經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 程璐洋 11月16日,據(jù)上交所和深交所官網(wǎng),第二批公募REITs中的建信中關村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金(以下簡稱“建信中關村REIT”)和華夏中國交建高速公路封閉式基礎設施證券投資基金(以下簡稱“華夏越秀高速公路REIT”)分別披露了詢價公告等系列材料。
建信中關村REIT基金代碼為508099,份數(shù)總額9億份,詢價區(qū)間為2.851元/份至3.350元/份,將于11月26日正式發(fā)售。華夏越秀高速公路REIT基金代碼為180202,份數(shù)總額3億份,詢價區(qū)間為6.512元/份—7.499元/份,將于11月23日發(fā)售。
11月12日,建信中關村REIT和華夏越秀高速公路REIT分別獲上交所和深交所審核通過。兩只產(chǎn)品都是契約型封閉式基金,即由委托者、受益者和受托者三方構成,限定基金單位的發(fā)行總額,籌足總額后基金即成立并封閉,一定時期內不再接受新投資。
具體來看,建信中關村REIT,基礎設施項目包括互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項目、協(xié)同中心4號樓項目和孵化加速器項目,均位于北京市海淀區(qū)中關村軟件園內。
其中,互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項目對應的建筑面積為8.2萬平方米;協(xié)同中心4號樓項目對應的建筑面積為3.2萬平方米;孵化加速器項目對應的建筑面積為5.3萬平方米。
2020年,標的基礎設施項目營業(yè)收入合計2.02億元,為研發(fā)用房及配套和車位租賃產(chǎn)生的租金收入,現(xiàn)金流主要來源于入駐企業(yè)支付的租金,為市場化運營產(chǎn)生,不依賴第三方補貼等非經(jīng)常性收入。
該項目所在的中關村軟件園為北京寫字樓市場的核心板塊。據(jù)高力國際數(shù)據(jù),2021年第三季度,中關村軟件園孵化加速器空置率為7.3%,平均凈有效租金(折算免租期后)為160.4元/月/平方米。中關村軟件園互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心空置率為5.4%,平均凈有效租金(折算免租期后)為170.1元/月/平方米。
估值方面,根據(jù)戴德梁行出具的估值報告,標的基礎設施項目估值情況如下:
建信中關村REIT的原始權益人為北京中關村軟件園發(fā)展有限責任公司,基金管理人為建信基金管理有限公司,ABS管理人為建信資本管理有限責任公司,財務顧問為中信證券股份有限公司。
原始權益人將募集資金主要用于中關村工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園和中關村(京西)人工智能科技園I期。
基礎設施公募REITs的表現(xiàn)和收益,可以參考第一批產(chǎn)品的分紅。
2021年5月17日,首批9只公募REITs產(chǎn)品正式獲批,并于6月21日上市。截至11月17日,中航首鋼綠能REIT價格最高,為18元,比發(fā)行價上漲34.5%。11月11日,中航首鋼生物質封閉式基礎設施證券投資基金2021年分紅公告,是基礎設施公募REITs的首次公告分紅。在收益分配基準日9月30日,可供分配金額為1.2億元,本次分紅比例42%,應分配金額5154萬元。
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