經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 丁文婷 編輯 張雅楠 做了11年長(zhǎng)租公寓的微領(lǐng)地集團(tuán)CEO周君強(qiáng)明顯感覺到，從去年底開始，尋求合作的內(nèi)外資投資方多了起來(lái)，尤其是今年，不僅有基金、信托等各類金融機(jī)構(gòu)，一些產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)也紛紛找上門來(lái)。

這樣的“體感”并非個(gè)例。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2022年前十個(gè)月，上海已有約12筆大宗交易涉及長(zhǎng)租公寓，較往年增勢(shì)明顯；考慮目前進(jìn)行中和即將完成的交易，今年4季度的長(zhǎng)租公寓交易有望打破紀(jì)錄。

隨著房住不炒、租購(gòu)并舉的不斷推進(jìn)，租賃住房在中國(guó)住房供給體系中的定位正發(fā)生根本性改變，包括政策端、運(yùn)營(yíng)端、資本端在內(nèi)的資源，正在積極組合、流動(dòng)，有別于2017年的長(zhǎng)租公寓新格局正在形成中。 

投資活躍

根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2021年2、3季度，上海長(zhǎng)租公寓大宗交易總成交額為18億元，今年同期則達(dá)到34億元，第四季度單季更有望超過30億元。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)注意到，今年的交易中，不僅有國(guó)際著名資產(chǎn)管理公司博楓收購(gòu)了富力與合景泰富合作開發(fā)項(xiàng)目用作長(zhǎng)租公寓，建信信托和平安不動(dòng)產(chǎn)等內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)也從旭輝、朗詩(shī)、綠地、景瑞等企業(yè)接手了多個(gè)項(xiàng)目。

就在11月8日，建設(shè)銀行宣布，成立300億元住房租賃基金用于收購(gòu)房企存量資產(chǎn)，待項(xiàng)目成熟穩(wěn)定后，通過REITs或國(guó)家政策許可的市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓方式退出。目前儲(chǔ)備項(xiàng)目資產(chǎn)規(guī)模超過100億元，多數(shù)推進(jìn)中的項(xiàng)目屬于商辦物業(yè)等“非改住”項(xiàng)目。

平安不動(dòng)產(chǎn)今年也在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域出手頻頻，一位大宗交易業(yè)內(nèi)人士透露，除了從開發(fā)企業(yè)手中收購(gòu)一些存量改造項(xiàng)目外，平安不動(dòng)產(chǎn)還通過二手交易收購(gòu)了一些開發(fā)型的長(zhǎng)租公寓，比如接手一些R4土地（租賃住房用地）項(xiàng)目。

不僅投資者數(shù)量增多，合作方式也較以往發(fā)生了變化。周君強(qiáng)介紹，過去，國(guó)內(nèi)許多資本與開發(fā)商合作的方式偏債權(quán)，即使入股，也有保底和回報(bào)要求，但從今年開始，很多資本都愿意以股權(quán)合作的形式入局長(zhǎng)租領(lǐng)域，說(shuō)明資本更看好這個(gè)賽道。

投資活躍的另一面是長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)可供選擇的余地更大。周君強(qiáng)介紹，不僅價(jià)格更低，開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)等也釋放出了一些可供改造的存量資產(chǎn)，市場(chǎng)上可供選擇的項(xiàng)目明顯增多了。

 有別于2017年

這一輪資本參與長(zhǎng)租賽道，與2017-2018年時(shí)明顯不同。

上述大宗交易業(yè)內(nèi)人士分析，2017時(shí)，投資人以長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商為主，交易價(jià)格也站在了相對(duì)高位。而今年，長(zhǎng)租公寓交易為買方市場(chǎng)，有些成交可能低于成本價(jià)。

周君強(qiáng)也明顯感受到長(zhǎng)租公寓賽道上投資的活躍，作為有著11年從業(yè)經(jīng)歷的行業(yè)參與者，周君強(qiáng)見證了2015年-2020年的一輪長(zhǎng)租公寓發(fā)展周期，對(duì)比來(lái)看，本輪租賃市場(chǎng)發(fā)展與2015年-2020年周期有著明顯的不同：

首先，租賃住房市場(chǎng)的政策在逐漸明確。從行業(yè)規(guī)范角度看，各地住房租賃條例紛紛出臺(tái)，使得行業(yè)運(yùn)行真正有法可依；從行業(yè)發(fā)展角度看，公募REITs的底層資產(chǎn)擴(kuò)圍到了保租房領(lǐng)域，各地也出臺(tái)了相應(yīng)的保租房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，打通了投資租賃住房的退出通道；從行業(yè)配套角度看，稅收、銀行貸款方面的政策都很完備了。

其次，從2015年到2020年，長(zhǎng)租公寓從狂飆突進(jìn)到爆雷的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基本出清，過程中，一些企業(yè)經(jīng)歷行業(yè)洗禮沉淀下來(lái)，打磨出了管理能力，可以通過運(yùn)營(yíng)能力產(chǎn)生收益。

第三，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展從增量進(jìn)入存量階段，居民的住房消費(fèi)習(xí)慣正在發(fā)生從買房到租房的轉(zhuǎn)變，新市民通過租房解決居住問題成為高接受度的選擇。

第四，隨著租賃行業(yè)不斷規(guī)范、成熟，進(jìn)入長(zhǎng)租行業(yè)的資本也更偏理性。例如，很多資本原本就是投資于房地產(chǎn)開發(fā)、物流、商業(yè)辦公、公寓等領(lǐng)域的，投資決策主要考慮不同品類的周期，商辦可能存在一定的過剩問題，物流也非常成熟，價(jià)格比較高了，當(dāng)前租賃住宅是一個(gè)比較好的配置方向。

