經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 姜鑫  公募REITs迎來重磅機(jī)構(gòu)投資者。

11月17日下，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文稱近日向各保險(xiǎn)集團(tuán)（控股）公司、保險(xiǎn)公司、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司等下發(fā)了《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱《通知》），旨在進(jìn)一步豐富保險(xiǎn)資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，助力盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，提高直接融資比重。

《通知》中所提到的公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金即為市場人士所稱的公募REITs。今年6 月21日，我國首批公募REITs在滬深交易所上市交易，首日合計(jì)成交額超過18億元，9只產(chǎn)品平均漲幅5.21%。

一位保險(xiǎn)資管從業(yè)人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者表示，《通知》明確了保險(xiǎn)資金可以買公募REITs，擴(kuò)大了可投資范圍，在非標(biāo)頻繁暴雷、地產(chǎn)類項(xiàng)目緊縮的背景下，提供了和保險(xiǎn)資金在期限、偏好等方面較為匹配的品種。但監(jiān)管對(duì)險(xiǎn)資的資產(chǎn)負(fù)債管理和償付能力提出了明確要求，對(duì)于險(xiǎn)企來說要求不算低，并不是所有公司都滿足投資門檻。

險(xiǎn)資投資范圍擴(kuò)容

不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）是國際金融市場成熟的金融產(chǎn)品。我國“十四五”規(guī)劃綱要明確提出，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。

銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，總體看，基礎(chǔ)設(shè)施基金的風(fēng)險(xiǎn)收益特征與保險(xiǎn)資金需求相吻合，能夠較好匹配保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的投資特性。

一是基礎(chǔ)設(shè)施基金以基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，項(xiàng)目運(yùn)營周期較長，強(qiáng)制派息分紅，能夠提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，和保險(xiǎn)資金長久期屬性相匹配。二是基礎(chǔ)設(shè)施基金和股票、債券等大類資產(chǎn)的相關(guān)性較低，有利于保險(xiǎn)資金開展分散投資。三是基礎(chǔ)設(shè)施基金的發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，信息披露程度較高，接受社會(huì)公眾監(jiān)督，為保險(xiǎn)資金參與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供了標(biāo)準(zhǔn)化投資品種。保險(xiǎn)資金投資基礎(chǔ)設(shè)施基金，既能更好滿足保險(xiǎn)資產(chǎn)長期配置需求，又能拓寬參與我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資渠道，服務(wù)國家戰(zhàn)略發(fā)展。

據(jù)了解，前期，銀保監(jiān)會(huì)明確了保險(xiǎn)資金試點(diǎn)投資基礎(chǔ)設(shè)施基金的相關(guān)監(jiān)管要求，支持符合條件的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)開展投資，有關(guān)要求與《通知》規(guī)定基本一致。上述負(fù)責(zé)人表示，此次制定出臺(tái)《通知》，從制度層面明確投資規(guī)范和監(jiān)管規(guī)則，進(jìn)一步建立健全保險(xiǎn)資金投資基礎(chǔ)設(shè)施基金的長效機(jī)制，防范相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一位保險(xiǎn)資管從業(yè)人士表示，在證監(jiān)會(huì)發(fā)布基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)指引后，很多保險(xiǎn)就主動(dòng)接觸進(jìn)行配置了，目前浮盈都不低，可以說啖頭湯者都賺到了。

投資有門檻

REITs的收益結(jié)構(gòu)主要包括分紅收益和增值收益兩部分。有研究人士稱，長期來看 REITs 股性大于債性，或存在折價(jià)但不會(huì)對(duì)收益產(chǎn)生較大影響。

“明確歸類到不動(dòng)產(chǎn)類，投資風(fēng)控模式參照股票，契合了產(chǎn)品本身既有債性、又有股性，且底層資產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的特性。”在談及《通知》主要內(nèi)容時(shí)，上述從業(yè)人士表示。

在《通知》中，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)保險(xiǎn)資金投資基礎(chǔ)設(shè)施基金提出了明確要求。首先，明確了機(jī)構(gòu)資質(zhì)要求。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資基礎(chǔ)設(shè)施基金，應(yīng)當(dāng)符合《通知》規(guī)定的資質(zhì)條件，投資管理能力和監(jiān)管評(píng)級(jí)達(dá)到相應(yīng)要求。二是設(shè)定投資標(biāo)的條件。保險(xiǎn)資金投資的基礎(chǔ)設(shè)施基金，相關(guān)管理人應(yīng)當(dāng)符合關(guān)于保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品的監(jiān)管規(guī)定。三是完善風(fēng)險(xiǎn)管理流程。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)健全內(nèi)部控制制度，完善投資決策與授權(quán)體系，持續(xù)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，防范利益輸送行為。四是加強(qiáng)投資主動(dòng)管理。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)投資的基礎(chǔ)設(shè)施基金持有項(xiàng)目進(jìn)行全面分析評(píng)估，并穿透納入不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)投資比例，定期評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)。五是強(qiáng)化監(jiān)督管理要求。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資基礎(chǔ)設(shè)施基金應(yīng)當(dāng)定期報(bào)告有關(guān)投資情況，違反《通知》規(guī)定投資的，銀保監(jiān)會(huì)將責(zé)令限期改正，并依法采取監(jiān)管措施或?qū)嵤┬姓幜P。

《通知》針對(duì)保險(xiǎn)集團(tuán)和保險(xiǎn)公司自行投資和委托投資，也提出了相關(guān)要求。

具體來看，保險(xiǎn)集團(tuán)（控股）公司和保險(xiǎn)公司自行投資基礎(chǔ)設(shè)施基金的，應(yīng)當(dāng)具備不動(dòng)產(chǎn)投資管理能力，最近一年資產(chǎn)負(fù)債管理能力評(píng)估結(jié)果不得低于80分，上季度末綜合償付能力充足率不得低于150%。

