經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 管理著眾多酒店、商場、辦公樓物業(yè)的越秀房地產(chǎn)投資信托基金(00405.HK，以下簡稱“越秀房托”)，是對經(jīng)濟復(fù)蘇較為敏感的企業(yè)，因為這些業(yè)態(tài)直接關(guān)系著租金水平、出租率的升降。

3月9日，2022年度業(yè)績會開始前，越秀房托董事會主席林德良剛跟酒店板塊同事開了一個專題會，接收到酒店業(yè)態(tài)的最新經(jīng)營數(shù)據(jù)：今年廣州2、3月份的會議非常多，客房收入也非常棒，1-2月每月酒店收入都超過3000萬元，“你乘以12個月再減去年的2個億（酒店收入），簡單估算就知道今年會不會更好了”。

業(yè)績會現(xiàn)場，林德良的喜悅溢于言表，其中既有來自對過去一年成績單的滿意，也有2023年第一季度各業(yè)態(tài)向好的欣喜。

對抗加息周期

業(yè)績報告中，越秀房托管理層形容2022年是新冠疫情防控三年以來最為艱難的一年：國內(nèi)疫情多點散發(fā)疊加集中爆發(fā)，商貿(mào)活動基本停滯、市場需求持續(xù)低迷，對越秀房托存量物業(yè)經(jīng)營造成嚴(yán)重沖擊。外部環(huán)境風(fēng)高浪急，壓力挑戰(zhàn)超預(yù)期。

這樣的背景下，越秀房托2022年經(jīng)營收入18.73億元，除酒店等物業(yè)經(jīng)營開支后的物業(yè)收入凈額為13.56億元，同比分別上漲了4.2%、4.4%。

收入同比微增，凈利潤卻出現(xiàn)了較明顯下滑，除稅后溢利虧損5.1億元，2021年這一數(shù)值為盈利6.75億元，因此同比減少了176%；每個基金單位虧損0.12元。這是越秀房托上市17年來首次出現(xiàn)除稅后溢利虧損情況。

實際上，疫情影響下的減租并不足以導(dǎo)致越秀房托全年除稅后溢利虧損超5億元，因為物業(yè)經(jīng)營收入仍同比微增。年報中對此解釋，主要由于人民幣兌港元和美元匯率下降，從而產(chǎn)生匯兌虧損和投資物業(yè)公平值虧損。

2022年，越秀房托平均付息率3.05%，較2021年上漲53bps，林德良解釋這已是采取主動利息管理的結(jié)果，已大幅低于全年HIBOR（香港銀行同行業(yè)拆借利率）的漲幅155bps。這主要源于2022年美聯(lián)儲為應(yīng)對美國通脹，共宣布加息7次，合計加息425bps，港元亦跟隨顯著加息。

越秀房托在利率管理方面還做了境內(nèi)12.84億元的貸款置換，利率從4.31%降至3.45%，每年可以提前節(jié)省融資成本1000萬元。

但美元加息和人民幣降息對融資成本的影響依然很大。財報數(shù)據(jù)顯示，2022年融資開支達15.21億元，同比增長了290%。2022年累計外匯虧損了9.44億元（2021年匯兌收益3.41億元）。面對匯率波動，越秀房托做了對沖，成功挽回3.22億元損失。折算下來，全年外匯凈虧損6.22億元，而2021年這一數(shù)值為凈收益2.26億元。

越秀房托管理層表示，美聯(lián)儲自2022年起強勢加息，而中國為刺激疫情后經(jīng)濟復(fù)蘇，人民幣匯率進入下行區(qū)間，基金管理人將視境內(nèi)外利率變動對融資結(jié)果進行調(diào)整，例如通過發(fā)行境內(nèi)債或跨境融資等，引入更低成本的人民幣，平衡利率風(fēng)險。

“痛在減租”

截至2022年底，越秀房托共持有10個物業(yè)組合，其中廣州國金中心對收入貢獻占比約47%，越秀金融大廈占23%，武漢項目占7%，上海越秀大廈占5.7%，白馬大廈占5%，其余項目均不超過4%。

從各物業(yè)營收變化來看，“壓艙石”廣州國金中心實現(xiàn)收入8.8億元，同比減少了8.5%，主要受累于酒店和寫字樓營收下降了55%、29%。而白馬大廈、武漢項目營收同比少了1.67億元、0.53億元，降幅為64%、29%。

越秀房托投資者關(guān)系總監(jiān)姜永進在介紹業(yè)績時提到，10個項目中，武漢項目和白馬大廈的出租率、租金單價下降相對明顯。受疫情防控影響，白馬大廈2022年遭遇3次停業(yè)，共關(guān)停了65天，“市場客流持續(xù)銳減，商戶經(jīng)營雪上加霜”。武漢項目也受疫情影響，市場需求停滯，風(fēng)險客戶突增，中小微企業(yè)退租明顯，出租率大幅下降。

