經(jīng)濟觀察報 記者 陳月芹 北京樓市打破多年沉寂，是從2020年8月開始的。地處北京昌平東小口鎮(zhèn)的綠城奧海明月，剛好趕在那時開盤，踩對了節(jié)奏就成了網(wǎng)紅盤，至今累積賣出上千套房子。由于西向中關村東升科技園，其中七成左右客戶是“碼農(nóng)”。

同花順數(shù)據(jù)顯示，當月北京商品住宅銷售面積為99.3萬平方米，創(chuàng)下2017年以來單月銷售面積新高，9月破了100萬平方米，12月112.9萬平方米成交量刷新2016年來的紀錄。

據(jù)統(tǒng)計：今年1月北京住宅成交前三甲奧森one、嵐山悅府、奧海明月的購房客戶中，有七成為互聯(lián)網(wǎng)科技從業(yè)人員；華樾國際、華樾北京等項目成交客戶中，阿里和美團等IT企業(yè)的員工占了四成。這一波，“碼農(nóng)”們的貢獻功不可沒。

根據(jù)著名互聯(lián)網(wǎng)公司百度的產(chǎn)品——百度百科的解釋：碼農(nóng)是指編碼的農(nóng)民，最開始這是程序員的自嘲，后來又被泛指互聯(lián)網(wǎng)科技公司的員工。其實相比同齡人，他們大多收入不菲，如果有公司股權(quán)，身價就更可觀了。

事實上，每一波IT產(chǎn)業(yè)的迭代，不僅牽引著一個城市乃至整個國家經(jīng)濟，更會攪動產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)域樓市。從PC時代開始，電商、共享經(jīng)濟、互聯(lián)網(wǎng)金融、短視頻，多是如此。為數(shù)龐大的碼農(nóng)，由此成為房地產(chǎn)從業(yè)者最關注的群體之一，這種關注在中國互聯(lián)網(wǎng)之都北京尤為密切。

而今，開發(fā)商又要開始研究新一波浪潮了。

2月5日，快手上市，除了讓程一笑和宿華兩位80后創(chuàng)始人身家暴漲，也讓4551名快手持股員工的人均身家達到3445萬港元（按快手3月4日收盤價計算）。5個月后，快手員工們手上的股票鎖定期結(jié)束可以變現(xiàn)。

一位快手員工告訴經(jīng)濟觀察報，他在快手工作3年多，持有股票價值近3000萬元，扣除45%的個人所得稅，到手約1650萬元。變現(xiàn)后，他的選擇非常明確：買房。

3月4日晚，有消息稱百度獲得香港二次上市批準，集資規(guī)模最多50億美元。整個2021年，已有字節(jié)跳動、滴滴出行、商湯科技、知乎、猿輔導等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)傳出上市計劃。對那些深諳北京樓市變遷的房地產(chǎn)老人來說，又將是充滿想象的一年。

碼農(nóng)成就銷冠

奧海明月樓盤同位于東小口板塊，是朝陽、海淀、昌平三區(qū)的交匯處，西有中關村、西二旗，東有望京。區(qū)域5年未供地，市場早已嗷嗷待哺，又因為是限競房（售價受到政府明確限制的商品房），限價5.88萬元/平方米，吸引了大量周邊互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)客群。

綠城奧海明月的一位置業(yè)顧問陳慧，從去年9月至今，共賣出了超百套房子給“碼農(nóng)”們。由于項目面向的客群大多來自“互聯(lián)網(wǎng)大廠”，讓陳慧蓄客時駕輕就熟，往往只需要隨口問一句，“您是從哪過來的，平時在哪上班”，大致便知道客戶的工作生活圈子。

據(jù)她的統(tǒng)計，超百套房子，阿里、騰訊和快手員工購買140平方米的大戶型居多，年齡在30歲上下；百度員工則主要購買了88、110平方米的中戶型，購房者更年輕化，最小的僅24歲；而65平方米的小戶型成交中，網(wǎng)易、新浪、美團員工占了大多數(shù)。

