經濟觀察網 記者 丁文婷 11月1日，成立三周年的藍綠雙城舉辦了第三屆共建者大會。藍綠雙城控股集團董事長曹舟南表示，藍綠雙城原來做的是存量的共建，現在也要做變量資產的共建。

對變量資產，曹舟南做了解釋：即一些高周轉企業(yè)遇到問題后，企業(yè)需要對項目公司的品牌進行置換。“否則客戶怎么會買你的房子？銀行按揭貸，也不可能放在這樣的項目。我們判斷在未來3-5年里，這個變量市場會很大。”曹舟南說。

他同時表示，藍綠雙城啟動這項工作已經3個多月。“已經爆倉的、眾所周知的那家房企的項目，我們已經接觸了40多個，還有很多房企的類似變量項目，目前在全面診斷接洽。”

藍綠雙城控股集團執(zhí)行總裁、藍綠雙城科技集團總裁余海濤表示，在利潤減少的情況下，企業(yè)要面對的是持續(xù)銷售、項目交付、供方支付、稅費繳付、客戶投訴以及到期債務償還的壓力。而對金融機構來說，抵押物價值消減，到期債務兌付則成了最大的壓力。這也導致市場上諸多存量項目附加了不確定性，成為了變量項目。

藍綠雙城認為變量市場存在機會。“房地產項目土地作為金融抵押擔保的底層邏輯基礎將出現松動；金融機構就存在不確定性的項目，將會尋求專業(yè)的開發(fā)服務商進行合作，形成一定規(guī)模的變量市場。”藍綠雙城控股集團副董事長顧建明表示。

曹舟南判斷，當前形勢下，從正常項目到變量項目的規(guī)模會比較可觀，他掌握的數據是，從11月1日到明年年底，內房股將有近600億美元高息債需要償還，但三大機構普遍下調對內房股的評級，導致新債無法發(fā)行。另一方面，一些大型房企不僅境內銀行貸款已經逾期，中票、短融、公司貸都陸續(xù)到期，需要兌現。“不斷有新的項目因為操盤開發(fā)商自身問題、因為債務和金融機構到期的問題，面臨各種不確定性。”曹舟南介紹，現在，我們100多個共建師分成了N個小組在全國跑，在大量診斷這些變量項目。

同時，曹舟南表示，未來國有涉房企業(yè)會占到整個市場的大比例權重，成為增量市場的主力軍。“未來增量里，我們可能會跟前端的投資人、資產持有人，央企、國企進行雙循環(huán)合作，投資由他來完成，我們來做后端的落地。”

曹舟南進一步解釋，實際上是把前端的投資功能還給了專業(yè)投資人，由他們做前端資金端的GP，我們做落地端操盤端的GP。

為了加快對變量項目的處理速度，藍綠雙城對總部的架構進行調整，分為投資發(fā)展中心和生產中心兩個部門，其中生產中心由產品中心、營銷中心、服務中心組成。“因為變量項目處于不同的階段，項目一旦確定后，我們就由生產中心直接進入，相當于模塊化對接，速度很快”。

余海濤介紹，藍綠雙城為央企、地方國企、金融機構等資產投資人，提供診斷咨詢、專業(yè)監(jiān)管、管理置換、重組收購四種解決方案。

截至目前，藍綠雙城已進駐杭州、北京、天津、深圳、廣州、南京、濟南、武漢、長沙等40余座重點城市，簽約超過80個優(yōu)質項目，規(guī)劃建筑面積超過1600萬平方米，預估可售貨值超過2000億元。“今年向首個百億銷售目標沖刺。今后將保持一定規(guī)模的有質量增長，達到行業(yè)中等規(guī)模的水平。”余海濤說。

“這個發(fā)展速度我認為挺快的。”曹舟南表示，未來因為有變量項目的加入，估計發(fā)展速度會變得更快，但從銷售角度，我還是堅持原則：銷售規(guī)模雖然重要，但不是最重要。“我堅持認為規(guī)模要和ROE正相關，如果ROE達不到應有水平，拼命追求所謂規(guī)模，就是背道而馳。如果和ROE是正相關，那規(guī)模越大越好。