經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 張雅楠 2021年4月底，第十八屆（2021）藍(lán)籌年會(huì)評(píng)審會(huì)召開(kāi)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)邀請(qǐng)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心跨國(guó)公司研究室主任李志能，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資研究所博士、副研究員任榮榮，虎杰投資機(jī)構(gòu)首席分析員張寅，蘭德咨詢總裁宋延慶，北京睿信咨詢董事總經(jīng)理郝炬，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)副總編輯陳哲，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院秘書(shū)長(zhǎng)李曉丹等業(yè)內(nèi)資深專家進(jìn)行評(píng)審。

評(píng)審會(huì)也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所受影響，以及三道紅線、兩個(gè)上限、集中供地等政策影響下的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向進(jìn)行了探討，相關(guān)核心內(nèi)容輯錄如下：

汪利娜：雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)很火爆，但是我覺(jué)得，維持房?jī)r(jià)上漲的因素實(shí)際上是在減弱的。首先，“十四五”規(guī)劃里，“房住不炒”的總基調(diào)還是堅(jiān)持的；而且制度安排上，從以前的商品房為主，逐步轉(zhuǎn)向租售并舉。這兩點(diǎn)在制度上、政策上給房?jī)r(jià)的上漲設(shè)置了一個(gè)天花板。

第二，從供需關(guān)系上，城市化率已經(jīng)達(dá)到60%，住房自有率至少在80%以上，人均住房面積在35平方米，老齡化和少子化的問(wèn)題越來(lái)越突出，房?jī)r(jià)過(guò)高對(duì)人口增長(zhǎng)、消費(fèi)增長(zhǎng)的擠壓，對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)是一個(gè)隱患。

第三，金融政策。銀保監(jiān)會(huì)的郭樹(shù)清主席講，房地產(chǎn)是中國(guó)最大的灰犀牛。為什么說(shuō)它風(fēng)險(xiǎn)高？各項(xiàng)與房地產(chǎn)相關(guān)的資金加起來(lái)，規(guī)模在整個(gè)銀行貸款的50%左右，所以他非常擔(dān)心一旦房?jī)r(jià)大幅度波動(dòng)，會(huì)影響金融體系和銀行的資產(chǎn)安全。

三道紅線和兩道上限把銀行和企業(yè)嚴(yán)格地監(jiān)管了，金融政策對(duì)房地產(chǎn)是護(hù)航的一個(gè)手段，也合理約束了一些指標(biāo)。

從土地政策上看，兩集中出來(lái)了，以前政府為了實(shí)現(xiàn)土地財(cái)政，在供地上會(huì)有一些隨意性，或者有一些饑餓供地，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不知道到底還有多少地，集中公開(kāi)以后，信息透明了，所以集中供地也是規(guī)范市場(chǎng)的行為，讓企業(yè)、市場(chǎng)有一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期。

集中供地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)考驗(yàn)。因?yàn)檫@種供地模式在以前從來(lái)沒(méi)有實(shí)施過(guò)，如果土地集中供應(yīng)，一個(gè)企業(yè)想在多個(gè)城市拿地或者是在一個(gè)地方多拿地，就不可能像以前那樣大量囤地，因?yàn)橘Y金有限，這對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債管理以及合理的投資策劃都是非常嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

所以我覺(jué)得金融政策和土地政策的客觀效果會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，如果這些政策真正落地，會(huì)有利于抑制房?jī)r(jià)。

李志能：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的頂峰在哪里？什么時(shí)候到了該翻過(guò)山頂?shù)臅r(shí)候？那么大的體量，大家往上推的時(shí)候是很辛苦的，但一旦推過(guò)了這個(gè)山頂，滾下去是非常可怕的。很多人沒(méi)有算過(guò)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值總的規(guī)模，我得到的數(shù)據(jù)是，到去年下半年，總規(guī)模已經(jīng)到了540萬(wàn)億。540萬(wàn)億的財(cái)富，如果從房地產(chǎn)出來(lái)，哪怕出來(lái)一半、三分之一，什么樣的行業(yè)能夠承載？下一個(gè)支柱行業(yè)到底是什么？給我們帶來(lái)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)管理帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)。

