經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 5月8日,住建部和市場(chǎng)監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》),包含加強(qiáng)從業(yè)主體管理等十項(xiàng)內(nèi)容,可以歸納為服務(wù)內(nèi)容、合理收費(fèi)、反壟斷、個(gè)人信息、存量房資金監(jiān)管等五大亮點(diǎn)。
一是要求中介服務(wù)質(zhì)價(jià)相符。此前,中介收取買賣雙方特定費(fèi)率的傭金,但全行業(yè)對(duì)中介需提供哪些服務(wù)并未作統(tǒng)一規(guī)范。
對(duì)此,《意見》提出需明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容主要有基本服務(wù)和延伸服務(wù),基本服務(wù)是中介機(jī)構(gòu)為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù),如提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂交易合同、協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記等;延伸服務(wù)是交易當(dāng)事人委托的代辦貸款等額外服務(wù)。除了明示服務(wù)內(nèi)容,《意見》要求中介機(jī)構(gòu)必須對(duì)服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明碼標(biāo)價(jià)。
二是合理收費(fèi)。中介費(fèi)向誰收,如何收才合理,一直是行業(yè)和老百姓熱議的焦點(diǎn)。
對(duì)此,《意見》提了3點(diǎn)要求:傭金收費(fèi)由交易各方協(xié)商確定,要合理降低住房買賣和租賃的中介費(fèi)用;鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià);引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。如果收費(fèi)明顯高于市場(chǎng)平均水平,有關(guān)部門將采取約談等措施進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。
一位接近政策制定部門人士解釋,目前中國(guó)成交一套二手房的傭金約2-3個(gè)點(diǎn),但從近10年、20年維度來看,中介提供的居間服務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變化不大,但交易成本卻隨著標(biāo)的金額的增值而倍速增長(zhǎng)。按照10年前的房?jī)r(jià),成交一套100萬元的房子,2個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)是2萬元,但對(duì)如今北上廣深動(dòng)輒總價(jià)千萬起的住房而言,同樣的中介服務(wù)收傭20萬元-30萬元不等。
“10年前和今天的服務(wù)成本相比,變化了多少?中介成交一套千萬級(jí)別的房子和一套剛需房源所提供的服務(wù)和成本有多大變化?”帶著這些疑問,近幾年來,政策部門一直研究如何讓中介費(fèi)率更合理等問題。
而對(duì)于房子成交價(jià)格與服務(wù)費(fèi)率之間的關(guān)系,政策部門內(nèi)部也存在多種聲音。
一方認(rèn)為,應(yīng)該按照標(biāo)的價(jià)格由高到低分檔,豪宅收取更高費(fèi)率,總價(jià)越低的房源費(fèi)率較低;一方認(rèn)為應(yīng)更看重實(shí)際交易成本。提供相近服務(wù)內(nèi)容前提下,成交價(jià)格越高的服務(wù)費(fèi)率也相對(duì)較高,因此“鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)”。例如,一套100萬元的房子按照2%收取的傭金,而一套1000萬元的房子應(yīng)以更低的費(fèi)率收取,比如1.5%。
針對(duì)如何收費(fèi),《意見》提出引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。受不同城市、中介品牌差異和市場(chǎng)交易慣例、供需影響,中介費(fèi)由買賣雙方誰來出、出多少,是一個(gè)多方博弈的結(jié)果。在中國(guó),目前更主流的規(guī)則是由買方出中介費(fèi),少數(shù)城市由買賣方共擔(dān)。
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解,在杭州等城市,貝殼等頭部中介機(jī)構(gòu)正在試行將中介費(fèi)率從買家2%改為買賣雙方各1%。
規(guī)則之下,中介人員早早想好了對(duì)策,一位頭部中介機(jī)構(gòu)人士表示,在賣方市場(chǎng),如果硬推行買賣雙方各承擔(dān)1%中介費(fèi),賣家也可以把1%的中介費(fèi)加回總價(jià)中去。
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解,《意見》的研究制定持續(xù)了較長(zhǎng)時(shí)間,早于2022年底便已初步成文,幾經(jīng)修改和討論。其中,有聲音曾主張給中介費(fèi)設(shè)置2%的具體上限。
2014年以前,房產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)由政府統(tǒng)一制定指導(dǎo)價(jià),房屋買賣中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在0.5%-2.5%之間,租賃按照半月至一個(gè)月租金計(jì)收。2014年7月,發(fā)改委、住建部發(fā)文《關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》,將中介服務(wù)費(fèi)定價(jià)權(quán)下放到省級(jí),各地逐步將房產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)調(diào)整為由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。
一位接近政策制定部門人士解釋,2014年后,中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)退出發(fā)改委的價(jià)格指導(dǎo)了,既然由市場(chǎng)定價(jià),政府不應(yīng)該再設(shè)置上限,如果因?yàn)橛?jì)劃干預(yù),企業(yè)不執(zhí)行,引起大量群眾上訪,可能會(huì)弄巧成拙。
《意見》第三點(diǎn)是嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。監(jiān)管部門劍指機(jī)構(gòu)壟斷,“具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。”房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不得強(qiáng)制要求加入平臺(tái)的小中介實(shí)行統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第四點(diǎn)是加強(qiáng)個(gè)人信息保護(hù)。中介不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個(gè)人信息,不得非法買賣、提供或者公開他人個(gè)人信息。沒有經(jīng)過業(yè)主或客戶同意,中介不能收集個(gè)人信息和房屋信息,也不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話。
第五點(diǎn),和新房預(yù)售資金一樣,二手房購房款和傭金也要接受監(jiān)管了,這是前所未有的規(guī)定。
《意見》提出要加強(qiáng)存量房交易資金監(jiān)管,除交易當(dāng)事人提出明確要求外,購房款應(yīng)納入資金監(jiān)管賬戶;鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)將中介費(fèi)納入交易資金監(jiān)管范圍。
在此之前,二手房購房款一般存進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)開設(shè)的公共監(jiān)管賬戶,類似鏈家、我愛我家等大型機(jī)構(gòu)都有專門的合作銀行。《意見》出臺(tái)后,這些存量房購房款的存取也將由有關(guān)部門監(jiān)管,具體是一個(gè)地區(qū)的所有二手房購房款都存進(jìn)授權(quán)的公共監(jiān)管賬戶,還是沿用此前中介機(jī)構(gòu)使用的賬戶但由有關(guān)部門介入監(jiān)管,有待更多細(xì)則落地。
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