一位30歲出頭、入職快手近3年的購房者，來訪當天便跟陳慧簽下了一套140平方米的大戶型，還介紹了兩位同事各買了一套，均是3天內(nèi)付完首付款。當陳慧驚訝于客戶的購買力時，卻得到了略顯“凡爾賽”的答復——“如果我早進快手一年，我們就不會在這里相遇。”原來他2017年以前入職的同事們分得期權(quán)較多，上市后相約看房都是總價千萬以上的改善盤，甚至別墅。

慢慢地，陳慧練就了一眼識別“碼農(nóng)”的技能，外觀上看三點——格子衫、戴眼鏡、發(fā)量較少，談吐上話少低調(diào)、簡單直接。此外，由于同個辦公室、同級別同事的年薪相近，且不忌諱談論買房投資的話題，買房之后老帶新效應明顯。陳慧記得有一個客戶，定房后建微信群，拉上了后廠村地區(qū)的同事、同學、前同事等近200人，分享買房攻略。

春節(jié)前一周，陳慧接到了一個百度客戶，看房第二天便定房付款。陳慧好奇地問著急買房的原因，客戶才解釋：“因為下周公司要發(fā)年終獎了，他們（同事）一發(fā)就發(fā)幾十萬，肯定有一批人要跑來買房，我要趁他們來之前把房趕緊買了。”

碼農(nóng)們買剛需盤的需求很簡單，總價夠得上，位置距離公司近，付款上車十分果斷。開年2個月內(nèi)，陳慧共成交了33套，其中19套是“一見鐘情”，即到售樓處當天便定房。

多位置業(yè)顧問向經(jīng)濟觀察報表示，碼農(nóng)成為買房主力，還有一個原因是比起其他行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)公司能幫助員工解決戶口或工作居住證。戶口政策逐步收緊，非京籍買房條件需在北京交5年社保，但許多互聯(lián)網(wǎng)公司內(nèi)部排隊申請工作居住證，一般需要半年至一年，最快的只需兩個月。部分公司會給員工提供約40萬元-60萬元的免息或低息貸款，作為員工購房福利。

初代神盤

北京互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)大致分布在四大板塊：騰訊（北京）、聯(lián)想、小米、百度、網(wǎng)易、快手、新浪從原來的中關村北上，扎堆在后廠村板塊；阿里、美團、陌陌抱團在望京；京東選擇從中關村南下，在亦莊一枝獨秀；字節(jié)跳動、商湯、愛奇藝等仍留在中關村。

上世紀90年代，坐擁清華、北大等高校資源的中關村地區(qū)，被視為中國“新經(jīng)濟”的窗口，也是最早一批高科技公司的發(fā)家地，聯(lián)想、四通、方正、紫光、新浪、搜狐、百度、京東等巨頭均誕生于此。

一個位于海淀五道口“宇宙中心”項目華清嘉園，當時匯聚了北京頂級高校青年的靈感，與中關村初代互聯(lián)網(wǎng)公司勃發(fā)的野心，被稱為“民間硅谷”。2006年前后，這里誕生了一批互聯(lián)網(wǎng)早期創(chuàng)業(yè)公司，批量走出了美團王興、字節(jié)跳動張一鳴、快手宿華、美麗說和HIGO徐易容、暴風影音馮鑫等一群互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者。

建于1994年華清嘉園，由華遠地產(chǎn)開發(fā)，其一期開盤時間是2000年，彼時開盤價4500元/平方米，次年二期開盤價漲到7000元/平方米。20余年過去，歸屬于老舊小區(qū)的華清嘉園均價仍在12萬元至15萬元，很長時間都是北京樓市的標桿。

而海淀萬柳區(qū)域的萬城華府項目，也因為中國商業(yè)教父、第一代科技企業(yè)家柳傳志曾經(jīng)做過業(yè)主，而成為售樓員津津樂道之處。萬城華府在當?shù)氐闹群芨摺Ｈf柳周邊居民至今還說：“如果你看到萬柳附近的中介都站到街上發(fā)廣告單，這就說明萬城華府出房子了”。

