（圖片來源：受訪者供圖）

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 王萍是漕河涇某美發(fā)店的美容師，每天晚上十點(diǎn)下班后，店里的發(fā)型師、美容師三十幾號(hào)人會(huì)“浩浩蕩蕩”回到隔壁小區(qū)的幾套“宿舍”中——那是由公司租下的幾間兩居室，里面塞進(jìn)幾張上下鋪，男女分開入住，4-6人一間。

附近幾個(gè)小區(qū)里，這樣的“宿舍”并不少，健身房、足療店的員工都租住在這樣的房子里。王萍明白，這就是“群租”，疫情期間上海封閉時(shí)，他們也成了小區(qū)居民們懼怕甚至是投訴的對(duì)象。對(duì)王萍來說，那也是一種隨時(shí)會(huì)被清退出去，搖搖欲墜的漂泊感。今年11月23日，禁止群租被寫進(jìn)《上海市住房租賃條例》，該條例將在明年2月1日實(shí)施。

群租隔斷房被明令禁止的背后，是合規(guī)的藍(lán)領(lǐng)公寓逐步推向市場(chǎng)，根據(jù)“十四五”規(guī)劃，上海要發(fā)展20萬張床位。

同樣是睡床位，王萍時(shí)常羨慕在連鎖餐飲品牌店工作的一位老鄉(xiāng)，住在公司提供的宿舍里，那個(gè)宿舍也被稱為“藍(lán)領(lǐng)公寓”，雖然也是6人間，但是安全、規(guī)范，也有人定期打掃公區(qū)衛(wèi)生。

對(duì)廣大都市藍(lán)領(lǐng)來說，他們的“一張床”在哪，同樣關(guān)系著幸福感和歸屬感。

需求藍(lán)海

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，第三產(chǎn)業(yè)已成為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、吸納就業(yè)人員的主要力量。2021年，我國(guó)第一、二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員分別為1.7億人、2.2億人和3.6億人，第一、二產(chǎn)業(yè)占比比2012年分別下降10.6和1.3個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)占比上升11.9個(gè)百分點(diǎn)。

龐大的第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)者進(jìn)入一二線城市，也帶來巨大的租賃需求，但大城市高昂的租金也與使得“藍(lán)領(lǐng)”們的居住成為難題，這一部分人的居住需求也長(zhǎng)時(shí)間被淹沒在大城市里。

輕松寓聯(lián)合創(chuàng)始人&COO吳濤一直記得這樣一個(gè)場(chǎng)景：曾經(jīng)有幾家酒店因?yàn)榇罅康膯T工沒地方住，找到該藍(lán)領(lǐng)公寓想要定制一些宿舍解決員工住宿的問題。與屬地管委會(huì)溝通后，管委會(huì)心生疑惑，為什么還有這樣的訴求？區(qū)里的公租房、廉租房應(yīng)該都可以申請(qǐng)入住的，且要求并“不算高”：本科以上學(xué)歷，一個(gè)月不到2000塊錢的租金。

“但真正一線的服務(wù)人員或者我們所說的藍(lán)領(lǐng)工作者們，可能本科以上學(xué)歷的比例并不高。”吳濤表示，即使在一線城市，真正到手的收入也就3000-4000塊錢，花一半去租房子，非常不現(xiàn)實(shí)。而對(duì)用人單位來說，如果由企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)貼，數(shù)百名員工每個(gè)人增加2000塊錢，對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本來說，是一筆極大的支出。

藍(lán)領(lǐng)作為城市中最需要保障的群體之一，在“高門檻”的住宿產(chǎn)品之外，亟需一個(gè)專門的產(chǎn)品針對(duì)性解決住宿問題。宿舍型公寓的需求應(yīng)運(yùn)而生。

不同于白領(lǐng)公寓以單間形式定價(jià)，藍(lán)領(lǐng)公寓大多是通過與企業(yè)合作，出租床位，收取租金，因此，藍(lán)領(lǐng)公寓也被稱為宿舍型公寓。2021年11月底，上海就提出，為解決好新市民、青年人的安居問題，持續(xù)推進(jìn)完善從“一張床”“一間房”到“一套房”的多層次住房供應(yīng)體系和“租購(gòu)并舉”的住房保障制度。

