經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡艷明  11月10日、11日，A股房地產(chǎn)板塊指數(shù)拉出兩個(gè)大陽(yáng)線；債券市場(chǎng)上，地產(chǎn)債也整體回暖多數(shù)上漲。

地產(chǎn)股債暖意背后是房地產(chǎn)融資環(huán)境回暖，同時(shí)市場(chǎng)上流傳著各個(gè)版本的“會(huì)議政策”。

“監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)的政策肯定是有所松動(dòng)的，但我們也一直沒有見到相關(guān)文件。”11月11日，有華中地區(qū)股份行分行副行長(zhǎng)對(duì)記者表示，該行對(duì)一手房的按揭貸款一直沒有暫停；但對(duì)于開發(fā)貸的投放則較為謹(jǐn)慎，第一看城市，第二看地段。

因?yàn)楫?dāng)?shù)剡^去三季度房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，該城市的人民銀行分支機(jī)構(gòu)對(duì)每個(gè)月按揭放款有較嚴(yán)格的額度管控，該股份行分行副行長(zhǎng)告訴記者，自10月和11月以來額度都有所放松。前幾天，該行在內(nèi)部發(fā)通知，年底加快對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶的營(yíng)銷；不過對(duì)開發(fā)貸態(tài)度依然審慎，尤其對(duì)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的幾家房企。

從數(shù)據(jù)看，10月房地產(chǎn)貸款投放較9月大幅回升。光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華表示，房地產(chǎn)貸款開始改善，融資環(huán)境有所回暖，這得益于近期管理層相關(guān)表態(tài)有效穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)對(duì)金融機(jī)構(gòu)短期過激行為進(jìn)行校正，避免房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)劇烈波動(dòng)并傷及剛需與房企合理融資需求。

按揭有放松 開發(fā)貸慎選

“我們現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)還是很謹(jǐn)慎，一有風(fēng)吹草動(dòng)我們就列入風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注。但目前我們沒有暫停開發(fā)貸，對(duì)于好的項(xiàng)目并非不支持，不過在態(tài)度上更‘審慎’。”11月11日，有江浙地區(qū)的股份行分行人士告訴記者。

對(duì)于房企開發(fā)貸的標(biāo)準(zhǔn)，上述江浙地區(qū)股份行分行人士表示，業(yè)務(wù)模式不清晰的房企業(yè)務(wù)不做、全國(guó)省份投資太多的房企也很謹(jǐn)慎，項(xiàng)目和地段一定要好，項(xiàng)目的“去化率”要比較強(qiáng)。

對(duì)于如何看地產(chǎn)項(xiàng)目的“去化率”，該股份行人士表示主要關(guān)注同一地區(qū)的其他樓盤項(xiàng)目的銷售情況等可以對(duì)標(biāo)的因素。

上述股份行分行副行長(zhǎng)告訴記者，監(jiān)管對(duì)于該股份行分行從去年到現(xiàn)在一直都有管控，要求按揭貸款和開發(fā)貸的占比“雙降”，而且，今年以來總行控制的也很嚴(yán)格，開發(fā)貸額度是總行管控，此前，即使分行有項(xiàng)目，也沒有額度。因?yàn)楫?dāng)?shù)乇O(jiān)管、總行兩方面都沒辦法突破，今年以來，該行房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)很少。

據(jù)了解，上述股份行分行所在的華中地區(qū)，近期當(dāng)?shù)卣块T也曾召集當(dāng)?shù)劂y行開會(huì)，因?yàn)楫?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資降幅太大，政府要求銀行正確理解監(jiān)管的政策，正確看待當(dāng)前的市場(chǎng)。

“確實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了很多的問題，如果銀行的貸款跟不上的話，也有可能問題會(huì)愈演愈烈，對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)影響比較大。政府還是希望穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的。”該副行長(zhǎng)認(rèn)為。但是，房地產(chǎn)在總行的“一個(gè)大盤子”的控制下，由總行出臺(tái)把控的方案，分行相對(duì)比較“被動(dòng)”，能夠根據(jù)市場(chǎng)的變動(dòng)而變化的空間不大。

“額度和指標(biāo)目前還有，但是很緊張。按揭貸款還欠了很多，沒有放款，我們行對(duì)外稱按揭也不怎么做了，雖然有額度，但是不能保證一定會(huì)放款。”上述江浙地區(qū)股份行分行人士表示，因?yàn)樗诔鞘袑儆诜績(jī)r(jià)較為熱的門城市，分行不僅要總行分配的額度，也要滿足當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的要求——當(dāng)?shù)厝嗣胥y行要求全市各家銀行加起來累計(jì)的金額的增量不能超過某個(gè)額度，對(duì)于分行來說，兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)都要滿足。