現(xiàn)任華樾北京、華樾國際營銷負責人焦亞洲，17年前恰好在萬城華府擔任銷售員。據(jù)焦亞洲回憶，請柳傳志去看項目，還是通過萬柳地區(qū)另外一個樓盤的銷售員，才拿到他的聯(lián)系方式。

當時焦亞洲的上司、萬城華府的項目總鄂俊宇，2020年2月份還曾發(fā)朋友圈追憶“華府記憶”。17年前的“非典”時期，鄂俊宇正與美國設計師閉關研究產(chǎn)品定位和方案設計。

這個項目地塊位于昆玉河畔，毗鄰三山五園，中關村的日漸崛起，讓鄂俊宇立志要把它打造成北京西部精品項目。在產(chǎn)品設計上，20萬平米全做成300平米以上的戶型，把塔樓做成一層一戶的豪宅，開啟了北京市場大平層產(chǎn)品的先河。

精耕細作的產(chǎn)品主義也讓互聯(lián)網(wǎng)初代大佬、金融高層、煤老板們紛紛為萬城華府買單。為了吸引京城豪宅客群，萬城華府主打圈層營銷。為了拓客，項目附近的萬柳高爾夫球場是萬城華府的長期巡展點，“萬柳高爾夫球場的會員基本都是北京西邊的新貴，我們?nèi)ツ琴浰涂蛻舾郀柗蚯颉⑴e辦晚宴等，順帶讓銷售將會員們請到項目，留下電話，再追訪，以此成交了很多房子。”焦亞洲的記憶里，那是一段只要勤快就能當上“銷冠”的日子。

西北“旺”了

隨著互聯(lián)網(wǎng)公司的壯大，中關村租金居高不下，新辦公樓資源越來越少，難以承載眾多企業(yè)的快速擴張。

2009年，百度成為打頭搬入上地地區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)公司，入駐“搜索框”大廈，周邊的鵬寰大廈、奎科大廈、首創(chuàng)空間大廈也都留下過百度的痕跡。2014年，百度科技園在“搜索框”大廈向西3公里的后廠村落地。

此后，滴滴、網(wǎng)易、騰訊等大佬紛紛北上，將總部或北京分公司從中關村搬到了西二旗、上地和西北旺。2016年，扎根中關村核心區(qū)的20年的新浪也來了。

海量碼農(nóng)們的到來，讓北京的西北角“旺”起來了。

IT產(chǎn)業(yè)在西二旗、后廠村蓬勃發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)公司市值持續(xù)走高，一大批高管、精英拿著高薪，卻沒有地方消費。或許是提早嗅到大廠北上的信號，2008年，融創(chuàng)中國孫宏斌聯(lián)手首鋼地產(chǎn)，以20.1億元拿下了北五環(huán)外的西北旺地塊。3年后，西山壹號院入市，與百度科技園、騰訊北京總部僅一墻之隔。

西山壹號院瞄準了互聯(lián)網(wǎng)新貴們強大的購買力，在戶型設計上，300平方米做三居、400平方米、500平方米做四居，其產(chǎn)品尺度在當時整個北京市場并不多見。

至今，百度、騰訊大樓的員工們，向西眺望百望山的晚霞，常常都能俯瞰到西山壹號院。周圍的二手房中介們常常將小區(qū)內(nèi)住著什么人，當成營銷說辭。一度，還成為了后廠村、西北旺碼農(nóng)們口中計量財富的單位：快手上市后股價翻番，持股員工平均身家超3000萬港元，被戲稱“快手人手一套西山壹號院”。

一位中介告訴經(jīng)濟觀察報，當下我們所熟知的互聯(lián)網(wǎng)新貴，許多都是小區(qū)業(yè)主。

后起之秀的小米，2010年最早在中關村銀谷大廈807室誕生，此后逐步搬家到卷石大廈、宏源大廈，再到五彩城大廈，又租了五彩城周圍4棟樓，5年間一年搬一次家。到了2019年9月，雷軍才帶領小米搬進位于上地的小米科技園。