其中的“一張床”，指的就是宿舍型產(chǎn)品。就目前來看，宿舍類公寓的需求與供給差距仍然巨大。根據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)，截至2021年10月，分布在38個(gè)城市的2800個(gè)項(xiàng)目的65.9萬間集中式租賃房間中，滿足年輕人需求的青年公寓占比最大超過8成；其次是滿足新市民需求的租賃式社區(qū)，占比超過10%；而面對(duì)企業(yè)基層員工的宿舍型公寓占比僅為8.62%。

床位在哪里？

相比白領(lǐng)公寓，藍(lán)領(lǐng)公寓在選址布局方面的考量因素有明顯區(qū)別。吳濤介紹，白領(lǐng)公寓等服務(wù)于to c端的租賃住房，在位置選擇上更傾向于中心位置和出行便利。而宿舍型公寓未必選擇建在傳統(tǒng)認(rèn)知上的租住核心地段。

以輕松寓的康橋店為例，該項(xiàng)目位于浦東外環(huán)線邊。距離地鐵站有近2公里的步行距離。一共三棟樓，600多間房中的3000張床位承接了大量來自十幾公里外的客戶需求，比如浦東陸家嘴、前灘、花木、世紀(jì)公園板塊的客戶，員工租客占比達(dá)到了7成。其次是一些生物醫(yī)藥、芯片、高精尖制造、精密儀器制造等企業(yè)，周邊產(chǎn)業(yè)配套租客占比不到30%。

項(xiàng)目也為一些企業(yè)提供了定向班車。吳濤表示，與白領(lǐng)公寓提供的地鐵站往返通勤班車服務(wù)不同，藍(lán)領(lǐng)公寓均提供定向班車服務(wù)，多是針對(duì)企業(yè)的，同一通勤方向的企業(yè)甚至可以共享班車，節(jié)約交通成本。

根據(jù)魔方官網(wǎng)，其藍(lán)領(lǐng)公寓產(chǎn)品線“9號(hào)樓”在上海的20家門店中，內(nèi)環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目?jī)H有2個(gè)，其余店鋪均在中外環(huán)和外環(huán)外。魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁李亮告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，“9號(hào)樓”目前服務(wù)的企業(yè)類型包括酒店住宿業(yè)、餐飲業(yè)、城市運(yùn)行保障行業(yè)、軟件信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、制造業(yè)等，近兩年，衛(wèi)生醫(yī)療行業(yè)的客戶需求也在增加。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)等因素，越來越多的客戶來自能源開發(fā)、汽車制造等新興產(chǎn)業(yè)。所以，“9號(hào)樓”的選址也通常在CBD、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和服務(wù)業(yè)密集區(qū)。

“輕松寓在營(yíng)的項(xiàng)目中，在內(nèi)環(huán)的較少，大部分在中外環(huán)及外環(huán)外。”吳濤告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，從企業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度說，目前市場(chǎng)上的玩家也更愿意在中外環(huán)建造藍(lán)領(lǐng)公寓，租金坪效差距不大，但拿房成本更低。比如在內(nèi)環(huán)想租下一棟樓用于建造藍(lán)領(lǐng)公寓，可能比外環(huán)外拿房成本高出50%，但床位租金差距可能不到20%；另一方面，在市中心區(qū)域拿房難度更高，同樣的房源會(huì)有多種業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)，而藍(lán)領(lǐng)公寓能提供的租金競(jìng)爭(zhēng)力并不高。

李亮介紹，魔方僅在一二線城市拓展宿舍型公寓，目前已進(jìn)入11個(gè)城市。

根據(jù)ICCRA統(tǒng)計(jì)，宿舍型公寓目前主要分布在一線城市和熱點(diǎn)城市，超過50%分布在上海和北京兩地；由于主要為企業(yè)服務(wù)，大部分宿舍型公寓分布在城市中熱點(diǎn)就業(yè)區(qū)域的周邊。

