經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 老盈盈 從11月初開始，監(jiān)管部門針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了一系列的“組合政策”：中國人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（簡稱“金融 16 條”）；中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，及2000億的商業(yè)銀行保交樓的貸款計劃等。

那么，如此密集的政策出臺，接下來能否對地產(chǎn)行業(yè)銷售端復(fù)蘇以及民營房企投資意愿的改善產(chǎn)生顯著的推動作用呢？

11月24日，惠譽評級亞太區(qū)企業(yè)評級高級董事兼大中華區(qū)房地產(chǎn)評級主管金泰倫在“惠譽看中國：篤定前行 行穩(wěn)致遠”會議上表示，今年前10個月全國新房銷售下降28%，行業(yè)銷售同比負(fù)增長的情況已經(jīng)長達15個月，近一個月的銷售有穩(wěn)定下來的苗頭。過去4個月按月平均銷售大概維持在8500~9000億左右的水平，預(yù)期2023年的銷售同比大概可以持平，但是還有5%下降的空間。

金泰倫表示，雖然銷售端的情況稍微有一些好轉(zhuǎn)，但房企投資意愿還是極度疲軟，尤其是在新開工，還有土地拍賣值方面的數(shù)據(jù)，可以看到同比下跌還是維持在40~50%之間，主要原因是國企和民營房企在銷售端的復(fù)蘇情況有明顯的差距。在政策扶持下，個別國企環(huán)比、同比開始達到轉(zhuǎn)正的一個水平，但是民營房企銷售端沒有明顯的好轉(zhuǎn)，平均同比下跌還是維持在40%左右。民營房企現(xiàn)在主要的目標(biāo)還是去庫存，現(xiàn)階段如果沒有投資性項目的條件，相信房企投資低迷的情況還會持續(xù)，預(yù)計2023年的銷售可能保持穩(wěn)定，但是投資方面還是存在比較大的壓力。

金泰倫認(rèn)為，從融資端來說，政策“組合拳”的推出，短期能產(chǎn)生非常正面的作用，但從中期來看，對于整個房地產(chǎn)板塊的復(fù)蘇，關(guān)鍵還是要看新房銷售是否能大幅復(fù)蘇，民營房企和整個房企板塊的流動性才能持續(xù)性改善，也是整個板塊信用風(fēng)險持續(xù)改善的關(guān)鍵，而購房者需求回暖的信心來自于他們對就業(yè)前景的考慮，及對經(jīng)濟形勢和防疫管控措施的擔(dān)憂等等。

“政府扶持房地產(chǎn)的政策，現(xiàn)在重點還是放在保交樓，對于優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，我相信能有一定程度的支持，但是對整個板塊的發(fā)展，從短期到中期來說，可能還是比較困難，還需要國企去主導(dǎo)。我們相信目前的一些措施有穩(wěn)定流動性的作用，但對整個板塊來說是否已經(jīng)到達拐點，我們依然不確定。”金泰倫稱。

金泰倫進一步指出，接下來不同城市的樓市出現(xiàn)差異化的表現(xiàn)會持續(xù)。一些經(jīng)濟復(fù)蘇較快、疫情防控政策放松的城市，樓市或許會更早出現(xiàn)拐點，反之樓市可能會維持在一個較長時間衰退的局面。