經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳月芹 12月10日，龍湖集團(tuán)發(fā)布公告稱，間接附屬公司重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司于12月7日及8日公開發(fā)行2021年度第一筆中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模不超過(guò)10億元。

公告顯示，該筆中期票據(jù)票面利率為3.7%，期限為15年，其中第3年末、第6年末、第9年末、第12年末發(fā)行人有權(quán)調(diào)整票面利率及投資者有權(quán)要求回售。

不久前的12月1日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)非金融企業(yè)債務(wù)融資工具注冊(cè)信息系統(tǒng)顯示，碧桂園計(jì)劃在銀行間債券市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行50億元中期票據(jù)，已獲受理，進(jìn)入預(yù)評(píng)環(huán)節(jié)，這是其首次在銀行間債券市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行境內(nèi)債務(wù)融資工具。

同一日，龍湖2021年度第二期中期票據(jù)的發(fā)行計(jì)劃顯示已進(jìn)入“預(yù)評(píng)中”狀態(tài)，這筆票據(jù)注冊(cè)金額50億元，發(fā)行上限30億元。

除了中票，12月5日，碧桂園官微披露擬于近期向交易所申請(qǐng)發(fā)行供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品。同日，金地集團(tuán)宣布一筆ABS獲準(zhǔn)發(fā)行，該筆ABS為“長(zhǎng)城證券-金地集團(tuán)2021年一期2號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，擬于2022年初發(fā)行，管理人和主承銷商為長(zhǎng)城證券股份有限公司。

12月6日，龍光集團(tuán)也宣布將于近期啟動(dòng)CMBS、供應(yīng)鏈ABS等資產(chǎn)支持類證券化產(chǎn)品的發(fā)行工作。

中信建投12月9日發(fā)布的研究報(bào)告顯示，11月房企融資規(guī)模環(huán)比提升，其中港股再融資規(guī)模由上月的0元增長(zhǎng)至300億港元。此外，境內(nèi)債融資規(guī)模大幅提升，海外債大幅下降。11月房企債券融資總額為392.8億元，環(huán)比提升28%，其中境內(nèi)發(fā)債規(guī)模382.8億元，環(huán)比提升71%；境外發(fā)債規(guī)模折合人民幣10億元，環(huán)比下行88.%。

一位香港投資機(jī)構(gòu)人士表示，龍湖、碧桂園等民企發(fā)債成功的消息，一定程度上標(biāo)志著前期房地產(chǎn)市場(chǎng)高壓緊縮的調(diào)控政策拐點(diǎn)確定，融資端有解渴跡象。

但他提醒，當(dāng)下內(nèi)房股已經(jīng)從信用債危機(jī)轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售雪崩的危機(jī)，這是更為嚴(yán)峻的訊號(hào)，“如果信用債危機(jī)或者融資端受限，政府可以放松開發(fā)貸限制或釋放按揭來(lái)改善，可現(xiàn)在問(wèn)題是已經(jīng)蔓延成銷售端的持續(xù)低迷”。

從今年7月至今，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額同比均出現(xiàn)不同程度降幅，至10月同比、環(huán)比均下降超過(guò)20%。

12月9日，中信建投發(fā)布研報(bào)稱，11月，百?gòu)?qiáng)房企銷售動(dòng)能繼續(xù)放緩。11月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額8452億元，同比下降39.3%，降幅較上月擴(kuò)大9.2個(gè)百分點(diǎn)；若以2019年為基數(shù)，過(guò)去兩年復(fù)合增速為-14.6%，較上月下跌12.8個(gè)百分點(diǎn)，下行形勢(shì)更加嚴(yán)峻。

其中，各梯隊(duì)房企11月全口徑銷售額同比增速均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且除前3強(qiáng)房企外，降幅均擴(kuò)大。

中信建投認(rèn)為，雖然信貸政策邊際寬松信號(hào)不斷釋放，調(diào)控政策邊際調(diào)整預(yù)期不斷增強(qiáng)，但市場(chǎng)下行預(yù)期短期內(nèi)仍難以改變，市場(chǎng)自發(fā)回暖仍有待時(shí)日，預(yù)計(jì)今年12月的銷售還將處于下行通道。11月重點(diǎn)城市新房和二手房市場(chǎng)成交面積同比均出現(xiàn)較大幅度下降，但降幅較上月有所收窄。

這和 Wind數(shù)據(jù)可相互印證。Wind數(shù)據(jù)顯示，11月份，國(guó)內(nèi)30個(gè)大中城市商品房成交面積合計(jì)1359.57萬(wàn)平方米，環(huán)比上升14%，同比仍下降超2成。

前述香港投資機(jī)構(gòu)人士直言，近期頭部民企發(fā)行數(shù)十億規(guī)模的中票，于整體債務(wù)規(guī)模而言只是杯水車薪，“前100強(qiáng)11月銷售額同比下降超過(guò)3000億元。以一家top4房企為例，去年每月平均銷售500億元，今年11月僅完成360億元業(yè)績(jī)，減去部分工抵房，僅11月單月的銷售額同比差值便少了近140億元”。

一位頭部房企CFO近幾個(gè)月來(lái)數(shù)次尋求在香港發(fā)債的機(jī)會(huì)，但每次都是看到政策窗口有所改善，做好報(bào)告準(zhǔn)備發(fā)債時(shí)便出現(xiàn)其他房企暴雷的消息，與此同時(shí)，投資者和銀行機(jī)構(gòu)發(fā)來(lái)信息問(wèn)詢，恐慌情緒蔓延。

該頭部房企CFO也透露，前兩月銀行等金融機(jī)構(gòu)為了保險(xiǎn)起見，更傾向于放貸給國(guó)企。但12月初，幾家民企相繼成功發(fā)債的消息是個(gè)利好信號(hào)，此次證監(jiān)會(huì)只選了4家民企。