不過在吳濤看來，藍(lán)領(lǐng)公寓輻射的能級(jí)比白領(lǐng)公寓更廣泛。除了一線城市，輕松寓目前收到的客戶訴求還集中來自于杭州、南京、蘇州、寧波等上海周邊地區(qū)。此外，鄭州、武漢、成都、長(zhǎng)沙等城市也有各類企業(yè)提出了企業(yè)宿舍的各種訴求。吳濤認(rèn)為，這樣的需求很好理解，以酒店類型的企業(yè)客戶來說，在全國(guó)主要城市都有酒店，都有解決員工住宿的需求。

區(qū)別于白領(lǐng)公寓

在許多從業(yè)者看來，從經(jīng)濟(jì)收益的角度來說，藍(lán)領(lǐng)公寓更加穩(wěn)定，一方面是因?yàn)槠髽I(yè)的續(xù)租率高于個(gè)人客戶。根據(jù)ICCRA數(shù)據(jù)，服務(wù)企業(yè)客源為主的產(chǎn)品（如服務(wù)式公寓通常服務(wù)企業(yè)高管，宿舍型公寓直接面對(duì)企業(yè)采購(gòu)）續(xù)約率最高。在所有租賃產(chǎn)品類型中，宿舍型公寓的續(xù)租率最高，達(dá)到了80%。

另一方面，藍(lán)領(lǐng)公寓的坪效更高。藍(lán)領(lǐng)公寓采用上下鋪、多人間形式，“可以理解為，白領(lǐng)公寓按面積算租金，而藍(lán)領(lǐng)公寓按照體積算租金。”吳濤說。

吳濤解釋，按照政府要求，藍(lán)領(lǐng)公寓的人均套內(nèi)面積不能低于4平方米，輕松寓一般人均面積在5-6平方米，在業(yè)內(nèi)已經(jīng)算較高的。但一般白領(lǐng)公寓的房間至少在十幾平方米至20平方米。

人均面積差距就會(huì)體現(xiàn)在租金上。吳濤舉例，比如輕松寓位于內(nèi)中環(huán)間的一家門店，旁邊某家連鎖的白領(lǐng)公寓，同面積的單個(gè)房間平均月租金在4500元，但我們可以租到9000元以上，但是企業(yè)所承擔(dān)的每個(gè)員工的住宿費(fèi)用其實(shí)是更低的。

更大的人口密度也需要更多的安全措施與更精細(xì)的運(yùn)營(yíng)和管理。李亮告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，對(duì)宿舍型公寓來說，安全是重中之重。一方面，宿舍的人均面積需嚴(yán)格遵守改造規(guī)定；另一方面，在運(yùn)營(yíng)中，也需要平衡企業(yè)與員工的訴求。

吳濤表示，宿舍型公寓與to c的白領(lǐng)公寓更大的區(qū)別在于，雖然實(shí)際入住的是企業(yè)員工，但藍(lán)領(lǐng)公寓簽約的主體是企業(yè)，直接面向企業(yè)服務(wù)。藍(lán)領(lǐng)公寓還提供了一些企業(yè)人力資源管理的服務(wù)。例如輕松寓的管家每天都要查房，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)一些安全隱患，這也是許多企業(yè)提出的訴求。

此外，輕松寓每個(gè)季度還會(huì)給企業(yè)提供一份員工住宿的大數(shù)據(jù)管理報(bào)告，企業(yè)人力資源負(fù)責(zé)人可以了解員工是否虛報(bào)住宿、晚歸等情況。“從脫敏的角度，我們只提供比例數(shù)據(jù)而并不會(huì)具體到個(gè)人。”

