經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 田國寶 在9月26日由經(jīng)濟觀察報主辦的第十二屆（2022）IF·商業(yè)年會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會秘書長蔡云發(fā)表了《重構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)新思維》主題演講。

蔡云表示，在新興業(yè)態(tài)和電商等多重沖擊下，以購物中心為代表的商業(yè)地產(chǎn)，不僅要在業(yè)態(tài)構(gòu)建上從零售百貨向沉浸式體驗轉(zhuǎn)變，更要從觀念上對商業(yè)地產(chǎn)進行思維的重構(gòu)。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商也應該從原來專注商業(yè)自身運營，向集投、融、管、退為一體的全鏈條業(yè)務模式轉(zhuǎn)變，只有這樣才能應對新的挑戰(zhàn)，適應新發(fā)展理念。

以下為蔡云演講內(nèi)容節(jié)選：

去年以來，房地產(chǎn)形勢大家有目共睹，一直喊的“狼來了”終于來了，投資萎縮、銷售不暢，房地產(chǎn)業(yè)遇到了史上最大的困境。

從大環(huán)境來講，目前商業(yè)地產(chǎn)困境來自兩端：一端是商業(yè)地產(chǎn)本身存量不斷增加，另一端是市場銷售狀況遇到阻力，商鋪、購物中心等存量市場壓力更大——沉淀的資產(chǎn)、低效的資產(chǎn)拖累了整體市場的發(fā)展。所以，今天我們著重探討一下商業(yè)地產(chǎn)新思維的重要性。

從宏觀經(jīng)濟形勢來看，據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2022年上半年，二季度GDP同比增長0.4%，上半年GDP增速2.5%，經(jīng)濟頂住壓力實現(xiàn)正增長；6 月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長3.9%，前值為0.7%；6 月社會消費品零售總額同比增長3.1%，前值為-6.7%；1-6 月全國固定資產(chǎn)投資同比增長6.1%，前值為6.2%。

再看房地產(chǎn)，土地市場遇冷，企業(yè)頻繁爆雷，銷售下滑。房地產(chǎn)下滑成為拖累經(jīng)濟發(fā)展的一個重要因素，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整面臨的階段性挑戰(zhàn)主要是，在多重因素影響下，房地產(chǎn)市場預期轉(zhuǎn)弱，供需走弱。

從當前商業(yè)地產(chǎn)市場特征來看，消費疲軟，在新興業(yè)態(tài)、電商等多重沖擊下，商業(yè)地產(chǎn)的典型代表也就是購物中心，持續(xù)走下坡路。據(jù)不完全統(tǒng)計，每年新開1000個購物中心，也相應有近1000個購物中心遇到問題，開開關(guān)關(guān)成為業(yè)界常態(tài)。

我們再看實體店和電商的比較，去年購物中心收入最高的是北京SKP，達到239億元；北京國貿(mào)200億元。而去年10月份，羅永浩帶貨一個月就5.5億元，賈乃亮帶貨4.4億元，可見實體商業(yè)和電商相比，差距非常大。

電商沖擊導致購物中心傳統(tǒng)運營遇到極大挑戰(zhàn)，而且，多年來商業(yè)建設(shè)結(jié)構(gòu)不合理和供應量偏大，導致“內(nèi)卷”嚴重，對商業(yè)地產(chǎn)實體運營更是雪上加霜。

當然，房地產(chǎn)開發(fā)特別是商業(yè)地產(chǎn)依然存在契機，北京、上海、深圳等一線城市具備一定的發(fā)展?jié)摿Γ绕涫浅鞘懈陆o商業(yè)地產(chǎn)帶來無限商機。在盤活存量過程中，賦予經(jīng)濟價值和社會價值內(nèi)涵，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個重要思路。

如何重構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)，可以從三個方面理解。

首先，商業(yè)發(fā)展及物業(yè)的升值、保值是開發(fā)商自持商業(yè)的基礎(chǔ)，問題是，開發(fā)建設(shè)資金主要來源于銀行，重資產(chǎn)運營模式下，現(xiàn)金等流動資產(chǎn)相對緊張，資金成本、利息費用較高，這種方式是難以持久的。所以，在重資產(chǎn)模式下，我們需要更多順應消費大趨勢，調(diào)整自身在自持商業(yè)的經(jīng)營方向。

其次，有很多企業(yè)青睞輕資產(chǎn)管理，與自有資本經(jīng)營相比，輕資產(chǎn)管理盈利能力更強，可以獲得快速、持續(xù)的增長。

但問題是，我國商業(yè)運營歷史較短，“輕資產(chǎn)”歷史同樣較短，專業(yè)性不強，業(yè)主與運營方之間難以建立信任，導致矛盾重重，風險飆升。所以，建議在未來輕資產(chǎn)運營中，共同設(shè)定經(jīng)營目標，落實責任和獎懲機制，共同成長。

最后，商業(yè)地產(chǎn)最重要的方向是實現(xiàn)投融管退模式下綜合運營，在這種模式下才能更好地實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，也就是實現(xiàn)資產(chǎn)證券化。

如何把商業(yè)地產(chǎn)運營帶到一個新的增長極，是當下我們必須直視和思考的問題。方興未艾的電商帶來的購物體驗已經(jīng)非常便捷，購物中心應該抓住體驗消費等新興業(yè)態(tài)帶來的機遇，這是未來購物中心發(fā)展的基本方向。我認為應從幾方面進行思考。

第一、沉浸式體驗成為購物中心的主要場景。隨著人們生活水平不斷提高，享受消費意識逐漸覺醒，如劇本殺、密室逃脫、沉浸式劇院、電競等，一經(jīng)推出就受到消費者的好評，沉浸式體驗將成為購物中心主力軍。

第二、線上線下緊密融合，為購物中心帶來龐大的客流量。電商平臺、直播帶貨、抖音、小紅書、微博

等互聯(lián)網(wǎng)平臺，同茶顏悅色、泡泡瑪特、一樂拉面、海倫司小酒館等網(wǎng)紅商業(yè)的雙鏈條傳播銷售，受到消費者追捧成為購物中心的主要發(fā)展方向。

第三、強化運營管理、進入大資管時代。城市更新要發(fā)揮土地的最大價值，通過運營內(nèi)容、IP及模式來帶動整個商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展；進入大資管時代，更重要的是通過運營讓物業(yè)增值，物業(yè)增值向運營要效益，構(gòu)建新思維。

第四、數(shù)字化技術(shù)實現(xiàn)全覆蓋。打造投融管退閉環(huán)，通過杠桿放大資產(chǎn)管理規(guī)模，是商業(yè)地產(chǎn)資管的核心邏輯。總體思路是，發(fā)展基金在項目拿地、建設(shè)期介入，儲備項目；私募基金收購、培育物業(yè)；物業(yè)成熟產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流回報，再打包注入REITs退出。

以北京西直門凱德Mall為例，其模式是以資管為核心，形成完整開發(fā)-私募-REITs閉環(huán)。

2006年，凱德商用以13.2億元收購項目，經(jīng)過一年調(diào)整，西直門凱德Mall完成招商調(diào)研，2007年10月開業(yè)，2008年2月，REITs以18.51億元價格收購。

從2009年到2021年，西直門凱德Mall資產(chǎn)估值累積率達到96%，折合年化增長6%，非常之高。如果年化增長達到5%以上，資本就會青睞這樣的購物中心。

所以可見，商業(yè)地產(chǎn)從原來悶著頭做商業(yè)，發(fā)展到現(xiàn)在資管時代，這是商業(yè)地產(chǎn)一個最重要的思維重構(gòu)的方式。