經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 丁文婷 2022年6月8日，為期5天的2022年上海首輪土拍收官，共成交36宗含宅地塊，攬金834.7億元。其中，16幅地塊均只有一位競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名，提前鎖定買(mǎi)家，以底價(jià)成交。其余20宗地塊轉(zhuǎn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，分5天成交。

原計(jì)劃在4月上旬開(kāi)啟的上海土拍停擺了兩個(gè)月，按下“重啟鍵”前，即通過(guò)調(diào)整土拍政策為房企拿地“減負(fù)”，但首輪集中出讓的36幅宅地中，底價(jià)成交的地塊比例仍超過(guò)一半，熱度平平。參與拿地的企業(yè)中，央國(guó)企為主力。

土拍暫停期間，就有多家房企收到了政府的座談邀約，摸排拿地意向與困難。開(kāi)拍前，實(shí)質(zhì)性的改變也在發(fā)生，招拍掛復(fù)合和打分制度被取消，監(jiān)管資金比例降低，一系列“降門(mén)檻”方式只為吸引競(jìng)拍者入局，但即使報(bào)名即可參加的低門(mén)檻局面下，受到市場(chǎng)低迷疊加疫情影響，錢(qián)仍然成為參拍拿地的最大影響因素。

近郊熱 遠(yuǎn)郊冷

此輪土拍中，13宗觸及中止價(jià)進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)的成交地塊中，除了1塊位于中心城區(qū)的徐匯區(qū)斜土路街道地塊外，其余大部分在閔行古美、浦錦街道、松江新城、青浦趙巷、西虹橋等近郊熱點(diǎn)成交板塊。

其中，位于古美板塊的七寶鎮(zhèn)地塊，吸引了華發(fā)廈門(mén)建發(fā)聯(lián)合體、越秀仁恒聯(lián)合體、招商蛇口象嶼聯(lián)合體、保利發(fā)展中鐵建5方共8家房企報(bào)名，最終由華發(fā)、廈門(mén)建發(fā)聯(lián)合體拿下，拿地樓面價(jià)5.06萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率8.99%。該板塊去年上市的融信旭輝世紀(jì)古美精裝高層均價(jià)在8.25萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)認(rèn)籌率一度超過(guò)200%，認(rèn)籌分?jǐn)?shù)也達(dá)到70分以上。

而由招商19.187億元競(jìng)得的青浦區(qū)西虹橋會(huì)卓路南側(cè)52-04地塊也位于大虹橋核心區(qū)，周邊有國(guó)家會(huì)展中心，靠近虹橋交通樞紐、2號(hào)線徐涇東站、嘉閔高架，交通方便。作為紅盤(pán)聚集地，該板塊2021年所開(kāi)新房基本都是高積分、高認(rèn)籌率，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即售罄。

去年10月由招商、路勁、象嶼聯(lián)合體競(jìng)得的項(xiàng)目虹橋璀璨公館預(yù)計(jì)在今年第三批入市，雖然目前售樓處還未開(kāi)放，城市展廳的預(yù)約已經(jīng)排到下周。“已經(jīng)超過(guò)2500組客戶(hù)驗(yàn)資，目前的話60分以上的客戶(hù)才能登記。”一名售樓處銷(xiāo)售人員表示。

而吸引了5家房企競(jìng)逐的青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳迪路西側(cè)B4-01地塊，直線距離地鐵17號(hào)線嘉松中路站只有約300米。該地塊所在的青浦趙巷板塊位于大虹橋和青浦新城之間，板塊中的項(xiàng)目中鐵建花語(yǔ)江南在上海今年一批次新房開(kāi)盤(pán)中雖然未觸發(fā)積分，但546套房源也吸引了超過(guò)550組認(rèn)籌。

