聶日明/文 

新一輪房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的細(xì)則尚未公布，但外界對(duì)此依然保持著極高關(guān)注度。如何在當(dāng)下的時(shí)間點(diǎn)理解房地產(chǎn)稅？我們可以從三個(gè)維度來(lái)預(yù)見(jiàn)可能的模式：征稅目的、豁免征收及房地產(chǎn)稅與土地出讓金的關(guān)系。

首先，房地產(chǎn)稅有兩個(gè)主要的設(shè)計(jì)原則：受益原則和再分配原則。受益原則將房地產(chǎn)稅作為地方政府的重要稅源，為地方的公共服務(wù)籌資。這種征稅目的決定了房地產(chǎn)稅需要有一定的覆蓋面，不應(yīng)該豁免多數(shù)人，也應(yīng)遵循誰(shuí)納稅誰(shuí)受益的原則，讓房地產(chǎn)持有人有激勵(lì)納稅，提高征稅的依從度。

再分配原則強(qiáng)調(diào)財(cái)富轉(zhuǎn)移，例如從多套房主轉(zhuǎn)移到無(wú)房者，從高房?jī)r(jià)地區(qū)轉(zhuǎn)移到低房?jī)r(jià)，這個(gè)優(yōu)勢(shì)可以用來(lái)平抑高房?jī)r(jià)和房產(chǎn)所有的不均等。再分配損害了一部分的利益，納稅的苦痛感較強(qiáng)，因此稅收的覆蓋面不應(yīng)該太大。

而提供公共服務(wù)的政府一般是區(qū)縣級(jí)政府，該區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)和公共服務(wù)質(zhì)量的差異一般很大，征收房地產(chǎn)稅時(shí)，很難做到納稅與受益的一一對(duì)應(yīng)，征來(lái)的稅收肯定是在區(qū)縣或城市內(nèi)部統(tǒng)籌使用，這意味著即使遵循受益原則進(jìn)行設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)稅也會(huì)有較強(qiáng)的再分配作用。

其次，房?jī)r(jià)收入比制約著房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)。中國(guó)整體上仍是發(fā)展中國(guó)家，即使在一二線城市內(nèi)部，高房產(chǎn)與低收入也是大多數(shù)城市中產(chǎn)家庭的標(biāo)配，為了購(gòu)置房產(chǎn)，他們往往還背負(fù)了沉重的房貸。

以上海為例，中環(huán)以?xún)?nèi)一套90平的房子市值在500萬(wàn)以上，按評(píng)估價(jià)7成計(jì)稅，1%的稅率，一年稅額3.5萬(wàn)，2021年上海社會(huì)平均工資為每月10347元（稅費(fèi)后8393元），即使家庭雙職工，房地產(chǎn)稅也占到17%。因此房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)必然會(huì)有較大落圍的免征、豁免政策。

據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查2017年數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)21個(gè)城區(qū)人口超過(guò)500萬(wàn)人的特大和超大城市的城鎮(zhèn)地區(qū)家庭中，擁有本市城鎮(zhèn)地區(qū)的房產(chǎn)套數(shù)分別為：25.4%沒(méi)有房產(chǎn)、57.8%擁有1套、13.9%擁有2套、2.9%擁有3套及以上；以此換算，大約有6成的房產(chǎn)為家庭唯一住宅，3成為二套房，1成為三套及以上（全國(guó)70個(gè)大中城市與此接近）。要豁免征收，無(wú)論人均面積、還是家庭套數(shù)，家庭首套房，只要不是大戶(hù)型，大概率在豁免范圍。這意味著有60%的房子和80%的家庭與房地產(chǎn)稅無(wú)關(guān)。即使如此，余下20%的家庭要繳納房地產(chǎn)稅的話(huà)，壓力仍然很大，同樣以上海為例，據(jù)CFPS2018年的數(shù)據(jù)，全市前25%的勞動(dòng)力收入下限僅為12萬(wàn)元，家庭很難負(fù)擔(dān)較重的房地產(chǎn)稅額。

再次，《民法典》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定”。

當(dāng)前中國(guó)居民購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的時(shí)候，很少會(huì)考慮土地使用年限的問(wèn)題，如果土地使用年限到期需要有償續(xù)期，這意味著房產(chǎn)價(jià)格會(huì)逐年遞減，不利于稅基的穩(wěn)定，會(huì)在續(xù)期時(shí)間點(diǎn)造成家庭的峰值支出，還存在雙重征稅的質(zhì)疑。房地產(chǎn)稅開(kāi)征以后，稅基包含了房產(chǎn)和土地使用權(quán)的價(jià)格，這意味著每個(gè)業(yè)主在繳納房地產(chǎn)稅時(shí)，也為擁有土地使用權(quán)而支付稅金，這和土地出讓金的內(nèi)涵幾乎一致；從這個(gè)角度來(lái)看，在房地產(chǎn)稅開(kāi)征前，可能還會(huì)進(jìn)一步明確住宅建設(shè)用地使用權(quán)的“續(xù)期”問(wèn)題。

（作者系上海金融與法律研究院研究員）