經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 丁文婷 秋臺風“梅花”登陸浙江舟山后，一路沿著海岸線北上，給江蘇、上海、山東半島沿海等城市帶來強勁風力和暴雨。一名東部城市官員已連續(xù)多日督查防汛防臺工作，并在間隙不忘密切關(guān)注——臨近城市出臺的樓市限購松綁政策是否經(jīng)歷了“一日游”，能否比眼下的臺風撐得更久？

東部沿海城市的步調(diào)“不約而同”地一致。9月8日，寧波全市放開限購門檻，一周后蘇州搖旗跟進，從多區(qū)域一點點擴至全域放開，到9月15日，青島、濟南同日官宣放松限購。9月16日，天津市也大幅放松了非本市戶籍新市民的購房限制，同時支持本市戶籍居民的改善性住房需求。

何時松綁、放開到哪種程度，各城市政府暗暗角力。臨近城市之間，既是比肩對照、互相觀望的“兄弟”，看同級別城市打響第一槍后的市場反應；某種程度上雙方又是競爭關(guān)系：不限房票之后，市場購買力有限，誰能搶奪先機，也許下一批次賣地時就能看出分化，在金九銀十和第四季度迎來銷售“翹尾”。

沒想到的是，臺風未過，蘇州和青島已經(jīng)試探出了限購調(diào)整的“紅線”：9月16日，蘇州宣布恢復此前的購房政策，外地人買房仍需3年內(nèi)連續(xù)6個月社保或個稅，并否認政策曾經(jīng)松動過；青島直接在9月15日的公眾號推文中刪除了“二手住房不再限購”8個字，充分體現(xiàn)了“動態(tài)完善房地產(chǎn)政策”。

近期，“除一線城市外，全面放開限購”的傳聞甚囂塵上，限購令，這個原為抑制住房投機需求以控制房價的階段性行政手段，動態(tài)影響了中國樓市近12年。隨著市場演變，限購從最具殺傷力的調(diào)控利器，逐步變成基礎(chǔ)手段，與各地逐步升級的限貸、限售、限簽、限離、限價、限商等一起，調(diào)節(jié)市場供需。

直到這一輪房地產(chǎn)下行周期，市場需求低迷，1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資下降7.4%，供應不減反增，去庫存和穩(wěn)市場成為調(diào)控應有之義，此時，多年飽受爭議的限購令存續(xù)與否，被再次推至臺前。

全面松動

據(jù)不完全統(tǒng)計，年初至今，放松商品房限購的城市或地區(qū)已超37個。限購調(diào)整措施主要有四類：一是多孩家庭、投靠或調(diào)整計入標準增加購買套數(shù)；二是縮小限購區(qū)域；三是降低社保年限等購房要求等；四是直接或間接取消限購。

8月份以后，南京、武漢、合肥相繼允許外地人以補繳社保方式購房，基本取消了限購；南京、大連向外地人二手房限購開刀；而廊坊、唐山、銀川、秦皇島、九江等地直接廢止了此前的調(diào)控政策，而不新發(fā)文件。

到了9月，放松限購的“星星之火”逐步向新一線、強二線城市蔓延。

寧波打響了全域放開限購的第一槍，不限戶籍，不限套數(shù)，也不官宣，直接于9月8日起執(zhí)行，樓盤銷售和中介在收到口頭通知后一一傳開：外地人仍需要限購證明但不再進行審核，相當于不限購。當日下午，寧波房產(chǎn)市場管理中心回應稱，未收到通知，仍執(zhí)行限購政策，但限購申請結(jié)果以各區(qū)的審核通知為準。槍聲不響，還留足了回撤的后路。

與寧波相隔不遠的蘇州，也小心翼翼地對外釋放放開限購的消息。一位蘇州當?shù)刂薪楦嬖V經(jīng)濟觀察報，在9月14日傳出全域放開限購前夕，蘇州先是放開了吳中區(qū)、吳江區(qū)、姑蘇區(qū)、相城區(qū)，次日才繼續(xù)放開了工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)的限購，至此外地人在蘇州買首套房不再需要社保證明。

不過，9月15日，蘇州住建局回應稱，外地人只限購一套房，以此否認了全面取消限購的說法。

全國范圍來看，9月以來的松綁潮從東部沿海省份內(nèi)的經(jīng)濟強市開始，逐步向省會城市擴圍。

只做不說

實際上，作為江蘇省省會，南京8月初便傳出徹底取消限購的消息，南京市住房保障和房產(chǎn)局相關(guān)人士8月2日回復澎湃新聞時稱：這是不實消息，該局未收到也沒下發(fā)相關(guān)文件，南京沒有全面放開限購。