而此次土拍底價(jià)成交的19宗地塊中，有13宗地塊集中于浦東臨港、奉賢新城、金山新城等遠(yuǎn)郊片區(qū)。除了樓市成交遇冷以外，這些片區(qū)普遍庫(kù)存量較大。克而瑞研究中心研究總監(jiān)馬千里告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，自上海集中供地以來(lái)，臨港就是上海的主力供應(yīng)區(qū)域，加上此次成交的8幅地，去年以來(lái)合計(jì)成交了30幅地，總建面高達(dá)567萬(wàn)平方米，按照臨港片區(qū)當(dāng)前的流速來(lái)看，消化周期長(zhǎng)達(dá)5年以上。

一位曾經(jīng)在臨港拿地的房企投資負(fù)責(zé)人徐雷表示，雖然這批次臨港地塊的房地連動(dòng)價(jià)較去年均有1000-2000元的上浮，但現(xiàn)在企業(yè)投資端普遍非常不敢投臨港。這位曾經(jīng)在2020年時(shí)看好臨港交通等遠(yuǎn)景規(guī)劃的投資負(fù)責(zé)人的拿地意向也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。“這兩年臨港供應(yīng)量太大，房子不好賣(mài)，不會(huì)考慮去臨港拿地。”經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)注意到，此次土拍中16塊僅有一名競(jìng)買(mǎi)人的地塊中，有8塊都在臨港片區(qū)，均為國(guó)資接盤(pán)。

2021年，臨港的商品房土地供應(yīng)為60-80公頃，2022年，臨港的商品房土地供地量翻了近3倍，達(dá)到了190-200公頃，供應(yīng)量占到了今年全上海市供應(yīng)量的三分之一。2021年臨港新房供應(yīng)了近6000套，而今年這里新房的供應(yīng)量將進(jìn)一步擴(kuò)大。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年臨港待上市的新房預(yù)計(jì)有超過(guò)2萬(wàn)套，而2021年上海新房成交量在9萬(wàn)套左右。

國(guó)、央企唱主角

此次土拍，拿地塊數(shù)與金額的前7名均被國(guó)企央企。招商蛇口、中國(guó)鐵建和建發(fā)房產(chǎn)分列前三位。建發(fā)房產(chǎn)和中國(guó)鐵建此次分別斬獲3塊土地，成交總金額分別為78.4億元和69.3億元；中鐵諾德、中建八局、上海海港新城等房企均斬獲2幅地塊。

斬獲地塊最多的房企是招商蛇口，以獨(dú)自和聯(lián)合體形式，共計(jì)拿下4幅地塊，拿地金額約117.7億元。

在上海首批集中供地的首日，招商蛇口先是以底價(jià)62.5億元競(jìng)得普陀中山北社區(qū)宅地，又聯(lián)合香港置地及徐匯城投以47.33億元拿下徐匯區(qū)斜土路地塊，該塊位于徐匯濱江的地塊溢價(jià)率達(dá)9.6%，也成為本次土拍中溢價(jià)率最高的地塊。

土拍第三日，招商聯(lián)合象嶼以40.43億元競(jìng)得閔行吳涇宅地，溢價(jià)率為5.07%。第五日，招商以19.19億元斬獲青浦徐涇地塊，其位于國(guó)家會(huì)展中心北側(cè)，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為6.3萬(wàn)元/平方米。

近兩年，招商在上海土地市場(chǎng)頻頻出手。2021年，招商蛇口以獨(dú)自或者以聯(lián)合體形式共拿下6宗含宅地塊，在虹口、浦東、嘉定、青浦均有所斬獲，合計(jì)成交建面達(dá)72.5萬(wàn)平方米，涉及資金近250億元，位居榜首。僅是今年上海待上市的新房中，就有招商虹璽、招商虹橋璀璨公館、招商璀璨城市、蟠龍府等多個(gè)住宅項(xiàng)目。

