經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳博 面對(duì)供求失衡引發(fā)的房?jī)r(jià)暴漲難題，深圳市正在想方設(shè)法從供給側(cè)層面進(jìn)行解決。“實(shí)施大規(guī)模住房建設(shè)計(jì)劃”、“著力解決大城市住房突出問(wèn)題”兩大板塊，被列入2021年深圳市政府需重點(diǎn)做好的十大工作安排中——5月15日，在深圳市第七屆人民代表大會(huì)一次會(huì)議上，深圳市代市長(zhǎng)覃偉中代表市政府作政府工作報(bào)告時(shí)提到。

深圳為此搭配了兩大路徑：一方面，計(jì)劃今年供應(yīng)居住用地不低于3.6平方公里，新開工住房面積1500萬(wàn)平方米以上；另一方面，在租賃住房領(lǐng)域，出臺(tái)促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見，完善智慧化住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)。在保障性住房領(lǐng)域，加速推進(jìn)棚改和老舊小區(qū)改造，建設(shè)籌集公共住房8萬(wàn)套，改造籌集租賃住房10萬(wàn)套以上。

深圳住房供給歷來(lái)嚴(yán)重短缺，這從每年度的建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃可一窺究竟。過(guò)往多年間，深圳的土地供應(yīng)總體規(guī)劃中，民生設(shè)施用地往往占據(jù)一半以上比例；商服用地與產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)占比也常年高于居住用地。以2018和2019兩年為例，深圳計(jì)劃供應(yīng)的居住用地分別占全年計(jì)劃供應(yīng)量的13.04%、12.50%；同期商服用地疊加產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)占比，則分別為24.3%、29.6%，基本相當(dāng)于或高于宅地供應(yīng)的翻倍。

與之相對(duì)的是，5月17日，深圳市統(tǒng)計(jì)局正式發(fā)布第七次全國(guó)人口普查公報(bào)。結(jié)果顯示，深圳市常住人口（含深汕特別合作區(qū)）達(dá)到1756.01萬(wàn)人，相比2010年第六次全國(guó)人口普查的1042.40萬(wàn)人增加了713.61萬(wàn)人，增幅高達(dá)68.46%。如果按年計(jì)算，年均增長(zhǎng)5.35%。

供不應(yīng)求的根源導(dǎo)致深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)高漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年12月，深圳新建商品住宅價(jià)格同比上漲4.1%；二手住宅價(jià)格更是以同比14.1%的漲幅，居全國(guó)首位。

最近兩年，深圳相關(guān)部門陸續(xù)從供應(yīng)端入手探索促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的有效途徑。從2020年開始，“進(jìn)一步優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，持續(xù)增加居住用地規(guī)模”這一途徑，就在多個(gè)公開文件中被深圳市政府直接提出。

去年7月，深圳正式在全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停止新的商務(wù)公寓項(xiàng)目的規(guī)劃審批和用地出讓方案審批，希望通過(guò)減少商業(yè)用地比例，來(lái)增加居住及配套用地比例。

根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局提供的數(shù)據(jù)，2020年，深圳市全年計(jì)劃供應(yīng)居住用地2.9平方公里（290公頃），實(shí)際供應(yīng)3.6平方公里（360公頃），超額完成計(jì)劃任務(wù)，相比2019年實(shí)際供應(yīng)增加了89.9%。

在新近發(fā)布的《深圳市 2021 年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》中，今年深圳全市計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地1130公頃，這一數(shù)據(jù)是自2018年以來(lái)總計(jì)劃供應(yīng)量最低點(diǎn)。但其中計(jì)劃供應(yīng)的居住用地達(dá)363.3 公頃，占比再次由2020年的24.4%提升至32.2%；民生設(shè)施用地供應(yīng)占比首次下降至48.1%；而商服用地及產(chǎn)業(yè)用地的占比，也由去年的25.4%下降至19.8%。

值得關(guān)注的是，居住用地供應(yīng)包括149.3公頃的商品住房用地以及214公頃的公共住房用地；相比往年，今年最突出的一點(diǎn)在于首次提出土地供應(yīng)必須向租賃住房?jī)A斜，并單列出租賃住房用地計(jì)劃，計(jì)劃供應(yīng)租賃住房用地 37 公頃，占比3.3%。

公共住房與租賃住房，都?xì)w屬于保障性住房，這也是深圳政府寄希望于緩解高房?jī)r(jià)與巨大住房需求之間的“武器”。2018年6月，深圳正式祭出被稱為“二次房改”的《深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》。彼時(shí)提出的目標(biāo)是，深圳市將在2035年前新增建設(shè)籌集170萬(wàn)套住房，其中，商品住房70萬(wàn)套，占40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房共100萬(wàn)套，占60%左右。

如今，距離“二次房改”落地已經(jīng)將近3年時(shí)間。按照要求，“十三五”期間，深圳計(jì)劃新增籌集建設(shè)人才住房和保障性住房40萬(wàn)套。上述政府工作報(bào)告顯示，深圳完成建設(shè)籌集公共住房44萬(wàn)套，超額完成“十三五”時(shí)期定下的目標(biāo)任務(wù)。

如何進(jìn)一步完成今年的8萬(wàn)套公共住房，10萬(wàn)套以上租賃住房任務(wù)，保證公共住房用地與租賃住房用地的供應(yīng)是重中之重。

從當(dāng)前深圳政府的供應(yīng)思路來(lái)觀察，新增供應(yīng)和存量挖潛是最主要兩個(gè)途徑。在存量挖潛層面，過(guò)去五年，深圳累計(jì)盤活存量低效土地93平方公里。上述政府工作報(bào)告還指出，今年另外一項(xiàng)重點(diǎn)工作是實(shí)施國(guó)土空間提質(zhì)增效計(jì)劃。包括實(shí)現(xiàn)土地整備10平方公里，推進(jìn)舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造，提高工業(yè)用地高效利用水平，加快打造“兩個(gè)百平方公里級(jí)”高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。

在新增供應(yīng)的騰挪上，深圳近日已經(jīng)開始行動(dòng)。根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局近期發(fā)布的多宗地塊法定圖則規(guī)劃調(diào)整通稿，今年深圳已經(jīng)累計(jì)將37宗商服用地或產(chǎn)業(yè)用地，變更為居住用地和教育等公配用地。以坪山區(qū)為例，將原本位于沙田、沙湖-碧嶺地區(qū)的幾宗地塊性質(zhì)由工業(yè)用地改為居住用地。規(guī)劃調(diào)整后，坪山區(qū)新增八宗宅地，對(duì)應(yīng)的用地面積為12.55萬(wàn)平方米。