投入與回報(bào)

不同類型的資本對(duì)收益的要求與風(fēng)險(xiǎn)偏好不同，從項(xiàng)目的年凈租金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，通常來(lái)說(shuō)，新建項(xiàng)目高于存量改造項(xiàng)目高于成熟型租賃項(xiàng)目。

存量改造項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于收購(gòu)后經(jīng)裝修、改造，能更快地供應(yīng)市場(chǎng)，例如，一些存量改造項(xiàng)目快則8個(gè)月，慢則1年便可入市，相比而言，新建項(xiàng)目的建設(shè)周期需要近3年。

而產(chǎn)權(quán)清晰、建筑主體無(wú)缺陷、進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)周期的成熟性租賃資產(chǎn)，雖然回報(bào)低，但回報(bào)穩(wěn)定，更受保險(xiǎn)類資金青睞。

上述大宗交易行業(yè)人士介紹，對(duì)成熟型項(xiàng)目，投資者一般要求年凈租金回報(bào)率在5%左右，目前4單租賃住房公募REITs，刨去發(fā)行成本后，回報(bào)率基本在約4.5%，投資人的回報(bào)要求通常會(huì)略高于公募REITs的回報(bào)率，對(duì)新建類和存量改造類的投資回報(bào)率要求則會(huì)更高一些。

作為資產(chǎn)管理方，微領(lǐng)地目前已取得7個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目，3萬(wàn)間保租房房源，已開業(yè)運(yùn)營(yíng)近5000間。周君強(qiáng)介紹，微領(lǐng)地目前主要關(guān)注開發(fā)類和存量改造類的項(xiàng)目，一方面，中國(guó)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)目前處在成長(zhǎng)階段，微領(lǐng)地希望選擇一些有潛力的項(xiàng)目，通過運(yùn)營(yíng)能力提升資產(chǎn)價(jià)值；另一方面，其公司對(duì)項(xiàng)目投資回報(bào)亦有要求，“通常存量改造類年凈租金回報(bào)率在6%左右、新建類年凈租金回報(bào)率在7%左右的才會(huì)去看”。

保租房+REITs的驅(qū)動(dòng)力

今年，活躍在長(zhǎng)租公寓賽道上的內(nèi)資投資人，在選擇收購(gòu)項(xiàng)目時(shí)，大部分都將“納保”作為重要考量。

仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)總監(jiān)孫翎表示，今年內(nèi)資投資者看項(xiàng)目時(shí)，更多在考量是否符合政策導(dǎo)向，以及未來(lái)能否發(fā)行公募REITs。

公募REITs的底層資產(chǎn)擴(kuò)充到保租房領(lǐng)域，意味投資者擁有了相對(duì)完善的退出通道。孫翎認(rèn)為，政策把市場(chǎng)帶動(dòng)了起來(lái)，長(zhǎng)租公寓板塊流動(dòng)性變高，更多的買家愿意參與進(jìn)來(lái)。這對(duì)行業(yè)是一件好事。“公募REITs走通之后，為投資者打開了思路，更多資產(chǎn)類型可以改成保租房，盤子越來(lái)越大了，不僅投入長(zhǎng)租公寓板塊的資金增加，項(xiàng)目和投資人的種類也越來(lái)越多了”。

而納入保障性租賃住房體系，作為目前發(fā)行公募REITs的前提，也成為許多投資人選擇項(xiàng)目時(shí)關(guān)注的重點(diǎn)。

周君強(qiáng)介紹，除了對(duì)項(xiàng)目需求進(jìn)行調(diào)研，以及對(duì)收益率進(jìn)行測(cè)算，微領(lǐng)地還會(huì)對(duì)項(xiàng)目能否“納保”進(jìn)行前置確認(rèn)，在拿項(xiàng)目之前就與相關(guān)部門做好溝通，避免后續(xù)的納保障礙。

他表示，雖然保障性租賃住房對(duì)存量改造類的土地類型已經(jīng)放寬，但仍需要符合保租房相關(guān)建筑規(guī)范，比如建筑形態(tài)是否適合做公寓，收購(gòu)改造物業(yè)是否與政府的產(chǎn)業(yè)政策有沖突等等。

孫翎明顯感覺到，保障性租賃住宅政策落地后，一個(gè)重要的變化在于，投資者對(duì)收購(gòu)項(xiàng)目的價(jià)格、長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)品定位，以及產(chǎn)品線的考量都更加謹(jǐn)慎，現(xiàn)在更多定位在中端或者中低端，這類產(chǎn)品更適合在上海中環(huán)外或外環(huán)外的一些區(qū)域進(jìn)行打造。同時(shí)，投資者對(duì)項(xiàng)目位置的選擇更加廣泛，去年，大家還比較集中地看市中心的一些項(xiàng)目，比如做一些中高端的、純市場(chǎng)化的項(xiàng)目，但自從新政落地之后，只要是地鐵、配套都能跟上，能做大規(guī)模的租賃社區(qū)項(xiàng)目都可能被列入考慮。她介紹，今年上海成交的12個(gè)項(xiàng)目里，內(nèi)環(huán)內(nèi)、中內(nèi)環(huán)、中外環(huán)、外環(huán)外4個(gè)圈層，全部都有成交，項(xiàng)目數(shù)量分布也很平均。