經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 丁文婷 7月7日，上海中心氣象臺將持續(xù)多日的高溫黃色預(yù)警信號調(diào)整為橙色。上海中心城區(qū)、閔行、浦東等地最高氣溫超過37度。下午1點(diǎn)，太陽正烈，路上行人并不算多，一家本地中介門店的經(jīng)紀(jì)人小李帶著一塊寫著在售房源和價(jià)格的小黑板堅(jiān)守在閔行區(qū)一小區(qū)門口，黃豆大的汗珠從他的額頭上滾落，但他仍然在向過往的零星路人發(fā)放傳單。

小李已經(jīng)在小區(qū)門口站了3個多小時(shí)，他的幾個同事則駐守在不遠(yuǎn)處其他幾個小區(qū)大門外。小李管這叫“出攤”，從今年3月份開始，店里就要求所有員工“出攤”以拉到更多的客源，“行情不好了，店里沒生意了，我們就必須全員出動”。

小李仍然記得，2020年下半年到今年年初那段時(shí)光，他幾乎沒出攤和發(fā)過傳單。“那時(shí)上海樓市多火熱啊，好房源出一套賣一套，客戶都是找上門來的。”2020年底到今年1月份，店里每個月開單量都在20多單，而今年3月以來，最好的一個月，業(yè)績是8單。

同樣的煎熬也彌漫在其他中介品牌門店。

上海市漕河涇附近一家大型連鎖中介經(jīng)紀(jì)人王云，因?yàn)闃I(yè)績不達(dá)標(biāo)剛剛失去了“商圈經(jīng)理”的職級，不僅開單量要考核，招人也必須達(dá)到要求，“但招人比去年難太多了，現(xiàn)在這行很多人在流出”，王云告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，隔壁一家上海品牌連鎖中介，年初以來已經(jīng)有10多名經(jīng)紀(jì)人相繼離職了。

雖然相比于深圳的中介關(guān)店“倒閉潮”，上海中介門店還未出現(xiàn)大規(guī)模的關(guān)門閉店，煎熬卻在內(nèi)部持續(xù)發(fā)生，王云和同事們都感受到了危機(jī)感。“我們店雖然還算撐得住，一些小中介已經(jīng)關(guān)店止損了”。

今年年初以來，上海樓市調(diào)控政策不斷鎖緊，上海教育改革政策抑制了去年“瘋漲”的學(xué)區(qū)房，而緊縮的房貸政策遏住了二手房成交量的“咽喉”。根據(jù)dataln、同策研究院數(shù)據(jù)，今年4、5月份，二手房成交套數(shù)分別為20592和22289套，4月份成交量相比3月份驟減1萬多套。相比今年1月的40307套，成交量已近腰斬，低于2020年、2019年同期成交量。

在漸冷的市場中，對房地產(chǎn)行情變化最敏感的中介行業(yè)，正度過一個艱難的時(shí)期。

兩難

2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會共同發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度的通知》，對房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限作出嚴(yán)格規(guī)定。這一自今年1月1日開始執(zhí)行的政策，使得滬上銀行開始進(jìn)入系統(tǒng)性“錢荒”狀態(tài)。而當(dāng)影響從金融機(jī)構(gòu)傳導(dǎo)至市場端時(shí)，放貸節(jié)奏開始發(fā)生明顯變化。多名中介表示，年后開始，上海二手房從網(wǎng)簽到放貸周期從原本的1-2個月延長至3個月左右，而最近，時(shí)間再度拉長至4-5個月，有些甚至要等半年之久。

“你們聽到時(shí)間拉長，也許沒有太大感覺，但對我們中介來講，每往后拖一個月，對我們信心的打擊都非常大。”徐匯區(qū)一名中介朱琳表示，成交周期太重要了，現(xiàn)在跟客戶去談價(jià)錢，談的再多，周期跟不上也沒有用。

這也是王云這幾個月面臨的困境：即使客戶看中了房源，也因?yàn)橹芷趩栴}無法成交。

“我手上的兩個單子都是因?yàn)檫@個‘黃’的。”王云曾帶著一個客戶密集地看了兩周房子，但客戶能看中的房子，房東都不能接受貸款的付款方式。“客戶就提出，加點(diǎn)錢行嗎？也不行。”王云也能理解，因?yàn)槟呐铝ⅠR簽字走流程，房東收到尾款也要長達(dá)小半年的時(shí)間，很多房東本身賣房就是置換，有的就在等錢交尾款，確實(shí)等不起那么長時(shí)間。

王云甚至遇到一個客戶，放棄了談價(jià)，只要求幫他找一個能夠接受現(xiàn)在貸款付款周期的房東就行。

“但這也并不容易。”王云說，遇到好幾個房東，相比市場上掛的相似戶型、面積和同樣裝修的房源，寧愿將掛牌價(jià)降低10萬-20萬元，也要求客戶全款支付，最少也是7成首付，但是我的客戶只能付3.5成首付，其余需要貸款。“都有交易的意愿，甚至在價(jià)格上都愿意‘讓利’，但就是無法匹配。”王云表示。

這使得許多中介陷入兩難境地，朱琳表示，難的不再是談價(jià)格，價(jià)格方面總會有人妥協(xié)，但房東與購房者之間周期的不匹配問題，幾乎無解，因?yàn)閹缀鯖]人能作出讓步。“我們店里已經(jīng)有兩個同事休假回家了，這在去年同期是很難想象的。”朱琳表示，店里一個經(jīng)紀(jì)人通常一周能有6-7組帶看，而5月份只有2-3組，“反正可能一個月都開不了單，很多人就趁這個時(shí)候回去休息了”。

