反而在減少。

“事實(shí)上辦喪事多的的確都是住宅開發(fā)公司，而且用高杠桿、高周轉(zhuǎn)維持的商業(yè)模式，今后3-5年，這個(gè)模式自然死亡率會(huì)非常大。”馮侖說(shuō)。

喜事

有兩個(gè)現(xiàn)象，被馮侖定義為“喜事”。

兩個(gè)月以前，阿里巴巴持巨資建立天貓好房，進(jìn)入房地產(chǎn)流通領(lǐng)域，阿里還有一個(gè)系統(tǒng)，做的是“C2M”，即通過(guò)大量的需求反過(guò)來(lái)做房地產(chǎn)的定制。阿里最初通過(guò)交易電商進(jìn)到房地產(chǎn)，今年雙11法拍，光通過(guò)法院系統(tǒng)的問(wèn)題資產(chǎn)拿出來(lái)法拍的，就有非常大的量。

一個(gè)月前，華為高調(diào)和房地產(chǎn)企業(yè)簽了合約。過(guò)去一年多，華為研究開發(fā)出了一整套智能家居體系，全面跟房地產(chǎn)產(chǎn)生連接，華為之外，小米也在這樣做。這看起來(lái)有些類似于日本發(fā)生過(guò)的事情：在日本，最大的房企之一是豐田房屋，豐田是汽車企業(yè)，此外，松下也通過(guò)其業(yè)務(wù)模式把其電器產(chǎn)品搬進(jìn)了房子內(nèi)。

此外，另一家巨頭騰訊其實(shí)也已經(jīng)在地產(chǎn)領(lǐng)域默默耕耘：有所差異的是，騰訊在做底層城市數(shù)字基礎(chǔ)，為此，騰訊甚至升級(jí)了相應(yīng)的職能部門。

馮侖覺(jué)得，未來(lái)這些大的平臺(tái)公司要增長(zhǎng)，10萬(wàn)億以上規(guī)模的市場(chǎng)不多，房地產(chǎn)是一個(gè)。按照現(xiàn)在16萬(wàn)億到20萬(wàn)億規(guī)模，他們只要做10%就意味著巨大的經(jīng)濟(jì)增量。

最火熱的5G、云、大數(shù)據(jù)、人工智能，都在進(jìn)入房地產(chǎn)，在馮侖看來(lái)，多一個(gè)人擁抱你，這算是好事。

今年馮侖出差時(shí)候，有相當(dāng)多的時(shí)候是去這些公司開會(huì)，這在以前沒(méi)有過(guò)。“我們現(xiàn)在做新的產(chǎn)品，室內(nèi)的智能家居，假定交給華為，底層設(shè)施交給騰訊，要賣交給阿里，地產(chǎn)商的日子就改變了，這就叫轉(zhuǎn)型。”

馮侖今年的出差，談的另外一個(gè)喜事，是大健康。幾天之前，另一位地產(chǎn)界知名人物孫宏斌剛剛?cè)牍闪艘患揖C合診所，馮侖自己所在的御風(fēng)集團(tuán)今年也投資了兩個(gè)比較大的醫(yī)療中心，小的10萬(wàn)平米，大的30萬(wàn)平米，除此之外，馮侖說(shuō)，御風(fēng)集團(tuán)還做了婦兒中心，療愈系酒店，健康公寓，康養(yǎng)社區(qū)。

“都是大健康的事兒，最近大地產(chǎn)公司主動(dòng)跟大健康融合。”馮侖覺(jué)得，未來(lái)在不動(dòng)產(chǎn)增長(zhǎng)當(dāng)中，圍繞大健康的增長(zhǎng)開始多了。

這是他說(shuō)的今年的喜事：互聯(lián)網(wǎng)和大健康。對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)和大健康兩個(gè)“新人”來(lái)了，有“新人”來(lái)，好日子還能維持。

“平常事兒”

還有一些事，談不上喜，也談不上喪，馮侖稱之為“平常事兒”，出差很多時(shí)候就是處理這些平常事兒。他說(shuō)，怎么把平常事兒轉(zhuǎn)化成喜事，也很重要。

今年馮侖去了很多地方，跟地方政府談不良資產(chǎn)，跟一些銀行機(jī)構(gòu)談不良資產(chǎn)。

過(guò)去20年，中國(guó)城市化過(guò)程中積累了大量的地產(chǎn)，這其中有一部分在政府投資平臺(tái)手上，也有一些在銀行手里，成為不良資產(chǎn)、困境資產(chǎn)抑或是低效資產(chǎn)。

怎么樣能夠把這些資產(chǎn)做好，馮侖認(rèn)為，這是房地產(chǎn)行業(yè)巨大的潛在市場(chǎng)。金融市場(chǎng)禿鷲基金，就是專業(yè)處理類似的事情，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)慢慢也開始興起這樣一個(gè)行業(yè)。

距離2020年結(jié)束還有一個(gè)月，馮侖估計(jì)還得飛上十幾次。“回頭一看，這些事兒攏起來(lái)，就是明年的趨勢(shì)，”馮侖說(shuō)，要是翻譯成官方的語(yǔ)言，就三點(diǎn)：第一，接下來(lái)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會(huì)更加不平衡。第二，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著時(shí)刻的變化，傳統(tǒng)的開發(fā)模式要減量，其它的房地產(chǎn)形態(tài)要增量，這種轉(zhuǎn)型也是從低質(zhì)轉(zhuǎn)向?yàn)楦哔|(zhì)的的發(fā)展，也符合“十四五”的要求。第三，有很多不斷冒出來(lái)的新矛盾，比如困境資產(chǎn)、低效資產(chǎn)，需要用創(chuàng)新的方法、創(chuàng)新的機(jī)制和創(chuàng)新的產(chǎn)品來(lái)解決，這意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)衍生一些新的的市場(chǎng)空間。