經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 程璐洋 10月21日晚,珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團股份有限公司(以下簡稱“萬達(dá)商管”)提交招股書,距離萬達(dá)商管獲得證監(jiān)會“小路條”,僅過了10天。
上市前,萬達(dá)商管的Pre-IPO融資中,獲得了來自碧桂園、騰訊、螞蟻和PAG太盟投資集團等機構(gòu)的486億港元(約60億美元)融資。而據(jù)招股書,萬達(dá)商管此前估值已達(dá)280億美元(或人民幣1800億元)。
招股書顯示,萬達(dá)商管主營業(yè)務(wù)包括商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù),主要采取委托管理模式和租賃運營模式管理萬達(dá)廣場。
截至2021年6月30日,萬達(dá)商管在管380個商業(yè)廣場,在管建筑面積5420萬平方米,其中的獨立第三方商業(yè)廣場數(shù)量達(dá)106個,占總在管商業(yè)廣場數(shù)量的27.9%。同時,萬達(dá)商管還有162個儲備項目,包括133個獨立第三方項目。2018年至2020年,萬達(dá)商管的在管商業(yè)廣場(不包括停車位)平均出租率為98.8%。
萬達(dá)商管的底盤,很大一部分在于輕資產(chǎn)輸出的獨立第三方項目。
2015年起,萬達(dá)商管開始以輕資產(chǎn)模式管理獨立第三方商業(yè)廣場。2020年9月28日,萬達(dá)商管宣布,從2021年開始,不再發(fā)展“重資產(chǎn)”,全面實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。2021年,萬達(dá)集團計劃開業(yè)50個萬達(dá)廣場,其中輕資產(chǎn)占比68%;同時,計劃簽約70個輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場。
據(jù)招股書,截至2020年底,萬達(dá)商管稱自己為中國唯一向獨立第三方大規(guī)模輸出管理的商業(yè)運營公司。
據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會發(fā)布的2020年中國購物中心企業(yè)排行榜,中國在營50家以上購物中心的企業(yè)只有5家,按在管數(shù)量從高到低依次為萬達(dá)商管、新城商業(yè)、世紀(jì)金源、印力和寶龍商業(yè)。其中,萬達(dá)商管的在管項目數(shù)量超過后四名的總和。
據(jù)招股書, 2021年上半年,萬達(dá)商管收入106.36億元,毛利45.13億元,溢利6.56億元。2018至2020年,萬達(dá)商管收入分別為110.24億元、134.37億元、171.96億元。
不過規(guī)模之外,盈利能力也是投資人的關(guān)注點。萬達(dá)方與投資者設(shè)有對賭協(xié)議,同意保證萬達(dá)商管2021至2023年實際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達(dá)成,則大連萬達(dá)商業(yè)及珠海萬贏將以零對價轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金,以補償投資者。
貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中表示,萬達(dá)商管定位全輕資產(chǎn)模式,積累了較為可觀的第三方商管項目;對于獨立第三方項目,通過項目凈收益分成,與第三方業(yè)主的利益形成強綁定,可持續(xù)性較高。招股書顯示,近三年來萬達(dá)廣場的平均出租率接近滿租,現(xiàn)金流較為穩(wěn)定;盡管受到新冠疫情影響,但截至2021年6月30日,其收入和核心溢利同比均出現(xiàn)可觀增長。和住宅物管相比,商管業(yè)務(wù)毛利潤更高,加上位于優(yōu)質(zhì)地段的商業(yè)物業(yè)較為稀缺,近年來的估值也不斷走高,利好商管業(yè)務(wù),因此近期多家房企謀求商管部分拆分上市,紛紛向輕資產(chǎn)輸出轉(zhuǎn)型。
3月24日,萬達(dá)集團撤回萬達(dá)商業(yè)A股IPO申請之后,便在加快赴港上市進度。
3月29日,萬達(dá)商管集團與珠海市政府簽署協(xié)議,將重組后的萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴,同時珠海國資委出資30億元戰(zhàn)投入股萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司。
萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司由萬達(dá)商管集團重組而來,公司名稱從“商業(yè)管理”變?yōu)?ldquo;輕資產(chǎn)商管”,再一次地去地產(chǎn)化,強調(diào)輕資產(chǎn)屬性。
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