宋延慶：我個(gè)人認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量應(yīng)該不會(huì)低于20萬(wàn)億，為什么這么講呢？

第一、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局商品房銷售總額的拆解數(shù)據(jù)，住宅部分接近16萬(wàn)億，每年增長(zhǎng)額10個(gè)百分點(diǎn)左右，即便是5個(gè)百分點(diǎn)左右，五年、十年以后，僅住宅就會(huì)到20萬(wàn)億，另外還有一兩萬(wàn)億的長(zhǎng)租公寓，兩三萬(wàn)億的商業(yè)地產(chǎn)，還有一些類住宅的業(yè)務(wù)。所以我認(rèn)為，到20萬(wàn)億絕沒(méi)有什么問(wèn)題。

房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有這么悲觀，現(xiàn)在股東資本金年化收益率依然能在30%到50%，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率基本在5%-8%就不錯(cuò)了，有一些項(xiàng)目拿地的時(shí)候賬面上不賺錢，表上根本體現(xiàn)不出利潤(rùn)，各家開(kāi)發(fā)公司把利潤(rùn)藏到產(chǎn)業(yè)鏈里面了，很多房地產(chǎn)企業(yè)一直做精裝公司、景觀公司、金融公司、資本公司，甚至家具公司都做。

我們認(rèn)為房地產(chǎn)還是蠻賺錢的，但是賺錢的邏輯不一樣了，今后靠什么賺錢？一個(gè)是資本，一個(gè)是內(nèi)容。總結(jié)一句話，能夠找到安全的錢、便宜的錢、長(zhǎng)期的錢，把產(chǎn)品和服務(wù)做上去，今后20萬(wàn)億的市場(chǎng)下，我認(rèn)為搶到200億、300億是沒(méi)有多大問(wèn)題的。

任榮榮：未來(lái)五到十年，住房的理性需求還是有判斷方法的。

比如說(shuō)國(guó)際上通用的哈佛住房研究中心一個(gè)住房需求判斷，住房需求主要來(lái)自三塊：一是新增家庭產(chǎn)生需求；二是住房折舊需求，也就是拆遷需求；三是多套房的需求。

前兩種需求比較好判斷，新增家庭產(chǎn)生的需求無(wú)非是人口和家庭戶規(guī)模。如果按照聯(lián)合國(guó)對(duì)人口的統(tǒng)計(jì)，應(yīng)該在2031年，我們國(guó)家的人口總量會(huì)達(dá)到峰值，再考慮到最近這幾年城鎮(zhèn)化率速度也在放緩，從城鎮(zhèn)人口的凈增量來(lái)看，“十三五”城鎮(zhèn)人口每年的凈增量大概是1300萬(wàn)左右，“十一五”“十二五”一年可能是2000萬(wàn)以上，城鎮(zhèn)的新增人口減少了30%左右。

人口影響未來(lái)五年實(shí)實(shí)在在的新增需求，當(dāng)然，家庭的戶規(guī)模趨小，可能會(huì)導(dǎo)致新增家庭數(shù)不會(huì)像人口減得那么厲害，但總體來(lái)說(shuō)，新增家庭產(chǎn)生的需求應(yīng)該是往下走的趨勢(shì)。

住房折舊，也就是住房拆遷需求，能是支撐未來(lái)住房新增量一個(gè)挺重要的因素，比如老城小區(qū)改造、城市更新這樣的做法，住房的折舊是存在的，未來(lái)會(huì)保持著一定的規(guī)模。

第三、多套房的需求。這個(gè)需求是不太穩(wěn)定的，如果貨幣放水，需求就會(huì)高一些，資金緊張一點(diǎn)，利率高一點(diǎn)，可能需求就會(huì)少一點(diǎn)。但是多套房的需求也有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)值，一般認(rèn)為不會(huì)超過(guò)10%。

