經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 程璐洋 11月16日，據(jù)上交所和深交所官網(wǎng)，第二批公募REITs中的建信中關村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“建信中關村REIT”）和華夏中國交建高速公路封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“華夏越秀高速公路REIT”）分別披露了詢價公告等系列材料。

建信中關村REIT基金代碼為508099，份數(shù)總額9億份，詢價區(qū)間為2.851元/份至3.350元/份，將于11月26日正式發(fā)售。華夏越秀高速公路REIT基金代碼為180202，份數(shù)總額3億份，詢價區(qū)間為6.512元/份—7.499元/份，將于11月23日發(fā)售。

11月12日，建信中關村REIT和華夏越秀高速公路REIT分別獲上交所和深交所審核通過。兩只產(chǎn)品都是契約型封閉式基金，即由委托者、受益者和受托者三方構成，限定基金單位的發(fā)行總額，籌足總額后基金即成立并封閉，一定時期內不再接受新投資。

具體來看，建信中關村REIT，基礎設施項目包括互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項目、協(xié)同中心4號樓項目和孵化加速器項目，均位于北京市海淀區(qū)中關村軟件園內。

其中，互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項目對應的建筑面積為8.2萬平方米；協(xié)同中心4號樓項目對應的建筑面積為3.2萬平方米；孵化加速器項目對應的建筑面積為5.3萬平方米。

2020年，標的基礎設施項目營業(yè)收入合計2.02億元，為研發(fā)用房及配套和車位租賃產(chǎn)生的租金收入，現(xiàn)金流主要來源于入駐企業(yè)支付的租金，為市場化運營產(chǎn)生，不依賴第三方補貼等非經(jīng)常性收入。

該項目所在的中關村軟件園為北京寫字樓市場的核心板塊。據(jù)高力國際數(shù)據(jù)，2021年第三季度，中關村軟件園孵化加速器空置率為7.3%，平均凈有效租金（折算免租期后）為160.4元/月/平方米。中關村軟件園互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心空置率為5.4%，平均凈有效租金（折算免租期后）為170.1元/月/平方米。

估值方面，根據(jù)戴德梁行出具的估值報告，標的基礎設施項目估值情況如下：

建信中關村REIT的原始權益人為北京中關村軟件園發(fā)展有限責任公司，基金管理人為建信基金管理有限公司，ABS管理人為建信資本管理有限責任公司，財務顧問為中信證券股份有限公司。

原始權益人將募集資金主要用于中關村工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園和中關村（京西）人工智能科技園I期。

基礎設施公募REITs的表現(xiàn)和收益，可以參考第一批產(chǎn)品的分紅。

2021年5月17日，首批9只公募REITs產(chǎn)品正式獲批，并于6月21日上市。截至11月17日，中航首鋼綠能REIT價格最高，為18元，比發(fā)行價上漲34.5%。11月11日，中航首鋼生物質封閉式基礎設施證券投資基金2021年分紅公告，是基礎設施公募REITs的首次公告分紅。在收益分配基準日9月30日，可供分配金額為1.2億元，本次分紅比例42%，應分配金額5154萬元。