而中介給出了經(jīng)實操驗證的版本：6個月社保可一次性補繳，約6000元。

不明文取消限購是很多城市的選擇，強調(diào)仍需“限購證明”或可先買房后補繳社保的小竅門，保留了解釋和修改口徑的余地。

年內(nèi)，南京頻頻出招，5次放松調(diào)控中出現(xiàn)3次“一日游”。4月底，外地人購房社保年限從2年降至6個月；5月20日，房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的取消二手房限購消息，存活不到1天便刪除；8月1日傳出全面取消限購，次日相關(guān)部門回應不實，仍需6個月社保，但可補繳；8 月 12 日，一份南京信貸政策調(diào)整的文件曝光，宣布二套房最低首付比例可降至 3 成，次日再次被叫停。

一位百強房企高管透露，南京已實施全面取消限購一個半月，外地人帶身份證和銀行卡來了即可買房，但更可怕的是，近一個月疊加金九促銷，市場沒有起色，8月新房成交面積環(huán)比還下降13%，9月上半月降幅仍在擴大，成交面積僅為新政前的7月份的38%。

中指研究院統(tǒng)計14個二線城市的數(shù)據(jù)顯示，中秋假期間，南京總成交面積0.1萬平方米，同比下降89%，位居跌幅首位。

此前，前述東部城市官員透露已關(guān)注到蘇州、寧波全域放開的消息，若蘇州不再“一日游”，其所在城市不排除參考和跟進。

作為年內(nèi)樓市銷售和土地市場表現(xiàn)在全國范圍仍屬第一隊列的城市，該東部城市官員坦言上級部門對這類城市開綠燈的可能性更小。年內(nèi)，其所在城市已經(jīng)制定了全域放開限購的方案，但最終未獲批準。

和中西部城市選擇發(fā)放購房補貼、一再降低購房門檻相比，這個東部城市選擇了另一個調(diào)控思路：完全放開限購，增加房票，引入購買力。“新盤預售套數(shù)和具體房票有一定關(guān)聯(lián)，但現(xiàn)在（其所在城市）除極個別紅盤封頂限售外，多數(shù)新房房中簽率仍較高。我們的目標是維持到火熱搖號的程度。”該東部城市官員透露，紅盤需要搶的氛圍之下，居民買房信心才能恢復，市場就能流動起來，而不是靠財政發(fā)放幾千幾萬元的補貼刺激需求。

經(jīng)濟觀察報獲悉，天津、杭州等地已在醞釀放開限購政策，部分城市仍按兵觀望，觀察目前已放開城市的一二手房供給量和交易量變化，以此作為政策調(diào)整的參考。

“限購放開后就看交易量，量上不來，形勢更嚴峻，說明這一年來需求持續(xù)被釋放得差不多了，那么放開限購這一標配動作已經(jīng)失靈，需要研究更進一步的救市政策。”前述東部城市官員認為，短期內(nèi)通過放開限購又一次拉升成交量，看著像盤活市場，實際是房價信號漲了，預期又一致往新一線沖，但現(xiàn)有資金量不足以撐起絕大部分二三線，因此，全國（除一線城市）放開限購可能只能給新一線、部分二線帶來增量。

前述東部城市官員坦言，城市放開限購有一定風險，不得不“只做不說”、遮遮掩掩，還面臨著被叫停、“一日游”的風險，但此時搶跑能換來窗口期——等到所有城市都開閘，全國樓市的錢就流動起來了，先突圍而出就多去化一批庫存。多數(shù)城市可能會優(yōu)先讓省內(nèi)的經(jīng)濟大市帶頭，因為這類城市人口與資源集聚性好，能拉動貸款需求，省會城市看好風向，第二輪再跟進，他解釋。

利好消息傳出，開發(fā)商們也聞訊而動，一位頭部民企投拓人士得知限購可能放開的消息后，向集團特別申請在其所在城市第三批次供地增加投資額，提高舉牌價。次日土拍現(xiàn)場有所升溫，有8宗地觸及最高限價進入搖號環(huán)節(jié)。

扭轉(zhuǎn)不易

一位副省級官員向經(jīng)濟觀察報表示，目前真正被限購抑制住的城市并不多，只有一線和部分二線城市，解除限購沒有太大意義，相比之下，降首付比例和降息更直接有效。

“現(xiàn)在是購買力不足，不是限購限制。”他強調(diào)，解除核心城市限購只會加速全國崩盤，環(huán)一線的城市群直接進入樓市冰點，這對全局而言只有殺傷性，沒有貢獻度。而培育購買力的有效手段只有兩招：降低購房成本以及恢復市場信心。

如果全面放開限購，其政策意義大于實際作用，傳遞出“政府支持樓市復蘇”的導向，但往往落實措施會跟指導思想背道而馳，差之毫厘謬以千里，因此各地必須警惕盲目、無序放開限購。

他進一步解釋，放開限購后，金融政策要糾偏，須軟著陸，“不能飛到最高空關(guān)掉發(fā)動機，但現(xiàn)在市場持續(xù)低迷，只能先運轉(zhuǎn)起來，再逐步降速”。