綜合這三大趨勢(shì)來(lái)判斷，我覺(jué)得未來(lái)五到十年，我們的住房新增需求規(guī)模是要出現(xiàn)一個(gè)峰值的。

總量達(dá)到峰值以后，市場(chǎng)就會(huì)有很多結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)的表現(xiàn)，市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)這兩年已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)了，是維度的分化。

這里面我特別關(guān)心三點(diǎn)分化：一是城市間的分化，從2017年開(kāi)始這種分化就比較多；第二個(gè)分化，是城市內(nèi)部的分化，一些熱點(diǎn)城市，比如成都，城區(qū)漲得比較厲害，但是遠(yuǎn)郊區(qū)縣去庫(kù)存的壓力還是挺大；第三、企業(yè)間的分化。調(diào)控政策的收緊，不管是供地兩集中，還是三道紅線，都會(huì)導(dǎo)致大企業(yè)的融資能力和融資成本優(yōu)勢(shì)凸顯，市場(chǎng)集中度加劇。

張寅：分化的問(wèn)題談得比較多，放眼五到十年，我估計(jì)應(yīng)該有三個(gè)分化。

租跟買房可能要出現(xiàn)分化，首先，我們看90后的人，如果他來(lái)自小城市或者農(nóng)村，無(wú)法靠經(jīng)濟(jì)實(shí)力在中國(guó)前20位的城市買房，年輕人開(kāi)始租房住了，現(xiàn)在租房最大的問(wèn)題還是好的產(chǎn)品少。

第二個(gè)分化，大家談的比較多的是房?jī)r(jià)分化，我提供一個(gè)數(shù)據(jù)，第一季度只有三個(gè)地方房地產(chǎn)投資超過(guò)了3000億元，非常高，恰恰是房?jī)r(jià)比較堅(jiān)挺的地方，第一江蘇，第二廣東，第三浙江。

第三、企業(yè)的分化會(huì)非常嚴(yán)重，中小企業(yè)所謂的淘汰，2018年已經(jīng)正式結(jié)束，緩了一年，去年最后一個(gè)季度開(kāi)始了我稱之為第二輪的企業(yè)淘汰潮，有幾個(gè)大佬說(shuō)的要出現(xiàn)銷售萬(wàn)億的企業(yè)，可能不是靠小企業(yè)死了，是靠大企業(yè)死了。

房?jī)r(jià)，我認(rèn)為是這樣的，一個(gè)大的利率周期還沒(méi)結(jié)束。

我的兩個(gè)新觀察，一是深圳這次以個(gè)人集資的方式，一大堆人先是炒深圳的房，現(xiàn)在炒珠三角，一買就買很多，2003年到2005年溫州就出現(xiàn)過(guò)，到2011年以后就沒(méi)有了，這塊怎么管理，不知道，類溫州現(xiàn)象出現(xiàn)了。

還有一個(gè)，這幾年從海外回來(lái)的人多，人也出不去，這種買房的人其實(shí)有限，但是有一個(gè)事可能是未來(lái)影響的方面，可能中國(guó)是一個(gè)未來(lái)的投資移民的地方。我不知道大家是否知道在華的日本人現(xiàn)在有多少？在華的韓國(guó)人有多少？韓國(guó)、日本大使館每年都有一個(gè)公布，是非常驚人的，韓國(guó)接近百萬(wàn)人，日本大概有三十多萬(wàn)人在這里。不要小看世界移民到中國(guó)這個(gè)趨勢(shì)。

郝炬：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)十年內(nèi)沒(méi)有大的風(fēng)險(xiǎn)，最大的問(wèn)題在于結(jié)構(gòu)失衡，功能錯(cuò)位，也就是人地匹配的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題現(xiàn)在正在解決當(dāng)中，但還沒(méi)有完全解決，簡(jiǎn)單來(lái)講，東部和核心城市經(jīng)濟(jì)圈聚焦城市、中心城市是未來(lái)人口聚集的主要區(qū)域，但是土地指標(biāo)高，想增加的增加不了。