在此次上海土拍中，拿地的32家房企中，近八成都為國(guó)、央企。這一情況也與全國(guó)其他城市保持一致，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年1-5月，TOP100企業(yè)拿地總額4681億元，拿地規(guī)模同比下降64.7%，降幅比上月擴(kuò)大8.8個(gè)百分點(diǎn)。而央國(guó)企或帶有國(guó)資背景的企業(yè)占到了拿地金額前十強(qiáng)中的9席。

值得注意的是，此輪土拍前，上海首次取消了“招掛復(fù)合”和打分制度，36幅地塊均采用掛牌出讓的方式，有效申請(qǐng)人即為競(jìng)買(mǎi)人。這一改動(dòng)既意味著分不夠的外地房企有機(jī)會(huì)進(jìn)駐上海，也意味著資金充裕的企業(yè)可以不受分?jǐn)?shù)限制，參與多塊地塊的爭(zhēng)奪。

徐雷告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，原本打分制度下，房企每拿一塊地都會(huì)被扣除15分，這就使得入圍地塊數(shù)會(huì)受到一定限制，疊加一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)的運(yùn)氣成分。獨(dú)占鰲頭的局面不大會(huì)出現(xiàn)，給了各類(lèi)企業(yè)機(jī)會(huì)，會(huì)使得各房企拿地?cái)?shù)量相對(duì)平衡。

但現(xiàn)在對(duì)于一些資金相對(duì)充裕的企業(yè)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有分?jǐn)?shù)約束，拿地更加有優(yōu)勢(shì)。但徐雷認(rèn)為這并不是民營(yíng)房企隱身的原因。“拿地的考量是錢(qián)和分。”徐雷將企業(yè)拿地比作買(mǎi)新房，在上海，拿地和買(mǎi)房一樣，既要有錢(qián)也要有分。雖然在過(guò)去打分制度下，出于入圍的考量，徐雷一般不去報(bào)名需要打分競(jìng)爭(zhēng)的地塊。但今年，分的限制沒(méi)有了，能報(bào)名的地塊卻更少了，因?yàn)闆](méi)錢(qián)。

民企“有心無(wú)力”

“上海這一批次的地塊利潤(rùn)都是比較可觀的。”馬千里表示，和去年三批次一樣，上海這批次的地塊仍延續(xù)了低比例配建要求，多數(shù)地塊的保障房配建或自持比例在5%及以下，成交地塊的利潤(rùn)空間十分可觀。徐雷介紹，上海第一批次的地塊利潤(rùn)大部分在8%-10%之間，較去年三批次供地浮動(dòng)不大，但高于杭州今年首次土拍6%-10%左右的利潤(rùn)率。通常投資拿地的利潤(rùn)要求在6%-8%之間。“所以今年我們把錢(qián)都留在了上海”。“不考慮城中村改造地塊，36宗商品住宅用地在剔除不可售的商辦及自持住宅面積后，平均地房比約為0.51，略低于去年第三輪，其中接近七成的地塊房地價(jià)差空間超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，這一利潤(rùn)率是較為可觀的。”馬千里分析，以觸及中止價(jià)格的13幅地塊來(lái)看。13幅地的平均地房比達(dá)0.58，略高于36宗地的平均地房比，但平均房地價(jià)差也2.3萬(wàn)元/平方米以上，盈利空間充裕。

以此次成交樓板價(jià)最高的徐匯區(qū)斜土街道xh128D-06地塊來(lái)看，雖然剔除配套公建后該宗地可售地價(jià)超過(guò)9.5萬(wàn)元/平方米，但其所在的徐匯濱江片區(qū)是上海房?jī)r(jià)的天花板，商品住宅限價(jià)達(dá)13.1萬(wàn)元/平方米，因此項(xiàng)目的房?jī)r(jià)地價(jià)差高達(dá)3.5萬(wàn)元/平方米以上。