保險(xiǎn)集團(tuán)（控股）公司和保險(xiǎn)公司委托保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司及其他專業(yè)管理機(jī)構(gòu)投資基礎(chǔ)設(shè)施基金的，最近一年資產(chǎn)負(fù)債管理能力評(píng)估結(jié)果不得低于60分，上季度末綜合償付能力充足率不得低于120%。

保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司受托管理保險(xiǎn)資金或通過保險(xiǎn)資產(chǎn)管理產(chǎn)品投資基礎(chǔ)設(shè)施基金的，應(yīng)當(dāng)具備債權(quán)投資計(jì)劃產(chǎn)品管理能力，且公司最近一年監(jiān)管評(píng)級(jí)結(jié)果不得低于C類。

值得注意的是，根據(jù)險(xiǎn)企最新披露的第三季度償付能力報(bào)告，壽險(xiǎn)公司綜合償付能力在150%以上的壽險(xiǎn)公司有65家，且一家風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)級(jí)為C，財(cái)險(xiǎn)公司綜合償付能力在150%以上的險(xiǎn)企67家，同樣一家風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)級(jí)為C。

記者獲得的一份2019年保險(xiǎn)資產(chǎn)負(fù)債管理能力評(píng)分結(jié)果顯示，壽險(xiǎn)公司的得分在80分以上(包括80分)的有38家，在84家公司中占比45%；財(cái)險(xiǎn)公司得分在80分以上(包括80分)的僅有15家，在90家公司中占比為16.6%。這也意味著僅有近半的壽險(xiǎn)公司具備直接投資基礎(chǔ)設(shè)施基金的資格，而具備直投資格的財(cái)險(xiǎn)公司不足兩成。

同樣根據(jù)上述評(píng)分結(jié)果顯示，有10家壽險(xiǎn)公司和21家財(cái)險(xiǎn)公司償付能力管理評(píng)分不足60分，這意味著這21家險(xiǎn)企既不能直接參與也不能以委托的形式參與基礎(chǔ)設(shè)施基金的投資。

第二批公募REITs將詢價(jià)

房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是由房地產(chǎn)投資信托基金公司公開發(fā)行收益憑證，將投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資管理機(jī)構(gòu)加以管理，從而獲得收益的一種產(chǎn)品。

目前美國擁有全球規(guī)模最大的REITs市場，中國也在2021年邁入公募REITs時(shí)代。國內(nèi)REITs監(jiān)管重視底層資產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量，公募REITs均為“公募基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的結(jié)構(gòu)。

今年，6月21日，我國首批9支基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品正式上市交易。首批上市的公募REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)包括了產(chǎn)業(yè)園區(qū)（3支）、污染治理項(xiàng)目（2支）、交通基礎(chǔ)設(shè)施（2支）以及倉儲(chǔ)物流（2支），募集規(guī)模從13億元至91億元不等。

首次發(fā)行的9支公募REITs的戰(zhàn)略投資者中，資管計(jì)劃數(shù)量最多。保險(xiǎn)資金方面，泰康人壽、平安人壽、中國財(cái)產(chǎn)再保險(xiǎn)、中國人壽再保險(xiǎn)、大家投控、中國保險(xiǎn)投資基金等6家保險(xiǎn)系資金出現(xiàn)在名單中。

據(jù)了解，第二批兩支公募REITs也于近日確定了詢價(jià)區(qū)間，并將于11月19日詢價(jià)，其中華夏越秀高速公路REIT的詢價(jià)區(qū)間為6.512元至7.499元；建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的詢價(jià)區(qū)間為2.851元/份至3.350元/份。

萬和證券研報(bào)顯示，REITs產(chǎn)品收益包括資本利得和分紅收益，產(chǎn)品屬性有別于股票、債券等。REITs產(chǎn)品的收益主要包括兩個(gè)部分，一是底層基礎(chǔ)資產(chǎn)的分紅，二是REITs證券產(chǎn)品的市場價(jià)格變動(dòng)。相比直接投資不動(dòng)產(chǎn)：具有更低的投資門檻、更好的流動(dòng)性、較高的信息透明度以及專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)化管理；相比股票投資：業(yè)務(wù)模式相對(duì)清晰，投資人容易理解，投資收益較少受到人為因素影響，產(chǎn)品投資收益相對(duì)有限，強(qiáng)制分紅且分紅規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定。相比于債券投資：擁有權(quán)益屬性，可享受資產(chǎn)增值收益，聚焦資產(chǎn)不依賴主體信用。相比于普通基金投資：投資標(biāo)的實(shí)為底層不動(dòng)產(chǎn)，收益來源有差異。

數(shù)據(jù)顯示，美國REITs收益年化超過9%：以2020年底為分析基準(zhǔn)，過往10年、20年、40年公募REITs產(chǎn)品的年化收益率分別為9.10%、9.71%和9.43%，其中分紅收益率約在4%-5%，總回報(bào)率波動(dòng)與標(biāo)普500指數(shù)基本一致。亞洲地區(qū)REITs收益年化收益率處于9%-10%左右：過往十年亞洲主要地區(qū)的公募REITs的年化綜合收益率處于9%-10%左右，相對(duì)而言酒店、醫(yī)療健康等領(lǐng)域表現(xiàn)最佳。現(xiàn)金分配比例方面，新加坡、中國香港、日本分別為6.5%、5.9%以及4.3%。