建設(shè)銀行一位信貸工作人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，即使手上額度不多，也明顯感覺到經(jīng)手的二手房單量的減少，他告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，因?yàn)楣べY收入與放貸金額掛鉤，自己這兩個月的工資已經(jīng)近乎腰斬。

僵持

除了貸款周期放緩造成的房東與購房者之間的“兩頭難”，另一個擺在中介面前的難題是買賣雙方對當(dāng)前市場形勢判斷的分裂。

市場剛剛進(jìn)入冷卻期的時(shí)候，也是房東和購房者分歧最大的時(shí)候。有時(shí)候就僵持在那，轉(zhuǎn)化不成實(shí)質(zhì)性的交易，小李感嘆，“首先是購房者意愿明顯下降。去年很多客戶都是急切地看房、買房。畢竟去年行情在那”，但現(xiàn)在市場轉(zhuǎn)冷，許多購房者在觀望，或者一邊“佛系”看二手房，一邊打新。政策嚴(yán)控和新房供應(yīng)充足都給了購房者信心。

根據(jù)上海交易中心公開數(shù)據(jù)，今年上半年，上海全市累計(jì)供應(yīng)新房47352套，同比增長107%，套均總價(jià)420萬元/套，同比下降43%，供應(yīng)均價(jià)42094元/平方米，同比下降36%。上半年成交套數(shù)同比增長59%，成交均價(jià)同比下降3%。

上半年上海共計(jì)有153個新盤，超3.6萬套房源入市。新房集中供應(yīng)政策施行以來，第一批集中供應(yīng)33盤，第二批47盤，第三批45盤，3-5月分三批次推出新建商品住房項(xiàng)目125個。

此外，隨著6月25日上海首批集中供地收官，上半年上海共推出55宗涉宅地塊，共攬金852億元。嚴(yán)控溢價(jià)率之下，平穩(wěn)的面粉價(jià)格也給了“面包”市場信心。房地聯(lián)動價(jià)的出臺更是卡住了未來幾年入市新房的價(jià)格，也進(jìn)一步企穩(wěn)了二手房。

像去年一樣跳價(jià)的行為幾乎絕跡，但是房東們心態(tài)仍然比較好，不愿意降價(jià)。浦東前灘地區(qū)一名中介告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，5、6月份，房東意愿價(jià)格幾乎沒有變化，掛牌房源很少，比較惜售，價(jià)格也很堅(jiān)挺，掛牌價(jià)基本上維持在單價(jià)17萬元。因?yàn)榉繓|覺得市場還會向上走。“這也導(dǎo)致前灘區(qū)域中介非常多，但每個月成交量始終只有1-2套，幾乎沒有成交量。”該中介人員表示，市區(qū)一些品質(zhì)較高的板塊如徐匯濱江等，基本如此，成交量都在個位數(shù)，“我們也只能去找找，做做外區(qū)域的生意。”該名中介人員表示。

“除了房東著急置換‘打新’的情況可能會降價(jià)讓利，像新聞中報(bào)道的暴跌拋售的情況非常少，只是有了小幅度的議價(jià)空間。”浦東梅園板塊一名中介人員表示，今年3月，上海教育改革消息傳出后，有媒體報(bào)道梅園老破小學(xué)區(qū)房一夜降價(jià)100萬元賣。

“這可能存在，但要知道去年最瘋狂的時(shí)候，梅園掛牌價(jià)格普遍在17萬元以上，都快趕上前灘了。一套50平方米的房子售價(jià)在850萬元左右，哪怕降價(jià)100萬元，售價(jià)也在15萬元/平方米，而這個面積的實(shí)際成交價(jià)格也就在這個水平，相當(dāng)于沒降價(jià)。”他表示，只能說是部分瘋狂的掛牌價(jià)回歸理性，但是想要真正大幅度讓利還是很難。

“房東認(rèn)為購房者買不到新房只能回來買二手房。而對購房者而言，許多人覺得我5月份沒搖到可以等6月份，雙方都在邊等邊觀望，這就拖慢了整個二手房市場的交易節(jié)奏。”

“我很煎熬啊。”去年年初才由房屋租賃中介轉(zhuǎn)到房屋買賣中介業(yè)務(wù)的王云，一入行就趕上了上海樓市的好行情，這也讓他在短短半年不到的時(shí)間就升到了“商圈經(jīng)理”的職位，但這半年時(shí)間，他又快速地跌落，“這個行業(yè)，業(yè)務(wù)能力很重要，但很大程度也需要看天吃飯。”王云表示。

在上海本地一個論壇中，“房屋中介如果失業(yè)了去干什么”的討論貼中，銷售和外賣是被提到最多的職業(yè)，有人打趣地自嘲“黃袍加身，酒肉相伴。沒錯，我說的是去做美團(tuán)外賣”。

雖然并沒有馬上轉(zhuǎn)行的想法，在烈日下出攤的小李仍然認(rèn)為，目前需要認(rèn)真考慮的是，如果市場真的不復(fù)熱度，長期進(jìn)入橫盤階段，那么多中介應(yīng)該去干嘛？

（應(yīng)受訪者要求，王云、朱琳為化名）