雖然利潤(rùn)可觀，但此次土拍參拍民企不足2成。拿地的規(guī)模型民企中僅金地現(xiàn)身上海首場(chǎng)土拍斬獲青浦趙巷地。2021年上海首批次集中供地中，斥資95億收獲三塊地塊的碧桂園，此次只參與了一塊金山新城地塊競(jìng)拍，但最終在競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)放棄了報(bào)價(jià)。上海本土民企如大華、同潤(rùn)、佳運(yùn)置業(yè)、大名城等仍有斬獲，但后三者拿地金額均在20億元以下。“上海市場(chǎng)一定是有錢(qián)就想進(jìn)入的市場(chǎng)，無(wú)非是有沒(méi)有資金。”上海一家本土民營(yíng)房企的投資負(fù)責(zé)人張瓊告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。雖然很看好上海市場(chǎng)，張瓊所在企業(yè)已經(jīng)近幾年都沒(méi)能在上海拿到地塊。

今年除了臨港等個(gè)別板塊，張瓊和團(tuán)隊(duì)通過(guò)城市地圖對(duì)其他板塊的地塊也都做細(xì)致的研究，但錢(qián)卻還沒(méi)等到上海土拍就在其他地方花掉了。張瓊用“天時(shí)地利”來(lái)形容要在上海土拍拿地的概率。“門(mén)檻放松，賬上也剛好有足夠參拍資金、運(yùn)氣缺一不可。”另一層考量在于，資金本來(lái)就只夠報(bào)名1-2塊，如果在一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)運(yùn)氣不好，很可能顆粒無(wú)收。去年，張瓊選擇先把錢(qián)投入了太倉(cāng)、無(wú)錫等長(zhǎng)三角周邊“機(jī)會(huì)”城市。

市場(chǎng)低迷情況下，疫情對(duì)今年民企拿地資金方面無(wú)疑是雪上加霜。張瓊表示，雖然本次上海土拍政策調(diào)整，將房企拍地前需要累計(jì)繳納凍資比例由起拍價(jià)的130%降至110%，為企業(yè)節(jié)省了一定資金成本，但對(duì)以?xún)|計(jì)的土地款來(lái)說(shuō)，資金壓力仍然很大的。

對(duì)民企而言，融資仍然困難的情況下，拿地主要依賴(lài)的是銷(xiāo)售回款，“打窗口期”，徐雷告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，這意味著，有項(xiàng)目流轉(zhuǎn)才有資金拿地。但市場(chǎng)低迷情況下，回款驟減，民營(yíng)企業(yè)的流動(dòng)性壓力很大。他表示：“疫情期間，售樓處封閉數(shù)月，影響了我們的銷(xiāo)售和回款。”

因?yàn)槭艿揭咔橛绊戀Y金無(wú)法按時(shí)到位，徐雷所在企業(yè)放棄了原本在3月份報(bào)名的一塊地塊。5月26日發(fā)布恢復(fù)出讓活動(dòng)通知，30日中午12點(diǎn)保證金到賬截止，僅有5天時(shí)間騰挪資金。但那時(shí)候上海封控還沒(méi)有結(jié)束，銀行也沒(méi)有復(fù)工。“人連小區(qū)出不來(lái)。大額資金轉(zhuǎn)賬是無(wú)法線上完成的，所以我們只能根據(jù)資金量，選擇放棄了參拍其中一塊地塊。”

按照5月29日，《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》，上海還將從供需兩端著手，對(duì)加快新房上市周期、降低企業(yè)拿地成本等方面作出優(yōu)化。包括進(jìn)一步縮短前期開(kāi)發(fā)、拿地、開(kāi)工、銷(xiāo)售全流程時(shí)間，延落實(shí)延期或分期繳納土地價(jià)款，降低商業(yè)辦公用房自持比例等措施。徐雷預(yù)計(jì)這次自己拿到的地塊應(yīng)該可以分期進(jìn)行土地款支付。“但我們目前還在等相關(guān)通知，細(xì)則出來(lái)需要時(shí)間”。