張雅楠/文 三四月是年報(bào)季。不出意料，2022年度，房企集體交出了史上最差成績(jī)：銷(xiāo)售下滑、營(yíng)收下滑、利潤(rùn)下滑、開(kāi)竣工下滑、土儲(chǔ)下滑，一些企業(yè)甚至連2021年年報(bào)都沒(méi)發(fā)出，復(fù)牌遙遙無(wú)期，行業(yè)規(guī)模收縮趨勢(shì)肉眼可見(jiàn)。

但在房企已發(fā)布的年報(bào)中，我們也看到了一個(gè)重要的新變化：萬(wàn)科、華潤(rùn)、保利等房企不約而同地開(kāi)始強(qiáng)調(diào)要提升資產(chǎn)質(zhì)量，在長(zhǎng)租、物流、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園等持有型資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域發(fā)力。

在我看來(lái)，這可以看作房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型最具標(biāo)志性的時(shí)刻。

房地產(chǎn)行業(yè)從增量時(shí)代過(guò)渡到存量時(shí)代，最重要的轉(zhuǎn)變，就是從追求規(guī)模轉(zhuǎn)為追求質(zhì)量。

追求規(guī)模的過(guò)程，簡(jiǎn)單講，是在城市化進(jìn)程中把房子蓋起來(lái)。在20多年的時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)年銷(xiāo)售規(guī)模發(fā)展至近20萬(wàn)億、個(gè)別房企銷(xiāo)售額直奔萬(wàn)億、中國(guó)的人均居住面積接近40平方米。

這一過(guò)程中，高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)模式應(yīng)運(yùn)而生，財(cái)、地、人等資源被極致調(diào)動(dòng)，滿足住房需求的同時(shí)也帶來(lái)高房?jī)r(jià)、金融風(fēng)險(xiǎn)等一系列問(wèn)題。

而追求資產(chǎn)質(zhì)量的過(guò)程，需要對(duì)持有的房子——不論是住宅、商業(yè)還是產(chǎn)業(yè)園等——用長(zhǎng)遠(yuǎn)的定力和耐心精細(xì)地做日常運(yùn)營(yíng)，讓房產(chǎn)保值、增值。

從規(guī)模到質(zhì)量的轉(zhuǎn)換，是速度和心態(tài)的全面轉(zhuǎn)換，必然經(jīng)歷陣痛。

房地產(chǎn)行業(yè)里最典型的例子是民企龍湖，其前任CEO邵明曉說(shuō)，房企從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型做持有，背后當(dāng)然要有運(yùn)營(yíng)、選址、定位、建造的能力，但底層邏輯上，一個(gè)公司如果不把杠桿降到穩(wěn)健，當(dāng)持有型資產(chǎn)稍微有點(diǎn)規(guī)模時(shí)，“痛感會(huì)讓你痛到極致”。

龍湖在2014年轉(zhuǎn)型時(shí)經(jīng)歷過(guò)這種極致的痛。8年后，在被動(dòng)的行業(yè)盤(pán)整下，這種轉(zhuǎn)型要求下刻骨銘心的痛無(wú)差別地穿透整個(gè)行業(yè)，很多企業(yè)甚至直接痛死過(guò)去。

經(jīng)歷過(guò)陣痛，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的底層邏輯已經(jīng)明晰，外部條件也在逐步構(gòu)建中。

3月24日，證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)改委同步發(fā)文，支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITs試點(diǎn)，為商業(yè)地產(chǎn)等持有型資產(chǎn)真正打開(kāi)了退出通道；更早的2月20日，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，將投資范圍限于特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

兩項(xiàng)政策疊加，為持有型資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)“投融管退”流程中最難的“融”和“退”打開(kāi)大門(mén)，完成了最重要的PreREITs + REITs的底層政策搭建。

我想這也是萬(wàn)科、華潤(rùn)、保利等企業(yè)在年報(bào)中紛紛強(qiáng)調(diào)提升資產(chǎn)質(zhì)量的信心所在。但擁有資產(chǎn)質(zhì)量思維，不僅僅是開(kāi)發(fā)商的事情，開(kāi)發(fā)商在其中的占比甚至可能很小。相反，管理著存量住宅的物業(yè)公司，管理著商場(chǎng)、物流園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園的專(zhuān)業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商都將成為主角。

此外，公園景區(qū)、大型城市場(chǎng)館、軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施的原始權(quán)益人，如地方政府、地方城投公司等也將是這場(chǎng)變革的主要參與者，與房企轉(zhuǎn)型相伴隨的是，地方政府也必須逐步放棄對(duì)土地財(cái)政的依賴，真正構(gòu)建起運(yùn)營(yíng)城市資產(chǎn)的能力。

四五年前，房地產(chǎn)企業(yè)掀起過(guò)一場(chǎng)改名潮，紛紛去掉名字里的“地產(chǎn)”，要轉(zhuǎn)型做城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。現(xiàn)在，城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)真正開(kāi)始了，只是曾經(jīng)壯志干云的參與者大多風(fēng)雨飄搖，而新的參賽者正在集結(jié)。