而在服務(wù)員工方面，藍(lán)領(lǐng)公寓企業(yè)也盡可能在避免互相打擾以及提供更舒適環(huán)境上進(jìn)行設(shè)計(jì)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)注意到，輕松寓康橋項(xiàng)目，除了提供健身房、洗衣房、智能直飲水等免費(fèi)使用的設(shè)施設(shè)備外，還有配備了一些投影和音響培訓(xùn)會(huì)議空間，員工可以學(xué)習(xí)、開會(huì)或培訓(xùn)使用。房間內(nèi)，為避免開房間頂燈造成的干擾，每個(gè)床頭都配備了閱讀燈和USB充電口，床簾選用布拉軌，相對(duì)來說比較安靜。

李亮介紹，魔方“9號(hào)樓”的衛(wèi)浴采用了三分離設(shè)計(jì)，即洗漱臺(tái)、坐便器和淋浴間分離，洗漱臺(tái)為每位住戶都設(shè)置了獨(dú)立的牙具格及洗漱用品收納柜，以保障衛(wèi)生和私密。

未來如何？

經(jīng)營(yíng)藍(lán)領(lǐng)公寓5年以來，吳濤發(fā)現(xiàn)，許多企業(yè)選擇宿舍型公寓，不僅是為了住宿，背后更多是為了招人、用人和留人。吳濤感嘆，北、上、廣、深的基層員工需求太大，但這幾年，尤其是一些服務(wù)行業(yè)企業(yè)基礎(chǔ)員工招聘難度大、流失率高，藍(lán)領(lǐng)公寓的發(fā)展也基于此。

隨著2021年11月上海出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見》，正式將“一張床”也列入多層次住房供應(yīng)的住房保障體系中。包括魔方公寓“9號(hào)樓”、安歆公寓、輕松寓等主打藍(lán)領(lǐng)公寓的企業(yè)也紛紛加入了納保行列。

魔方“9號(hào)樓”的項(xiàng)目都在積極“納保”，應(yīng)納盡納。李亮解釋，納保可以為宿舍型產(chǎn)品背書，向不了解我們產(chǎn)品的企業(yè)和大眾證明我們的宿舍型產(chǎn)品是合法合規(guī)的，同時(shí)也可以為企業(yè)和住戶帶來政策上的福利，在租金、水電方面減少他們的負(fù)擔(dān)。

吳濤介紹，目前輕松寓在上海的8個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)有兩個(gè)項(xiàng)目完成納保。后續(xù)開展經(jīng)營(yíng)的重資產(chǎn)藍(lán)領(lǐng)公寓項(xiàng)目也會(huì)實(shí)現(xiàn)“應(yīng)納盡納”。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，在納保過程中，多家藍(lán)領(lǐng)公寓也面臨一些與白領(lǐng)公寓納保相同的實(shí)際困難，包括“民水民電的認(rèn)定”、“工改居”的租賃住宅納保等，各區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)還不能完全統(tǒng)一，這也是白、藍(lán)各家公寓普遍存在的問題。

與此同時(shí)，宿舍型公寓的相關(guān)規(guī)范細(xì)則仍待完善。在政策面上，除了建造規(guī)范之外，目前幾乎沒有單獨(dú)針對(duì)宿舍型公寓的政策。比如納保方面，宿舍型公寓作為長(zhǎng)租公寓的細(xì)分領(lǐng)域，尚未建立獨(dú)立的評(píng)估體系。在納保對(duì)租金進(jìn)行評(píng)估方面，只能參照周邊同品質(zhì)、同地段的白領(lǐng)公寓或是民宅，但這樣的評(píng)估是不準(zhǔn)確的，相同的房間面積，白領(lǐng)公寓可能住1個(gè)人，藍(lán)領(lǐng)公寓要住6個(gè)人，運(yùn)營(yíng)要求和成本都會(huì)更高。雖然在實(shí)際納保過程中，多人間會(huì)作為一項(xiàng)考量因素在價(jià)格上略微上浮，但仍不夠精準(zhǔn)。

相對(duì)于傳統(tǒng)住宅開發(fā)，長(zhǎng)租領(lǐng)域業(yè)態(tài)還不算成熟行業(yè)，宿舍型公寓是更為新型的領(lǐng)域。不論是企業(yè)還是政府，也都是一邊實(shí)踐、一邊總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。