9月14日，一則消息幾乎和蘇州放開限購同時傳出——一線城市廣州選擇了另一種調(diào)控策略：對新項目備案價進行動態(tài)調(diào)整，“一房一價”由原來按樓棟均價正負6%調(diào)整為可上浮10%、下浮20%。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前市場形勢發(fā)生很大變化，一方面是高價改善盤賣得好，甚至供不應求；另一方面是低價剛需盤去化難。因此，就需要實時調(diào)整限價政策。部分盤可以實時漲價，部分盤可以降價促銷。

前述東部城市官員直言，廣州側(cè)重于讓房企想方設(shè)法活下去，而不是硬挺著不降價，把房子砸手里，更高的限價閾值能讓樓市回歸市場化。

一位top30民企高管呼吁連同一線城市都全面放開限購，但他也理解現(xiàn)階段，樓市須分批次逐步放開，通過新一線城市形成示范效應，老百姓對房價有了預期，市場才能逐漸恢復。“如果沒有調(diào)控手段限制，一個城市群里，錢會往最核心的地方集中，而三四五線城市會受到很大壓力，這是必然的。”這位top30民企高管正調(diào)動全集團加大放開限購城市的供應量，趁著窗口期積極賣房。

全面放開限購后，原來固化的以城市為范疇的購房格局會被打破，前瞻性、投資性的購房更有可能發(fā)生在新一線城市或資源型城市。

前述東部城市官員也補充，此舉可能加快住房結(jié)構(gòu)區(qū)域性供給不平衡。

12年緊箍咒

限購是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的重要利器，盡管其從出臺之初就飽受爭議，從經(jīng)濟學的角度來看，市場會根據(jù)需求調(diào)節(jié)價格波動，因此，有觀點認為不應該用行政手段限制交易自由。

回顧限購令的發(fā)展歷程，12年來幾度松松緊緊，有3個大的周期：

2010年-2013年是調(diào)控收緊階段。

2008年，美國次貸危機爆發(fā)，引發(fā)席卷全球的金融危機。中國政府出臺四萬億投資計劃，采取寬松政策提振樓市，推動了樓市的火熱。2008年中央接連發(fā)布四份文件，要求降低房地產(chǎn)交易稅費、下調(diào)首付比例和個人信貸利率。

2010年4月17日 ，國務院出臺《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求房價上漲過快城市限制家庭購房套數(shù)，被業(yè)內(nèi)稱為“限購令”。

半個月后，北京宣布“北京家庭只能新購一套商品房”，全國首份限購令出爐。此后上海、廣州、杭州、南京等城市跟進，并伴隨著2011年“國八條”出臺，從一線城市到二三四線城市全面鋪開，彼時房地產(chǎn)正處于上漲周期，到了 2011 年底，國內(nèi) 70 個大中城市已有 46個城市出臺限購政策。

首輪限購持續(xù)到 2014 年。第一階段的限購政策，也使得房地產(chǎn)需求被遏制，商品房空置面積較大，房地產(chǎn)庫存增加，此時經(jīng)濟也面臨下行態(tài)勢。各地政府為了刺激市場回暖，紛紛對限購政策進行松綁，呼和浩特在全國率先取消實施3年的限購政策，至2016年1月底，全國46個限購城市，僅有北京、上海、廣州、深圳、三亞5個未取消限購。

但隨著2016 年樓市的重新火熱，全國各大城市又相繼出臺了第二輪限購令，且力度相對于第一輪更加嚴格，并一直延續(xù)至今。

有觀點認為，限購將住房和剛性居住錨定在一起，尤其是在住房緊缺、供需矛盾尖銳、金融流動性充裕的階段，限購起到了重要的作用，隨著調(diào)控手段的逐漸增多，如限貸、限售、限簽、限離、限價、限商等，限購這一基本手段存續(xù)與否需要被重新審視。

9月14日，住建部住房改革與發(fā)展司司長王勝軍在“中國這十年”系列主題新聞發(fā)布會上表示，十八大以來，多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度逐步完善，“房住不炒”成為社會共識。

住建部副部長姜萬榮欣然介紹，近十年來，中國住房供應規(guī)模持續(xù)增加，商品房銷售面積累計132.34億平方米，是上一個十年的2.2倍。健全住房市場體系的同時，中國也積極加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。“十四五”期間，40個重點城市將建設(shè)籌集650萬套（間）保障性租賃住房，可解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。到2021年年底，3800多萬困難群眾住進了公租房。

前述top30民企高管呼吁，值此市場急需紓困、且住房保障體系日漸完善之際，有關(guān)部門應有序放開限購政策，分兩個市場進行調(diào)控：一是讓商品房市場回歸市場，二是繼續(xù)加大對中低收入人群住房需求的保障。