在清河五彩城辦公的幾年間，小米與華潤置地結(jié)下了不解之緣，從一開始的寫字樓租客與房東，演變成業(yè)主與開發(fā)商，并在2018年升級為聯(lián)合拿地并進行產(chǎn)業(yè)合作的伙伴關系。“小米有大量高管住在萬橡府（橡樹灣第五期）。”一位華潤內(nèi)部人士透露，小米剛?cè)胱∥宀食亲钤绲臇|區(qū)寫字樓時，和華潤簽了很多年的租賃協(xié)議，但當時的小米影響力并不大。隨著小米逐步壯大，以及華潤精耕細作的造城能力，把周邊的區(qū)域價值帶動起來了。

2018年11月，華潤置地和小米聯(lián)合體以26.57億元拿下了昌平區(qū)七里渠公建混合住宅用地，隨后定案名為萬橡華府。一位知情人士透露，萬橡華府將作為小米員工房，內(nèi)部售價約在3萬元/平方米-4萬元/平方米之間，部分可對外出售。小米高管們對代建方華潤提出的需求是：希望把萬橡華府打造成像萬橡府一樣的房子，希望小米的年輕員工也能住上“萬橡府”。

望京分流

在北京，BAT中的B（百度）和T（騰訊）在后廠村，只有A（阿里巴巴）在東北五環(huán)的望京板塊。2015年，阿里在望京綠地中心C座安營。2019年12月，阿里北京新總部啟動建設，新總部位于來廣營東路，預計在今年8月結(jié)構(gòu)封頂，2023年正式投入使用。美團、陌陌、優(yōu)酷、攜程、360、58同城、雪球、百合網(wǎng)等亦扎根望京。

在阿里北京新總部啟動建設前兩個月，首開聯(lián)合金地拿下周邊一地塊，即是現(xiàn)在的華樾北京，項目于2019年12月首期開盤、次年4月加推，兩次均在1個多月內(nèi)實現(xiàn)清盤。

距離阿里新總部800米，華樾北京客群中有4成是互聯(lián)網(wǎng)科技公司員工，其中阿里客戶占比超過20%。

瞄準阿里員工，是華樾北京的一大營銷方向，焦亞洲帶領的營銷團隊通過客戶調(diào)研，逐步了解了阿里員工的“錢包”。比如，總價約700萬元的房子，主要是阿里p6級別以上的員工在買。

整個望京5年沒有供貨，且項目是地鐵上蓋，區(qū)位和交通成為互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)人口就近置業(yè)主要考慮的因素。“這些互聯(lián)網(wǎng)精英們大多都是90后，習慣了城市商圈的生活方式，且工作節(jié)奏大多996、007，不愿意花更多時間在通勤上。”上下班高峰有多堵？焦亞洲說了一個細節(jié)：到了晚上10點，互聯(lián)網(wǎng)白領們紛紛打卡下班，項目售樓處常常打不到車，滴滴打車排隊到100多號。

同是互聯(lián)網(wǎng)公司，但望京與西二旗的客群特性不盡相同。“西二旗偏科技類，而望京偏商業(yè)運營類，與碼農(nóng)有所不同。”焦亞洲介紹，在華樾北京規(guī)劃設計階段，金地便著重突出項目兼有城市繁華區(qū)配套與小區(qū)內(nèi)一方靜謐歸屬的立意。考慮到互聯(lián)網(wǎng)公司客戶多是海歸、精英，注重生活品質(zhì)，項目更多地將心思用在打造園林上，啟用金地在西二環(huán)的頂豪產(chǎn)品金地華著原班設計團隊。