此外，穩(wěn)定的收益和分派是房產(chǎn)基金更為核心的指標(biāo)。2022年，分派總額約5.3億元，同比下降33.2%；每基金單位分派約0.1306元，同比下降46.7%。

對此，林德良直言，“去年我們的痛是減租”。2022年，鑒于疫情影響，越秀房托對白馬大廈商戶減租了6個月，加上2021年有1.2億元的特殊分派，“如果把減租和特殊分派加回來，我們一分錢都沒少過”。

2023年業(yè)績會變好、更好嗎？面對這一提問，林德良笑了笑，坦言這個問題不言而喻，反問“今年還比去年差，那還干啥？”

他進一步解釋，首先，去年受疫情影響，酒店才做了2個億左右，而前年酒店收入是3個億，但今年第一季度廣州會議非常多，會展、客房收入非常棒，如用每月3000萬元估算，2023年酒店收入方面不會差。

其次，2023年各物業(yè)租約到期的不多，按面積計算的到期率約27.5%，其中到期高峰項目主要是2012年收購的越秀金融大廈，到了第二輪租期重啟的時候，到期率約30%，這1/3面積此前的租金低于整體平均價，續(xù)租后將帶來租金的上漲。

此外，廣州今年對智能制造、人工智能、生物制藥、軌道交通、節(jié)能環(huán)保、機器化工以及數(shù)字創(chuàng)意等進行新一輪的產(chǎn)業(yè)動能轉(zhuǎn)換，包括量子科技以及區(qū)塊鏈等未來產(chǎn)業(yè)的引入，“越秀房托的寫字樓從120塊到200多塊都有，都可以適應(yīng)和滿足這些新產(chǎn)業(yè)公司的需求”。

“到了2023年，這兩個月恢復(fù)非常快。”林德良介紹，越秀房托的酒店在春節(jié)期間的收入已經(jīng)恢復(fù)到2019年的106%。而廣州國金中心是地標(biāo)，去年續(xù)租做了60%多，整體租金還增長了3%，新簽的租金升了4.5%。白馬大廈和租戶共克時艱，也換來了續(xù)租率的上升，“去年的努力，今年都會看成果，大家可以期待今年的經(jīng)營基本面不會差”。

做好包租公

林德良堅信個別項目的出租率下降只是暫時的，白馬大廈下降至81%，同區(qū)域部分商業(yè)到現(xiàn)在還在歇業(yè)，“我們還是能穩(wěn)住”，且在白馬大廈已經(jīng)闖出了一條新路。

白馬大廈從2022年底開始重啟了新模式，從原來傳統(tǒng)的零批結(jié)合、散批到前兩年開始品牌批發(fā)，到2022年底增加了一個邏輯，“我們要做自己的產(chǎn)業(yè)鏈，所以導(dǎo)入了我們的設(shè)計師品牌，今年1-2月新增4000多平方米的出租面積在賬上會反映出來”。

每次業(yè)績會，媒體和投資人都十分關(guān)注收購和怎么發(fā)展的問題。林德良回應(yīng)越秀房托是個收租股，每年“穩(wěn)穩(wěn)陣陣”地收租金，然后進行分派。同時也需要擴大兩個增長，一個是內(nèi)延增長，如出租率的提升和優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)來提升收入；而外延增長是否每天、每年都做，越秀房托每年都在檢視。2022年做香港越秀大廈的收購，主要是嘗試做海外資產(chǎn)配置，來最大程度平衡海外資產(chǎn)和海外負債的結(jié)構(gòu)。

今年有沒有可能做收購？林德良的選擇是，今年的重點還是在做好經(jīng)營基本面，當(dāng)好包租公。

疫情后，越秀房托提出要抓好第一季度，搶第二季度，“Q1、Q2我們是必搶的，所以今年都提前續(xù)租。”林德良舉例，VT101（原廣州維多利廣場）中優(yōu)衣庫是今年12月份到期，但在2月份就談了整個租約續(xù)期、怎么投入裝修、優(yōu)化等等。

林德良提到，疫情期間還推了一個策略，是盡量把租期縮短。因為短周期有利于公司在疫情后抓住更好的市場機會。“我們的平均租期是三年，比以前平均5年縮短了。優(yōu)衣庫這種商戶不再是10年（租約）了，對不起，我們現(xiàn)在都縮短了一個周期，希望這樣能搶抓新一輪增長。”提前談續(xù)租、縮短租約，都是越秀房托2023年會持續(xù)做的一些經(jīng)營策略。