未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)真正的轉(zhuǎn)型有幾個(gè)方向：第一、從銷售型往資產(chǎn)管理上轉(zhuǎn)；第二個(gè)特點(diǎn)是生活服務(wù)，服務(wù)銷售規(guī)模其實(shí)沒(méi)有那么高，但是市盈率非常高，在資本的套利和杠桿上遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)的地產(chǎn)公司；第三是科技化，包括房地產(chǎn)的建設(shè)、裝修，物業(yè)更不用說(shuō)了。從去年開(kāi)始，裝配式的裝修大家已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注，現(xiàn)在來(lái)看，比人工方式成本大概高出15%到20%，但是換五年的時(shí)間來(lái)看，我估計(jì)很快就拉平了，因?yàn)橛幸?guī)模化的效應(yīng)，同時(shí)還有人工的上漲。

陳哲：我大概聊三個(gè)方面，關(guān)于宏觀環(huán)境、行業(yè)和市場(chǎng)主體。

一是宏觀環(huán)境或者是體制改革可能給行業(yè)帶來(lái)一些大的變化。“十四五”的城鎮(zhèn)化會(huì)怎么樣？戶籍放開(kāi)、城市搶人帶來(lái)的集中效應(yīng)會(huì)很大。

像我們區(qū)縣里面，每個(gè)小康家庭可能都有幾套房，但一點(diǎn)不影響他們到大城市買房。比如湖北縣城房?jī)r(jià)在5000元/平方米，他們很可能會(huì)把這些房子賣掉，到武漢買房，資產(chǎn)可能是原來(lái)的兩倍、三倍大，這是我們?nèi)タ捶康禺a(chǎn)銷售、資產(chǎn)總量需要考慮的問(wèn)題。

我在溫州調(diào)研過(guò)很多次，溫州的問(wèn)題是空心化。有一部分人轉(zhuǎn)到了杭州，比如溫州過(guò)去最大的企業(yè)，正泰、德力西，研發(fā)中心都搬到杭州了，還有一部分專門玩錢的出國(guó)了，人力資源和資本都轉(zhuǎn)移了，房?jī)r(jià)腰斬是很正常的。但是你看杭州過(guò)去這8-10年的房?jī)r(jià)是什么概念，銷售額又是什么概念？

第二個(gè)是行業(yè)空間。前面談到人口向城市聚集還存在機(jī)會(huì)，再考慮到通脹的因素，20萬(wàn)億的房地產(chǎn)市場(chǎng)我認(rèn)為是很可能存在的。

如果以8-10個(gè)點(diǎn)的市占率算，我覺(jué)得1.5萬(wàn)億是這些公司未來(lái)三到五年之內(nèi)的明確目標(biāo)。

第三是具體行業(yè)的分化，大企業(yè)也會(huì)有不同路徑，企業(yè)的分化是有很大變數(shù)的。

李曉丹：我們最近也看一些宏觀數(shù)據(jù)，比如大宗商品漲價(jià)非常厲害，供給來(lái)講，可能是由于疫情，一些礦山封掉了會(huì)是漲價(jià)的因素。還有一個(gè)很重要的原因，因?yàn)橹圃鞓I(yè)和房地產(chǎn)快速?gòu)?fù)蘇，這兩家是銅的大戶，特別是房地產(chǎn)，一季度數(shù)據(jù)里，房地產(chǎn)是整個(gè)固投最重要的拉動(dòng)因素，超過(guò)了傳統(tǒng)制造業(yè)投資。

未來(lái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策，包括整體的宏觀調(diào)控政策，尤其現(xiàn)在講鄉(xiāng)村振興也好，講城鎮(zhèn)化也好，真的要看地方怎么去做配套和落實(shí)，中央的政策再好，如果地方上執(zhí)行不了，或者有一些過(guò)去的問(wèn)題，像地方債務(wù)的問(wèn)題，這些東西是推不動(dòng)的，最后總結(jié)看，房地產(chǎn)未來(lái)五到十年，還要看地方怎么根據(jù)自己的情況做相應(yīng)的規(guī)劃和配套，做好了會(huì)有很大的新亮點(diǎn)出來(lái)。