園林上增加了近2成的投入，但焦亞洲堅信，把成本花在客戶關注的地方，這些互聯(lián)網(wǎng)新貴們會愿意為之買單的。“這些互聯(lián)網(wǎng)年輕人，比如能夠在阿里做到p6以上的級別，幾乎都是行業(yè)佼佼者。”對他們而言，生活方式的吸引力是第一位的，而園林是生活方式的重要承載，“鋪一個草皮，項目也能賣，業(yè)主入住后最多自行添置家居提升幸福指數(shù)，但很難對綠化大動干戈。”焦亞洲解釋。

其后的銷售數(shù)據(jù)應證了焦亞洲及團隊的設想：互聯(lián)網(wǎng)客群對價格敏感度較低，客戶全搶最貴的樓層、戶型。“20多層的樓，每個樓棟最貴的次頂層、中高層一堆人搶，而最便宜的2、3層，便宜近50萬，卻是賣得較慢的。”

華樾北京還刷新了焦亞洲自己從業(yè)近20年的一個認知。由于二期開盤前突遇新冠疫情，售樓處關閉，部分客戶從未見過房子長什么樣，就遠程付完全款定房，互聯(lián)網(wǎng)、金融行業(yè)居多。“互聯(lián)網(wǎng)小精英們有一種認知，愿意相信互聯(lián)網(wǎng)上看到的東西，即使是買一個大幾百萬的房子。”“阿里人肯定不會在白天來簽約。

”針對互聯(lián)網(wǎng)人996、007的工作節(jié)奏，銷售人員租房也會離售樓處近一點，晚上12點下班是常態(tài)，甚至有很多IT人凌晨2、3點到售樓處看房、定房，售樓處24小時需有人值班。

新貴崛起與傳奇遠去？

互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在20年內(nèi)寫就了一個個造富神話，胡森便是通過自身經(jīng)歷，堅信互聯(lián)網(wǎng)能讓年輕人實現(xiàn)財富階層躍升的行業(yè)。

2008年，胡森碩士畢業(yè)后，放棄了國開行的offer，毅然加入騰訊做一名碼農(nóng)。一年后，他決定北上，在朋友租住的回龍觀合租屋里蹭住了3個月。2010年，胡森選擇加入奇虎360，并在5年間從高級工程師到技術(shù)經(jīng)理，再到技術(shù)總監(jiān)的位置。

2014年，當胡森決定離職創(chuàng)業(yè)，賣掉奇虎360股票套現(xiàn)了1000萬元，這是他人生的第一桶金。這筆錢被胡森在東四、西二旗買入了3套房子，如今的價值翻了2-3倍。

幾次創(chuàng)業(yè)失敗后，2020年，胡森選擇回到西二旗的大廠，夢開始的地方，擔任中層業(yè)務管理者。除了薪資較高，胡森更看重的還是公司給予自己的權(quán)限，以及股票期權(quán)。

“程序員實現(xiàn)財富自由的路徑之一，便是加入獨角獸公司，拿到大量期權(quán)，并堅守到上市套現(xiàn)。”胡森說。

2021年，百度香港二次上市的腳步近了，知春路的字節(jié)跳動稱正考慮將部分業(yè)務上市，中關村的商湯科技、知乎，以及后廠村的滴滴出行等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，前赴后繼地傳出上市計劃。

如若上市，又將有一批互聯(lián)網(wǎng)新貴期權(quán)變股票。

而當問起北京市場，能否再造類似過去橡樹灣、萬城華府、五礦萬科如園等“神盤”時，一位曾參與過橡樹灣項目的負責人表示很難，“不是市場購買力不足，也不是開發(fā)商產(chǎn)品功力退化了，是北京市場已經(jīng)沒有大盤，且價格限制也要求開發(fā)商必須壓縮利潤、追求流速，抓緊回款。”“過去所謂神盤的成功，是把土地價值最好地展現(xiàn)出來。但在不同的城市發(fā)展階段，有關部門考慮的側(cè)重點會不同。比如當下，更重要的是剛需客能否上車。”該項目負責人說。

（胡森、陳慧為化名，實習記者蔡瑞對本文亦有貢獻）