央行首次單獨(dú)發(fā)布個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù)

11月10日，央行發(fā)布10月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，其中，10月人民幣貸款增加8262億元，同比多增1364億元。分部門看，住戶貸款增加4647億元，其中，短期貸款增加426億元，中長(zhǎng)期貸款增加4221億元。

值得注意的是，此次央行發(fā)布了10月個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這也是央行史上首次單獨(dú)發(fā)布個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2021年10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。

“與近幾個(gè)月相比，居民中長(zhǎng)期貸款新增規(guī)模保持了相對(duì)穩(wěn)定，但居民中長(zhǎng)期貸款占全部新增貸款的比重升至51.1%，為2020年10月以來的新高，說明近期按揭貸款政策有所調(diào)整，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。”中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬表示。

關(guān)于房地產(chǎn)貸款近期一直有不同版本的傳言，記者并未得到官方確認(rèn)。

此前，也有多位地方銀行人士對(duì)記者表示，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)金融機(jī)構(gòu)在房貸額度方面已有所松動(dòng)。10月底，多地人民銀行分支機(jī)構(gòu)和銀保監(jiān)局對(duì)當(dāng)?shù)劂y行進(jìn)行了口頭的指導(dǎo)，各地對(duì)房地產(chǎn)貸款額度方面有不同程度的松動(dòng)。

中信建投首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃文濤表示，居民貸款小幅回暖的原因：一方面由于去年同期基數(shù)偏低，另一方面在央行對(duì)房地產(chǎn)融資提出“兩個(gè)維護(hù)”要求后，居民按揭貸款和房企融資有一定回暖。

預(yù)計(jì)融資環(huán)境回暖

與此同時(shí)，房地產(chǎn)債券市場(chǎng)也有積極信號(hào)。11月9日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)，部分房企有計(jì)劃近期在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。據(jù)了解，座談會(huì)上，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團(tuán)等多家公司近期均有計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。

該座談會(huì)被市場(chǎng)人士看作是房企融資環(huán)境趨暖的舉動(dòng)。座談會(huì)后僅3天，保利發(fā)展、招商蛇口分別公告，將共計(jì)劃發(fā)行50億元中期票據(jù)。還有部分房企表示將在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。“預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)融資環(huán)境有望進(jìn)一步回暖。”周茂華認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)管政策的預(yù)判，不能非左即右，房地產(chǎn)‘房住不炒’、不將其作為刺激經(jīng)濟(jì)手段仍是主基調(diào)，各地還是積極落實(shí)“三穩(wěn)”，就不能過熱也不能過冷。

自9月以來，政策層面就多次提及，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。央行甚至一周內(nèi)兩度提及房地產(chǎn)：9月24日，央行貨幣政策委員會(huì)三季度例會(huì)提出，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益；9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，重申“房住不炒”，同時(shí)要求金融機(jī)構(gòu)配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

在10月15日央行舉辦的2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾也強(qiáng)調(diào)，此前少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，房?jī)r(jià)上漲速度得到抑制。而房?jī)r(jià)回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。

10月20日，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在2021年金融街論壇作書面致辭時(shí)表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

信達(dá)證券首席宏觀分析師解運(yùn)亮認(rèn)為，當(dāng)前房企基本面邊際惡化，若政策面維持高壓，地產(chǎn)行業(yè)存在暴露更大信用風(fēng)險(xiǎn)的可能。房貸已到超調(diào)后重新糾偏的時(shí)刻，政策面有穩(wěn)住地產(chǎn)的必要。房貸是社融的重要組成部分，截至2021年第三季度，房貸余額占社融存量比例為16.7%。2017年后社融與房貸增速均有明顯下行，但后者下降的更快，2021年9月，房貸余額增速5.26%，明顯慢于10%的社融存量增速，對(duì)社融增速貢獻(xiàn)更是跌至1%以下。

在解運(yùn)亮看來，10月數(shù)據(jù)表明，央行正在積極落實(shí)金融委的最新要求，金融機(jī)構(gòu)正在加快滿足房地產(chǎn)合理資金需求，房地產(chǎn)貸款有望企穩(wěn)，有利于幫助房地產(chǎn)業(yè)早日走出至暗時(shí)刻。

近期房地產(chǎn)信貸環(huán)境回暖，預(yù)計(jì)未來政策將如何實(shí)施？“接下來，房地產(chǎn)在防范潛在風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)，還要促進(jìn)其中長(zhǎng)期健康發(fā)展，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒作，資產(chǎn)泡沫化，保護(hù)剛需與房企合理融資需求，同時(shí)引導(dǎo)和督促房企逐步改變加杠桿、鋪攤子、粗放發(fā)展模式。”周茂華表示。